購房者仍嫌太貴，開發商降價動力不足
樓市“金九銀十”幾成鏡花水月
分析人士提醒關注近期升溫的土地市場
剛過去的中秋和“十一”長假期間，房地産市場並沒有出現傳統的“旺季”局面。《經濟參考報》記者在走訪北京、上海等一線城市的一些樓盤發現，長假期間樓市整體表現乏力，多個城市的購房者均以“觀望”為主。接受本報記者採訪的多位分析人士表示，開發商降價動力不足、政策壓力上升，導致市場有效需求減少，樓市表現乏力在意料之中。專家認為，近期升溫的土地市場對樓市走勢的影響不可忽視。
市場
十一樓市“觀望的多”
7日上午，記者在北京朝陽路發現，幾家房産仲介仍在醒目位置擺放著“喜迎雙節”的促銷海報。幾個衣著整潔、滿臉熱情的購房顧問在路邊向過往行人發送印製精美的樓盤廣告，同時邀請去店內小坐，但過往路人卻鮮有駐足。
在一處“我愛我家”的門店內，幾位工作人員正在電腦前忙碌。看到記者進門便有人上來詢問是租房還是買房。當記者隨口問道“過節看房子的人怎麼不多呢。”該工作人員説“前兩天人很多，現在是旺季。”
但根據偉業我愛我家市場研究院的統計數據，截至10月6日，北京二手房市場的“新增房源登記量、新增客戶登記量、帶看量”均創下2007年以來國慶假期新高，比如“新增有效房源登記量比去年同期上漲了155%，新增有效客戶登記量比去年同期上漲了82.5%，帶客看房人次比去年同期上漲了166%”。
該機構總裁胡景暉告訴《經濟參考報》記者，近些年來國慶節期間越來越沉重的出行壓力，以及各大景區的人滿為患，使得越來越多的人選擇留京或在北京近遠郊休閒度假“其中不乏趁此難得的節假日看房、選房、買房簽約的年輕人”。此外，二季度樓市的火熱，未來房價繼續回落預期的減弱，以及擔心四季度可能出臺調控新政等多重因素“使得這個國慶節人們對樓市的關注度普遍高於前些年，看房量顯著增加”。
“但是帶看成功率(即帶看人次和最終達成交易量之間的比率)卻創下了歷年國慶假期新低”。胡景暉認為，人們還是普遍以觀望為主，“看得多，買得少。”
同樣觀望的還有上海購房者。6日，是為期4天的上海“假日樓市”十一房展會閉幕的日子。根據主辦方公佈的數據，展會期間觀眾人數共計11.6萬人次，介於“五一”房展的9萬人次和去年“十一”房展13萬人次之間，人氣基本呈持平狀態。不過在房展現場，購房者向記者反映最多的是房價與心理價位差距依然很大，“買不起”、“太貴了”、“太遠了”———大多數年輕人看完房展後只有一聲嘆息。
記者在現場看到，參展樓盤仍然以象徵性優惠為主，住宅項目折扣最多為9折，其他多是給予幾萬元到幾十萬元的優惠，折算下來在9.7到9.9折，不少購房者表示房企優惠力度並不大，與此前的期待有很大差距，目前仍以觀望為主，暫不購買。
一家參展企業的工作人員告訴記者，有一些參展項目實際並未開盤，參加房展會就是展示樓盤提前蓄客，試探行情，這些項目尚未有具體價格，因此也沒有優惠。上海本地一家龍頭地産企業的參展人員告訴記者，開發商資金壓力沒有去年底那麼大了，不會急著降價促銷，還有一個原因是降價會讓早期業主不滿，一旦引起“退房”事件對企業品牌負面影響很大“參加房展主要是了解市場行情。”
同為一線城市的廣州和深圳在“十一”期間也沒有出現以往的“火爆局面”。4日落幕的深圳秋季房地産交易會，業界甚至用“冷清”來形容。廣州寒桐投資顧問有限公司總經理告訴記者，“開發商降價動力不足、政策壓力上升，導致市場有效需求減少，九月樓市整體表現很平淡。”他進一步表示，這些因素使得十月份成交量整體上升的可能性仍然不大，第四季度樓市大概還是平穩發展。“但是，近幾個月住宅價格有上漲的壓力，下一階段房地産市場調控仍處於關鍵時期”。
調控
節前多部委表態降低預期
事實上，十一黃金週期間，樓市沒有出現購房熱也在很多人意料之中。上海易居房地産研究院副院長楊紅旭分析表示，當前中央調控房地産的態度非常堅決，加上購房者和開發商之間的博弈維持在一個相對平衡的狀態，可以預期樓市仍將平穩發展。“旺季不旺”的特徵、供求逐漸合理的趨勢，都會給房價上漲帶來阻力“銀十”颳起“漲價風”的可能性非常小。
