3大因素推動中國人海外置業 多數不為炒樓

　　在今年北京春季房展會上，一名8歲的加拿大女孩跟隨做房地産生意的父親來到北京，並幫忙發放賣房資料。

　　中國人崇尚先“安居”後“樂業”，只要有相對充裕的積蓄，都樂於打造一個屬於自己的安居之地。移居國外的中國人也是如此。以加拿大為例，華裔移民擁有房産的比例接近80%，在所有族裔中最高。

　　近年來，受國際金融危機影響，國外很多城市的房價都在下跌，而中國移民聚居區的房價卻不降反升。自去年年底以來，美國紐約的唐人街和法拉盛地區、加拿大的溫哥華、澳大利亞的雪梨等地的房價都在攀升，甚至連新加坡等東南亞地區的房價也接連走高。中國人海外置業的趨勢越來越明顯，引起國際輿論關注。

　　中國人成海外樓市活躍群體

　　國際金融危機爆發後，雖然美國房地産市場迄今仍未摘掉“危機重災區”的帽子，但包括中國人在內的外國客戶，已成為美國許多城市房地産市場上最活躍的群體，是穩定房市的“協助力量”。華人聚居區的房價更是逆市而動，有些地區的房價已經達到甚至超過了國際金融危機之前的水準。洛杉磯一家地産開發交易公司總裁、從事美國房産研究已近10年的喬慧存告訴記者：“在南加州、佛羅裏達等地的房市中，中國投資人已成為最受矚目的一族。”

　　今年5月底，加拿大新威斯敏斯特市一棟153套的公寓在兩個半小時內全部售空。銷售如此火爆的原因就是中國投資者的參與。其實該項目在進行到一半時才想到向中國人行銷，但“需求簡直瘋狂”，在最終的成交名單中中國買主佔了40%。一位加拿大房地産從業人員表示：“來自中國大陸的購買力越來越被重視，中國人為溫哥華的住宅市場提供了強有力的支撐。”

　　不只是歐美發達國家，東南亞也成為中國投資者置業的熱點地區。2010年全年，新加坡私宅銷量已超過國際金融危機前的水準，價格上漲了17.6%。新加坡房地産諮詢機構戴德梁行日前發佈的報告顯示，2011年一季度，新加坡私人住宅的外國投資者比例創下歷史新高，達到16%。中國投資者的人數更是首次超過馬來西亞，成為新加坡本國投資者以外的最大私宅買家。

　　多數人並非為炒樓

　　近年來，越來越多的中國富裕人士熱衷到海外置業，其背後的推動力不僅僅是投資回報，移民、留學等才是海外置業的主要需求。

　　第一是移民。伴隨著2010年前後的這一波移民潮，國內投資移民的數量大幅增加。在加拿大、澳大利亞等主要移民目的地，新移民帶來的剛性需求以及對高端物業的需求迅速增加，由此催生了主要移民國家房地産市場的火爆局面。第二是留學。一些有經濟能力的留學家庭考慮到子女在國外租房不如買房，有的甚至還購買大面積房産，一部分用於出租，實現“以房養學”。第三是純粹的物業投資。相對於國內的限購、限貸等政策，海外一些國家的貸款政策較為寬鬆且利率較低，於是，逐利的資金越來越多地投向海外房産市場。

　　中國資本的流入是中國移民聚居城市房價上漲的原因之一，但並不是決定性因素。以加拿大為例，當地媒體認為，目前這一波加拿大房地産牛市，得益於加拿大經濟的快速復蘇及較低的房貸利率，也與消費者對房貸利率提高的預期有關。而溫哥華地區出現的房源緊張現象，一方面是客觀現實，另一方面也是一些“黑仲介”利用不正當競爭手段哄抬房價，以期獲得超高利潤。對於新加坡樓市來説，當地分析師認為，土地的稀缺性才是新加坡房價上漲的根本原因。

　　此外，國外相關政策也表明，當地政府歡迎外國人前來投資置業。根據美國法律，房主可自主選擇買家，政府無權干涉，目前也沒有跡象表明美國將出臺限制政策。國際金融危機爆發後，美國將投資移民的起點從100萬美元下調到50萬美元，足見對外國人到美國投資置業是鼓勵的。在新加坡，外國投資者可以同本國公民一樣申請貸款，且最高可貸款70%。除了政府組屋是只提供給本國公民的保障房以外，新加坡政府沒有針對外國人購買私宅的限制規定。

　　多國出招控房價

　　為控制房價飆升，新加坡政府從2009年9月開始推出數輪調控措施，最近的一次是在今年1月份。新加坡政府一方面將賣方印花稅的徵收期限從3年延長到4年，即擁有房産在4年以內的業主在出售時需繳納4%至16%不等的印花稅。另一方面，提高二套房首付款比例至40%及以上。這些措施取得了一定成效。新加坡國家發展部公佈的季度數據顯示，今年一季度新加坡私宅價格上漲2.2%。

　　溫哥華等地的房價上升也引起了政府的重視，加拿大財政部和自然資源部宣佈，對政府支援的住房抵押貸款相關規定進行3方面調整。一是首付低於房價20%、需購買政府支援的保險貸款，分期償還期限將由35年減至30年。二是居民再貸款的融資上限將由房屋價值的90%降至85%。三是政府取消以住房作擔保的信貸額度。據加拿大皇家地産經紀公司的最新報告預測，2011年，加拿大的平均房價仍將上升3%，但預計交易額將會下降2%。

　　美國不對外國投資者購房進行限制，但向其徵收房産稅。如果在美國投資房産而不用作居住，那就得按照美國法律繳稅，卻又不能像當地投資者那樣享受福利，這顯然很不划算。因此，雖然外國人購買美國房屋呈增多趨勢，但截至去年底，其佔房屋交易總量的比例還不到10%。