全國性房企啟動大幅降價 市場局部見底拐點將至

時間:2011-11-04 09:09   來源:京華時報
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<p align="center"><img src="http://www.chinanews.com/cr/2011/1104/4118144077.jpg" alt /></p>
<p class="pictext" align="center"><strong>■金隅萬科城效果圖</strong></p>
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<p class="pictext" align="center"><strong>■三年成交量對比</strong></p>
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<p class="pictext" align="center"><strong>■9、10月成交均價對比 數據來源:北京中原地産</strong></p>
<p>  全國房價降聲一片。繼今年5月北京、深圳等地個別樓盤相繼降價之後,到10月下旬,從一線到二線城市、從華東、華南到華北區域,包括中海、萬科、龍湖、恒大等在內的各大開發商,集體拉開房價下行的序幕,部分樓盤價格降幅超20%,降價範圍波及城區和郊區。多位業內人士認為,在驟增的市場競爭壓力之下,開發商選擇降價出貨回籠資金,房價拐點越來越近,明年初市場將最為低迷。</p>
<p>  <strong>華東領降</strong></p>
<p>  進入10月下旬,全國樓市顏色劇變。從10月19日起,位於上海的中海禦景熙岸加推370多套房源,團購價為1.6萬元-1.7萬元/平方米,較該項目前期推盤價格降幅近30%;而另一種由3套公寓拼起來的聯排別墅,均價由前期的3萬元/平方米直降到1.75萬元/平方米,降幅達40%。</p>
<p>  接近7折的團購促銷活動,引來400多名該項目前期老業主的集體維權。最終,由於房價降幅超過20%,中海被認定違規賣房被勒令暫停銷售。事實上,上海因降價幅度較大出現業主大鬧售樓處的也並不止中海一家,還包括位於嘉定的綠地秋霞坊、新里米蘭公寓以及龍湖酈城項目等。</p>
<p>  截至目前,華東地區傳出因降價導致前期業主退房消息的城市,還有南京、杭州等。此外,以深圳為代表的華南區域降價潮也“揭竿而起”。萬科在華南的幾個項目均推出不同幅度的優惠措施。其中,位於深圳龍崗坪山的萬科金域緹香新一批産品將在11月推出,不少單價在10000元/平米左右,還送精裝,較一期9400-12000元/平方米的開盤價格低了不少;東莞萬科紫臺更從均價15000元/平方米下調至13000元/平方米,最低達到11000元/平方米。</p>
<p>  不止萬科,10月29日,招商地産在深圳推出的果嶺項目,以低於周邊4000-5000元的單價開盤;在惠州,卓越地産推出4900元/平方米的超低價蔚藍海岸新房源,在此之前,碧桂園十里銀灘也以低至6000元/平方米左右單價開盤。</p>
<p>  龍湖、首創、恒大、富力等大型房企的部分項目也紛紛降價促銷出貨,部分樓盤價格較降幅超過20%。10月底,恒大地産在廣州推出的銀湖城項目,其湖山樓王售價僅4180元/平方米起, 並附帶2000元/平方米豪華裝修;首創位於成都的首創東西元目前在售均價5500元/平方米,最高優惠17%。</p>
<p>  據中原地産調研顯示,樓市降價潮已經從一線城市蔓延至二三線城市,目前杭州新盤成交價較周邊降幅10%-20%,成都新開樓盤降價幅度大部分在5%-10%、南京降幅約10%、天津降幅在5%-15%。</p>
<p>  <strong>北京接棒</strong></p>
<p>  業主維權並沒有阻擋降價潮的蔓延,近日,北京樓市降價也已漸成燎原之勢。</p>
<p>  11月1日,記者從位於昌平的金隅萬科城獲悉,該項目將於11月底推出三期新房源,合計600余套,戶型為80-110平方米2-3居,均為精裝修交房,暫定均價為14000元/平方米,較上期房源低3000元/平方米。對此,記者致電售樓處,接電話的一位銷售人員告訴記者,與前一批房源相比,即將推出的這批房源在綠化、景觀等方面都要差一些,而且臨近附近某公司的大煙囪,視覺效果也更差。儘管如此,在超低價誘惑下,截至目前的排號人數已經達到600余人。</p>
