“國五條”抑制炒房 中國買房團赴美國買房人數井噴 業內人士稱賠多賺少

　　“上月傳出底特律破産，兩雙鞋就能買一套別墅。3月份開始，我們一共有3個看房團到美國，有50多人在美國買了房。其中一個臺山老闆一口氣在紐約市中心買了5棟樓，花費400萬美元。真沒想到這麼火。” 説起3月份以來到美國買房的“井噴”，順帆投資移民有限公司總經理陳金凱連説幾個“沒想到”。

　　國內對房地産市場的抑制，尤其是各地陸續出臺“國五條”實施細則，讓越來越多投資者不看好國內房地産投資前景，而將目光轉向海外。但中國買房團海外“淘金”的日子並不好過，有業內人士昨天表示，賺錢的只有三成，七成其實虧了。儘管美國的房價看起來比中國要低，但要玩轉美國樓市，可沒那麼簡單。

　　陳金凱浸淫這個行業多年，每年都組織超過500人到美國看房。在他看來，年初開始市場不明朗，讓很多廣州投資者轉向海外購房，尤其“國五條”頒布以來，這種趨勢更為明顯。本月該公司就組織了兩個前往美國和加拿大的看房團。

　　“國五條”打壓 海外買房井噴

　　在進行15天的房地産市場考察之後，看房團的17名成員中最終有10名選擇在美國置業，其中包括華人聚集區洛杉磯、舊金山和東部的紐約。30萬~50萬美元的公寓以及造價在80萬美元以下的別墅最受歡迎。

　　單從數據來看，今年第一季度，該公司承接的海外購房申請較上年增長了40%以上，尤其3月份“國五條”實施後，往美國買房的人更多。

　　廣東澳星俊匯投資移民有限公司資深置業顧問陳玉珍也表示，投資海外可以規避國內投資風險，加上大部分海外土地和房産都有永久産權，對投資者和開發商具有很大的吸引力。加拿大溫哥華，美國紐約、洛杉磯，澳大利亞墨爾本、雪梨等都是國人海外置業的首選之地。

　　廣州精湛諮詢服務有限公司總經理劉丹也説，國內購房者轉戰美國，主要原因是國內房地産投資回報率急劇降低，並且政府打壓投機性炒房。而另一方面，美國的經濟正在復蘇之中，依然有上升空間。以前50萬美元的房，現在可能二三十萬美元就能買到，是“抄底”的好時機。

　　“一些樓盤有六到九成是中國人購買，甚至有中國人排隊48小時等一個新樓盤開盤。”高力國際北亞區董事總經理柳維倫表示，隨著收入水準的提高和投資理念的成熟，國內投資者去海外置業增速明顯。

　　“高回報”的誘惑或為移民或為賺錢

　　海外買房熱情井噴，中國人真是“鑽進錢眼”裏了嗎？實則不然。移民和投資都是海外買房的回報。

　　陳玉珍説，加拿大、美國、澳大利亞、紐西蘭等移民首選國都已沒有買房移民政策，短期內也不會有，現在能買房移民的只有塞普勒斯和葡萄牙。所以，從海外買房目的上看，到美國買房基本上是純投資，而到歐洲買房，則主要是為了移民。

　　“高回報”是去美國買房最吸引人之處。第一，不限套數，可以申請五成貸款；第二，可以獲得高額租金收益和物業升值回報，可抵充月供，年收益率15%以上；第三，美國經濟正在復蘇，不愁房子貶值或出手難。在美國置業市場上混跡了9年的陳金凱如是説。

　　5年前，廣州的劉浩在美國購房時嘗到了甜頭，他以15萬美元的價格競得了位於紐約皇后區的一棟面積140平方米的三室兩廳的房子。兩年後，這棟房子就漲到了35萬美元。劉浩見有賺頭，便在國內開了一家公司，專門接待中國人到美國購房。“很多人問我到美國買房能不能移民，我明確説不能。但我告訴他們，穩獲15%以上的回報沒問題。大部分投資者都沒退縮，他們覺得美國房價都這麼低了，未來應該能迎來像北京、上海、廣州那樣瘋狂漲價的黃金十年。”

　　在陳玉珍看來，不僅是美國，歐洲買房也是“高回報”的划算買賣。從移民政策來看，歐洲從來都沒有買房移民政策，當前實施是因經濟低迷，政策不會長久，將來肯定會收緊，所以，現在到歐洲買房是好時機。“葡萄牙是從去年底，塞普勒斯也是從兩年前開始買房移民的。塞普勒斯是在當地投30萬歐元，全家人就可以拿當地綠卡。葡萄牙是申根國家，要求高一點，投資門檻是50萬歐元，5年後可以拿葡萄牙綠卡。”

　　中國房價超歐美 北京廁所換美國別墅？

　　此前一條“100萬元在世界各國能買到什麼房子”的微博曾在網上瘋傳。微博説，100萬元在澳大利亞新南威爾士州能買到一套五臥室三浴室的房子，在俄羅斯莫斯科市中心能買到一套兩臥室兩浴室的房子，在北京只能買到郊縣房山某村60平方米的毛坯房。

