北京:商品房預售金專用將“擠出”大量房源

時間:2010-10-26 13:42   來源:北京日報

  昨日,本市正式發佈《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》,其中嚴令預售資金要全額存入商品房預售資金監管專用賬戶,由監管銀行對其中用於項目工程建設的資金實行重點監管。業內人士分析,為了確保資金鏈,開發商短期內將會讓大量房源入市,預計下月底前房地産市場就將出現放量局面。

  ■預售款只有建設成本受監管

  據專家解讀,雖然所有預售資金都將進入監管賬戶,但監管只涉及建設成本部分,而超出建設成本的金額雖然也進入監管賬戶,開發商卻隨時可以提取。

  “比如建設成本為每平方米3000元,10萬平方米的房子建設用款就是3億元;如果開發商以每平方米1萬元的均價銷售,那進入專戶的資金就能達到10億元。”陳志解讀到,10億元中,只有3億元受監管,需要按節點才能提取使用的,另外的7億元開發商隨時可以拿走。

  “關鍵在於管好,而不是管死。”陳志認為,預售資金監管加強了對開發商的約束,有可能會加快樓盤入市的步伐。

  ■打壓房價效果還待驗證

  在房地産市場上,開發商從某一地塊中迅速回籠資金後,投入另外一地塊的競標,從而使得資本在短期內膨脹。此舉被業內戲稱為“一瓶蓋蓋仨瓶子”、“五個瓶蓋管十個瓶子”。

  “在房地産市場向好時固然沒問題,可是一旦出現波動,開發商資金鏈將有迅速斷裂的危險。”陳志説,《辦法》的出臺將徹底斬斷這種危險的資金運作方式。

  陽光100置業有限公司副總裁范小衝説,開發商現金流的缺口不可能通過其他樓盤預售補上,惟一的方法就是加快樓盤建設和銷售,以加快資金流動。

  但對於京城樓盤價格是否會降低,多數業內人士表示“不好説”。

  ■專用賬戶或引發銀行競爭

  《辦法》規定,房地産開發企業應當確定項目的監管銀行。依照《同步交用辦法》進行分期建設的,每一期的項目,只能委託一家監管銀行。

  陳志在解讀時表示,開發商應按照一個預售許可申請對應一個賬戶的原則,在監管銀行設立專用賬戶,並與監管銀行簽訂商品房預售資金監管協議。

  “開發商在開發時找銀行貸款,銀行也會向開發商提要求,向購房人推薦按揭貸。”陳志説,鋻於此,政府部門不會指定監管銀行,而讓開發商選擇關係良好的銀行,監管賬戶也將成為銀行向開發商提供貸款的籌碼之一。

  但在很多項目中,開發商要向多個銀行尋求貸款支援。業內人士認為,單獨一個監管賬戶可能將成為各個銀行爭搶的對象,但對開發商來説,一個項目若交給同一家銀行,開發商的資金壓力可能會加大。(記者 耿諾)

編輯:馬迪

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