中秋和“十一”長假之前，中央層面多次釋放堅持房地産調控信號，業內有分析稱這是有意在給假日樓市降溫。
9月23日，住建部稱，當前房價尚不具備全面反彈的條件，下一步將繼續指導督促限購城市嚴格執行住房限購措施，確保限購措施實施效果，適時對執行調控政策不力、放鬆調控政策，造成房價過快上漲的地區實行問責。
9月20日，國家稅務總局政策法規司相關負責人表示，房産稅下一步將擴大試點範圍，並逐步建立房地産稅制度，房地産稅具體深化時間可能在年底或明年初。
9月13日，國土部表示，要對土地交易市場進行監測，重點監測土地溢價率過高、土地底價設定過高等情況，同時跟蹤拿地密集企業的開發節奏，杜絕囤地行為。
“也正是注意到房地産市場現升溫跡象，管理層面開始接連喊話表態，以穩定市場預期。”中國房地産學會副會長陳國強表示。“這是再次對市場、地方政府進行提醒，不允許放鬆調控，政策預案也在準備之中。但是，這並不意味著政策會再一度收緊”。
而在此之後，廣州市國土房管局表示，將對中心城區個別異常高價的住宅項目暫時採取限售措施，主要包括限制預售規模、控制交易節奏等。廣州市國土房管局稱，近期中心區域高價項目成交增多，造成全市均價結構性上漲，引起市場的不正常波動，誤導市場預期。並且表示這種行政化手段也是無奈之舉。
“為防止十月樓市出現大規模過熱現象，在管理層面相繼喊話的同時，地方政府給予配合出臺限價等政策，為房價上漲預期降溫”。一位業內人士如此分析指出“十一樓市沒有出現火熱局面在意料之中”。
記者在採訪中發現，儘管推盤項目眾多，但與往年不同的是，採用降價促銷的樓盤卻少之又少。房企重心正從“重交易”轉化為“重展示”。北京中原市場研究部總監張大偉在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，多部委的表態不容忽視，因此房企在定價策略上不得不考慮週全。
預警
土地市場局部升溫引發擔憂
與黃金週期間樓市交易情況不同的是，節前的土地市場確實可以用“火熱”來形容。9月29日北京市國土局8宗地塊集中成交，這些地塊雖然大部分都位於郊區，但由於位置較好，引來許多大型房企激烈競爭。從價格上來看，除一宗溢價率較低以外，其餘7宗土地溢價率都超過35%以上，其中4宗溢價率甚至超過40%。
據鏈家地産市場研究部統計數據，9月北京市土地出讓金約257.37億，2010年以來的最高紀錄，僅次於2009年12月。其中經營性用地土地出讓金254.7億元，溢價率達36.4%。
另外，中原地産在針對13個重點城市土地市場的監測數據顯示，9月前27天土地供應比8月同期增加了16%。其中，居住用地和商辦用地分別增加了13%和24%。成交方面，9月前27天同比8月同期增加了31%。其中，居住用地和商辦用地分別增加了15%和87%。
中原地産張大偉分析稱，大部分開發商已經選擇了在9月份大量拿地，表示市場開始出現轉向，大部分開發商都已經從上半年的悲觀轉為樂觀，拿地積極性高漲。另外，由於住宅價格環比在繼續上漲，對這些企業而言，此後的新增供應將主要表現在漲價幅度上。
此前，為穩定土地市場，北京市已暫停了10塊土地的出讓，上海也暫停了一宗“準地王”地塊出讓。但業內普遍認為，地方政府的“臨時管制”措施只是暫時放緩土地市場節奏，難以改變市場預期，第四季度土地市場和房地産市場仍會繼續上漲。
記者注意到，土地市場的變化正在影響購房者心態。一些購房者普遍認為，麵粉熱銷會導致麵包隨之漲價。土地市場升溫，房價自然很可能“進一步上漲”。一位分析人士據此指出，土地市場升溫與樓市成交連月回升、經濟下行壓力加大等多方因素疊加“將增大房價反彈壓力，弱化樓市調控成果”。
該人士指出，在樓市調控的關鍵期，應該引導開發商更加理性、謹慎拿地，防止出現地王、高溢價地塊形成負面效應。此外，還需儘快啟動與房地産相關的財稅、土地等方面改革，通過制度化方式解決地方政府財權事權不匹配、收入支出不對等問題。“只有使地方政府擺脫土地財政依賴以後，才能徹底鞏固樓市調控已經取得的成果”。（記者 高偉 梁倩 烏夢達 魏宗凱）