　　廣州康翔商務諮詢公司經理何戎説，美國政府對外國人買房沒有任何限制。如果一次性買房就比較簡單，只需要付款即可，如果需要貸款，則需要美國的公司做擔保。舊金山市中心一套面積150平方米的房子，價格也100萬美元。距離市區開車半小時到1小時一套獨立的別墅，也不過40萬美元。平均下來房價大概5000~6000美元/平方米。跟中國一線城市的房價相比，美國的房價要低得多。

　　劉丹也向記者證實，現在要在曼哈頓購買公寓，100多平方米的三房兩廳的公寓，地段一般的話，只要二三十萬美元，大約200萬元人民幣。平均下來只有1.2萬元/平方米。

　　陳玉珍説，歐洲的房子也比國內的北上廣低得多。在葡萄牙裏斯本，50萬歐元，可以買到面積160平方米左右的別墅。平均下來，也就2萬元/平方米。再看澳大利亞，雪梨市中心公寓，八九十平方米，賣70萬澳元。80萬澳元就可以買到四五百平方米的別墅，平均下來也就人民幣1萬元/平方米。

　　“抄底”美國正當時？暗礁重重的海外買房

　　但低價房未必都是香餑餑。

　　2009年，來自廣東中山的馬先生在新澤西購買了一棟價格45萬美元的別墅，這棟別墅不僅臨江，還配有兩個車庫，有花園和游泳池。但他很快發現，在美國要經營一套別墅不輕鬆。“每年地産稅要交10000美元，社區管理費要3000多美元，房子的日常保養、草坪整理，一年也要10000多美元。”一年下來，就算不掙錢，也要支出兩萬多美元。

　　由於別墅不像公寓那樣可以出租，因此，馬先生的別墅只能等著它升值。3年下來，別墅大概升值了20%，但除去每年的收費，他僅賺了六七萬美元。算下來，每年的收益率不過5%，總體不划算。

　　“我以前看美國電影中經常有人冬天鏟雪，在園子裏修剪草坪和樹枝，起初以為美國人真會享受生活。後來才知道，如果不修剪草坪，樹枝不整齊，鄰居會投訴。如果門前雪不鏟，流浪漢在你的屋前摔倒了，房主是要賠償的。”他笑著説。

　　這也讓他萌生了將房子出手的想法，但他一直沒有找到買家。

　　他了解到，如果別墅要出手，還要交納相當於房價8%的所得稅、仲介佣金3%、過戶稅和其他手續費，約6萬美元。直到這時他才明白，在美國投資別墅風險非常大，跟在中國不同。單從投資的角度講，在市區的公寓顯然更划算。

　　“到美國買樓的中國人，應該説賺的少，虧的多，七成虧了。”陳金凱説，海外買房最大的風險是匯率變化。尤其這些年人民幣急劇升值，對海外買房來説也是喜憂參半，喜的是門檻降低，但憂的是把賺到的錢轉換成人民幣時也會縮水。以一套價值100萬美元的房子為例，即便年收益率15%，但如果人民幣持續升值，美元對人民幣匯率由6.7：1變為6.2：1，這也足以讓投資者3年內賺到的20萬美元化為烏有。

　　陳金凱提醒，很多買房的人，需要請一個專門的人替你在美國收租、打理房子，或辦理房屋交易。僅此一項，每年至少1萬美元。

　　中國人抬高美國房價？

　　近年來，關於中國投資者在美國買房的“豪氣”報道不絕於耳。

　　上月，一位中國母親在紐約第五大道花650萬美元為兩歲女兒購買豪宅的消息更是引起轟動，該房産均價23萬元/平方米。全美房地産經紀人協會去年公佈的一項數據顯示，2012年中國購房者在美國房地産市場全年共投入約90億美元。美國國家房産經紀人聯合會常務董事史密斯也説，美國房産11%的國際銷售量都是來自中國，特別是在高端市場，所佔比例更高。在不少美國人看來，中國人抬高了美國房價。在美國和澳大利亞，甚至出現抵制中國購房團的舉動。

　　“從政府角度講，肯定歡迎。但當地民眾肯定不歡迎，澳大利亞的很多華人聚集的街區基本上都被中國人買下了。”陳玉珍説。但她同時認為，説中國人炒高了美國房價有些過頭，因為美國的房價根本不是中國投資者可以控制的。

　　陳金凱和劉浩也持同樣觀點，中國買房者不可能抬高美國房價，所謂“中國人抬高美國房價”只是一些美國人買不起房的牢騷之詞。中國投資者每年購買的美國房子還不到存量的1%，根本不可能影響到美國房價。並且，一些華人房地産開發商意識到華人的購買潛力，於是紛紛為華人設計樓盤，吸引華人購買。實際上自己人在賺自己人的錢。

　　“不少中國富人巴不得房子升值，而美國本地人則希望房子降價，因為房子降價後房産稅也少了。所以，中國買房者在美國不遭人待見倒是真的。”兩人説。