二線城市房地産"回暖"真相：政府貼錢助開發商賣房

　　政府、開發商齊“吆喝”

　　政府貼錢助開發商賣房

　　南京、蘇州、常州很大的一個共同特點是，當地政府此次都在“不遺餘力”地幫助房地産商渡過難關，推動房地産市場的復蘇。

　　與很多地方房展會的商業化操作不同，今年蘇州的房展就是官方主導。其春節後的一次房展就由市委、市政府舉辦，而上周的房展會又有市房産管理局參與，地方政府和開發商一起“吆喝”。而促銷依然是不變的主題，參觀者現場可以領取購房優惠券，普通住宅每套優惠8000元、別墅或商鋪每套優惠16000元，使用期限為半個月，統計顯示此次房展共發放優惠券7706張。

　　“2008年四季度以來，中央和地方政府不斷推出促進房地産市場發展的政策措施，許多開發商也主動降價促銷，在這兩方面的共同作用下，購房者信心有所增強，特別是剛性需求浮出水面，今年來樓市才會呈現階段性回暖。”張桂平。而在這些業內人士看來，特別是今年，地方救市行動似乎更見效。

　　就在前周，蘇州市政府出臺文件，對市區部分符合政府住房保障條件的中等偏低收入及以下的住房困難家庭給予購房補貼。補貼面積按每人平均18平方米計算；購買每平方米3000-5000元新建普通商品住房的，高於每平方米3000元部分的購房款由政府補貼；購買每平方米5000元以上新建商品住房的，政府補貼每平方米2000元。不過，在政府補貼下購買的住房將納入政府保障性住房管理，購房人在5年內轉讓，要全額退回政府補貼款；超過5年轉讓，則退回一半政府補貼款。

　　而蘇州並不是江蘇最先宣佈提供購房補貼的城市。早在去年9月27日，南京市政府辦公廳緊急召開新聞發佈會，公佈了20條救市措施，第一條就是政府對購買普通商品房者按面積進行補貼，90平方米以內補貼總房款1%，90-144平方米補貼總房款0.5%。

　　還有常州市政府也在今年2月出臺文件，稱今年對符合條件的經濟適用房申請家庭全部實施貨幣補貼，每戶補貼額高達8萬元，不過申請成功後需在3個月內購買市內新建成套普通商品房1套（對房價和面積都沒有限制。）“3月已經正式開始申請，至今已有3000多戶登記了，沒想到反響這麼熱烈。”江蘇新城房地産股份有限公司董事長王振華表示。他還透露，這也是一批常州開發商向政府呼籲刺激需求的結果，“貨幣補貼比政府推地、招標、開發、分配的經濟適用房開發模式要來得效率高。”

　　“對開發商來説，最關鍵的是能夠促進銷售。”易居的分析師直言。的確，據記者了解，蘇州市房管局此前就表示，自2005年蘇州供應經濟適用房以來，截至目前還有1600多戶中低收入家庭沒能夠通過搖號改變自己的住房狀況。如果這批需求能夠在拿到政府補貼後入市，對蘇州樓市來説已能消化掉不小的存量。常州市房管局也已披露，有80多家開發商拿出了110個他們認為面積、價格都合適的項目來招徠符合此次補貼條件的購房者，上述新城房地産就表示提供所有樓盤，並對符合補貼條件的家庭給予額外優惠。

　　庫存化嚴重成心腹大患

　　陷入深谷前的迴光返照？

　　“在去年的樓市降價大潮中，珠三角地區首當其衝，而不少業內人士還預期，南方房價已經深跌，如果今年樓市繼續探底、再來一輪降價潮的話，華東地區可能就變成主角了，所以現在長三角城市似乎都顯得挺緊張的，因為市場對房價的對抗情緒仍很高，而地方政府之所以積極救市，主要是怕交投繼續走低，影響區域發展，那麼開發商也不敢太‘任性’”。有業內人士分析。

　　“我的判斷是房地産政策已經到了一個‘邊界’，即便沒有像有些人希望的再有利好新政推出，但也不會有‘壞政策’。而市場雖然得到推動，開發商還是應該捂住口袋並謹慎定價。”在王振華看來，資金問題仍是開發商今年最需要把握住的。

　　江蘇省的數據也透出開發商投資意願降低，仍存在著較大資金壓力的情況。因為與今年前兩個月銷售增長相反，江蘇的房地産開發投資延續了去年下半年以來增幅逐月回落的態勢，1-2月累計投資375.6億元，同比雖仍增長4.1%，但增幅回落了26.6個百分點，而且比今年同期的城鎮投資增速低16.8個百分點。

　　同時，去庫存仍是江蘇開發商今年的一大任務。易居中國的報告顯示，截至去年年底，蘇州、揚州等城市的可售房源按去年銷售速度計算都需要36個月以上的消化期，並與深圳一同被列為風險較高的城市。而常州市房管局的數據顯示，目前常州存量房達1200萬平方米，以過去每年銷售量只有600萬平方米的速度計算，也就是説也起碼需要24個月的消化期。

　　“今年樓盤中的存量房比例應該不會低，包括去年一些將推未推留到今年推的房源，還有去年沒有銷售完畢的房源，所以開發商也需要調整策略。”一位在蘇州工業園區有項目的開發商坦言。其手中在售房源就是後者，目前已是現房銷售，好在已是尾盤，價格並沒有劇烈調整。全國工商聯房地産商會會長聶梅生在上周舉行的一次蘇州論壇上也表示，區域庫存化嚴重是樓市進一步發展的心腹大患，而目前中央對於房地産業還處於一個政策觀察期，這就需要開發商自己修補調整。

　　另外，業內也對後市採取謹慎觀望態度。“僅從交易數據來看，江蘇樓市似乎正從重重陰霾之中復蘇，一些城市的恢復速度之快更讓許多市場預測者大跌眼鏡。但是成交放量的背後，很難説是樓市陷入深谷之前的迴光返照還是穩定復蘇的序曲。”五合智庫總經理鄒毅表示，“江蘇主要城市的樓市成交量今年以來連續增長，既有開發商降價因勢利導的原因，又有救市政策推波助瀾的因素。但開發商對待後市仍需理性，如今成交量穩步攀升主要得益於整體價格的下滑，如果失去這一前提，後市發展或許不容樂觀。”