余豐慧:房企存量房畸高危害多

時間:2012-12-03 13:43   來源:京華時報

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  據《華夏時報》報道,截至今年10月,全國商品房待售面積約為3.2億平方米,超過去年底的2.7億平方米,並一直維持在高位。房企去庫存壓力仍然很大,個別房企按今年的銷售速度,所需時間甚至要達到10年。

  全國商品房待售面積維持在高位,將帶來多重負面影響。房企庫存越大,累積的房地産金融風險越大。庫存越大,貸款利息等財務成本就會與日俱增,最終的銷售價格必須越來越高,才能覆蓋成本。同時,捂盤越久,資金鏈斷裂的可能性越大,最後可能不得不以更低價格脫手,一旦收入覆蓋不了成本,房企將難以歸還銀行貸款、信託融資等債務,最終導致金融風險。房企捂盤不售、庫存畸高還將推高近遠期房價,嚴重干擾樓市調控。從近期來看,房企捂庫存將使得入市房源減少,自住型剛性需求不能得到充分滿足,這必將推高房價。從遠期看,房企捂盤惜售會使企業資金積壓在大量待售面積上,無力增加土地儲備,從而使得未來開發、開工面積減少,影響到未來市場房源供給,從而推高未來房價。

  房企之所以敢於擁有這麼大庫存,説明房企對房價上漲還有預期,對調控走回頭路還抱有希望。但在筆者看來,房企囤積存量房、謀求更高價格銷售的夢想必將破滅。原因在於:從需求上看,前期房價微漲的一波剛需旋風將要過去。在這一輪剛需釋放完之後,就會出現需求乏力的現象。只要擠出投資投機性需求的政策沒有大的變化,房價滯漲就會很快出現。此外,目前來看房産稅在全國推開已是大勢所趨。旨在抑制投資投機性需求的房産稅推開後,將令投資投機房源快速脫手,在市場需求有限、房源增加的情況下,房價將會走低。

  因此,從房企自身角度看,一定要認識到捂盤越久、庫存越大,經營風險就越大,對企業越不利。而對銀行、信託及其他為房企提供融資的金融機構來説,房企庫存越大,自己的債權風險就越大。銀行、信託等融資渠道有必要通過一定的手段促使房企去庫存化,降低房地産信貸風險。房企去庫存化以後,手中擁有的現金流就可以助其重新購地開發,不但對企業經營的持續性有好處,而且對穩定未來市場供應有好處,更對未來房價保持穩定有好處。(作者 余豐慧)

編輯:王君飛

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