2012年上半年,在緊迫形勢催逼下,鄭州樓市表情更加豐富、更加具象。喜與憂、冷和熱,從未像時下如此差異明顯,小戶型、低總價的剛需盤在開發商一降再降之下終於撬動了市場,成交一路攀升。這半年著實讓一批預測今年樓市走勢的專家汗顏了一把,也讓一度被調控壓得直不起腰的開發商,稍稍舒展眉頭,松了一口氣,先抑後揚的行情,讓開發商資金壓力得到緩解,對後市預計也從年初的悲觀轉為謹慎樂觀。
鄭州樓市這半年是先抑後揚
2012年春節期間,鄭州近三成的樓盤都開門迎客討彩頭,但再多的努力也沒能挽回樓市繼續走低的成交量。在一片哀鴻之際,2月樓市出現了意想不到的轉機。
進入3月份,一些平價盤的入市推動了買房人積極出手,一時間,樓市信心大振。金三銀四讓眾多開發商松了一口氣,6月,樓市持續加溫,在降息利好的刺激下,購房者積極入市。
再從成交價格上來看,在上半年的成交中,8000元/平方米以下的佔2/3;成交面積構成中,120平方米以下佔80%。通過數據不難看出,鄭州房地産市場是以剛需為主,中小戶型以及低價産品受到購房者的青睞,而大戶型、高單價的産品所佔比重較小。
“以價換量”成了這半年的主題
進入2012年,降價成了開發商生存下去的唯一法寶,整個上半年鄭州樓市“跌”聲頻頻,價格走上了絕對的“親民”路線,尤其是三四月份,從南開始依次引爆,經過一連串的“組合拳”,吸引了市場的關注。
除此之外,能吸引剛需大舉入市還有戶型設計的比拼,以最小的面積創造最大的利用價值。今年樓市最火的戶型莫過於“小三居”,對於目前樓市處於“剛需時代”,在追求居住舒適度的基礎上,小三居自然是務實的選擇。
下半年房價不會大幅度反彈
上半年的鄭州房價,在開發商們“以價換量”的持續進行中有所下降,而隨著樓市成交的節節回暖,鄭州的房價也引起諸方猜測。中國指數研究院發佈最新數據顯示,6月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為8688元/平方米,環比5月上漲0.05%,結束自2011年9月以來的連續9個月環比下跌態勢。
對於購房者來説,樓市的回暖,意味著房價的上漲。隨著成交量的逐步走高,購房者開始擔憂樓市是否會從“以價換量”回到“量價齊漲”的局面。與購房者的擔憂不同,業內人士普遍認為鄭州的樓市已經步入比較平穩的狀態,房價在近期內不會出現大幅度的反彈。
供求關係並未轉變
市場的暫時轉暖,並未改變供大於求的局面。市場分析人士指出,近期,市場顯現出走出低谷的跡象,全國主要的城市成交量均創出了限購來的最高點,市場消化庫存明顯加速。但市場熱銷項目依然以剛需産品為主,信貸鬆動及市場政策微調導致市場部分需求明顯降低了觀望情緒。
此外,各地方政府推出的一些刺激剛需的舉措,如提高公積金貸款額度、提高普通住宅標準、降低首套住房貸款利率、實施購房落戶等微調政策,促使部分購房者心態變化,部分剛性需求提前了購房時間,從而導致市場成交量回升。
“但這並未改變市場的供求關係。”專家表示,“由於限購、限貸政策並未出現鬆動,執行力度很大,僅依靠首次置業等剛性需求,尚無法改變當前供大於求的局面。”