<p>  除了昌平,大興、房山、順義、通州等北京幾大郊區也均已出現“底價”樓盤。繼京貿國際城近期以13400元/平方米的超低價開盤之後,10月25日,通州又一新盤東亞逸品閣宣佈擬以13200元/平方米于年底入市,且贈送10%-15%的面積,相當於在13200元/平方米基礎之上又打了8.5-9折,該價格無疑將通州樓市的底價拉至13000元/平方米以下。</p>
<p>  繼今年6月底旭輝禦府等多個大興樓盤推出17000元/平方米的特價房源之後,近日,大興樓盤再度加入降價行列。記者從項目了解到,位於大興新城北區的某項目將於近期以不足13000元/平方米的均價開盤,同樣位於大興的又一純新盤龍湖時代天街以最低11800元/平方米均價于上週末開盤。此外,位於房山區的翠林漫步以12500元/平方米起價。順義也先後誕生了順義金寶城等幾個萬元以下樓盤,均創出區域最低價。</p>
<p>  日前,新浪房産電商頻道推出全國性房産促銷活動,據其負責人介紹,參與促銷樓盤共計300多個在售新盤,分佈在北京、上海、廣州、深圳等12個重點城市,讓利總計可達億元,其中,單套住宅讓利最低為5折。</p>
<p>  <strong>庫存壓力驟增</strong></p>
<p>  持續的成交慘澹支撐了企業的降價行為。據北京房地産交易管理網數據顯示,在傳統的金九銀十兩個月內,北京共成交商品住宅10734套,相比去年19895套的成交數量大幅下跌46%;今年前10月,北京商品房住宅簽約套數為69079套,二手房住宅簽約為101188套,總成交為170267套,同比去年分別下調17.8%、35.8%、29.6%。</p>
<p>  成交均價也明顯下探。前10月房價環比逐月下降,其中10月北京商品房成交均價為19607元/平方米,環比9月的21724元/平方米下調9.6%。北京中原地産分析,10月成交的中低單價和中低總價房源均比9月有明顯上漲,其中均價在2萬元/平方米以下的佔據市場交易量的71.8%,比9月上漲6.6個百分點。</p>
<p>  在供應增加、銷售低迷的情況下,重點城市的庫存壓力進一步增大。據中原地産統計,截至31日,10月北京累計供應的9152套住宅供應量創最近4個月新高,但當月簽約率只有8.5%。目前住宅庫存已經達到11.8萬套(另有56個項目預期11-12月入市,提供住宅可能超過2萬套),創造了2009年6月以來的最高點。按照目前的庫存消耗比,即使不再新增供應,消耗目前庫存也需要超過22個月時間。</p>
<p>  來自房地産企業的數據也顯示,目前已公佈三季報的131家上市房企三季度末存貨達9838億元,較去年同期的6788億大增44.93%,同時,131家房企今年6月底存貨為8759億元,第三季度環比上漲12.31%,存貨積壓跡象明顯。此外,131家房企經營性現金流為-632.5億元,同比下降16.37%,環比下降19.31%,其中,80家房企前三季度經營性現金流為負值,65家房企同比出現下降。截至目前,近七成一線房企前三季度未完成年度銷售任務的75%。</p>
<p>  <strong>房價拐點將至</strong></p>
<p>  “作為成交重點和限購最嚴厲的城市,北京房價變動在房地産行業中更具標桿作用”,鏈家地産首席分析師張月認為,因此知名房企在北京價格下調也相對隱蔽和謹慎,但業績壓力並未有所緩解,作用於價格上不僅降幅會繼續增加,降價軌跡也漸趨明朗化。全國範圍內大型房企降價銷售潮雖然是在上海迸發,但預期未來的這種“輻射式”效應將逐漸向北京轉移,並傳遞至其他二三線城市。</p>
<p>  根據鏈家地産市場研究部統計顯示,在今年入市的90個項目(多期開盤)中,已有53個調低當期售價,佔比達到59%。“這意味著房企累計多月的降價意願,在四季度已經開始逐漸迸發”。張月稱,從“銀十”市場情況來看,開發商與購房者之間的博弈程度越發激烈,買賣僵持現狀扭轉的臨界點即將到來。</p>
<p>  北京中原地産三級市場研究部總監張大偉也對記者表示,目前房價下調趨勢已經非常明顯,調控效應已經逐漸顯現,特別是一線城市,可以説已經非常接近拐點。張大偉認為,如果本輪調控能夠持續到明年,那麼預期明確的房價拐點將出現在明年3月左右。</p>
<p>  大型房企領銜降價,一方面反映了現實的市場壓力和企業應對策略;另一方面則表明房價下行的趨勢更加明顯,不可逆轉。21世紀不動産首席分析師常智表示,在現有調控政策不出現鬆動的情況下,隨著更多開發商加入降價潮,房價下行趨勢將由一線和重點城市逐步向二三線城市蔓延,一些沒有實力的小型房地産企業,被市場淘汰的可能性很大。常智預計,隨著更多開發商加入降價行列,更大範圍的降價潮或將出現在1-2個月以後。</p>
編輯:王君飛

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