在住宅市場受到調控的背景下，商業地産投資快速升溫，折射出各路資金的熱情難捺。而隨著保險資金投資不動産開閘，保險公司正成為一股新生力量，快速加入這場暗戰。尤其是近年來一些新興産業選擇“逃離北上廣”，二線城市的黃金商圈開始進入險資視線。

　　5月23日下午，浙江杭州錢江新城E03地塊以底價加價100萬元直接成交，成交總價逾23億元，創下了今年杭州主城區已出讓土地價格的新高。這一“黃金地塊”競得人，正是去年率先拿到保險不動産投資牌照的平安人壽，以及和兩家非“平安係”投資公司組成的聯合體。

　　佈局二線城市商業地産

　　事實上，這並非保險資金第一次圍獵商業地産黃金地塊。在去年北京CBD地塊招標現場，共有國壽、安邦、泰康、陽光等四家保險係企業現身。他們有的與房企組成聯合體，有的則是幾家保險公司抱團聯手。參與模式雖不同，但皆滿載而歸。

　　自2010年9月保監會發佈《保險資金投資不動産暫行辦法》，2011年多家保險機構拿到不動産投資牌照後，保險公司難耐已久的投資衝動得以釋放。

　　因為不能涉足住宅地産，同時保障房領域收益與風險較難平衡，以及養老地産盈利前景模糊等問題，商業地産便成了保險公司競相爭奪的投資標的。

　　“由於保險資金久期比較長，我們更傾向於選擇有穩定投資回報的商業地産介入。目前，我們的地産儲備規模是計劃的兩倍。”3月下旬，中國平安(42.04,-0.17,-0.40%)副首席投資官陳德賢在接受本報專訪時曾透露。

　　值得一提的是，在爭搶一線城市黃金商圈的“蛋糕”後，杭州、成都、武漢等二線城市尤其是省會城市的商業地産，成為保險資金佈局不動産投資的新據點。

　　一家大型保險公司地産投資方面負責人透露，“金融危機對商業地産的衝擊正在慢慢減退。這兩年來，商業地産尤其是辦公寫字樓的空置率開始下降，租金出現明顯的上升態勢，加上很多新興産業正在從沿海發達城市向中西部進行轉移，因此二線城市尤其是經濟發達的省會城市的商業樓宇，將是我們下一步不動産投資的重點。”

　　租賃為主 自用為輔

　　除開始關注二線市場商業地産投資機會外，保險資金在這一領域的投資模式也在逐漸發生改變。正由“自用為主、租賃為輔”變為“租賃為主、自用為輔”。

　　在投資不動産未開閘之前，諸多保險機構打著“自用名義”的擦邊球相繼購入一線城市辦公樓宇，但礙于相關法規，多數樓層選擇自用，僅有部分對外租售。

　　而在險資投資不動産“名正言順”之後，保險機構雖對外宣稱仍以“自用+投資”模式涉足商業地産，但事實上，據記者了解，保險資金購入商業樓宇的很大一部分遠遠超出了自用規模，更多的是用於租賃。更有甚者，為了賺取不菲的租金，一些保險公司寧願讓自己的部分員工租用相對便宜的辦公樓，而把自己買下的黃金地段寫字樓的大部分樓層租出去，以賺取租金差價。

　　因為保險資金的加入，一二線城市的商業地産爭奪戰已然升級。那麼，能夠流入商業地産的險資究竟能有多少？最新數據顯示，截至今年4月，我國保險業資産總額逾6.3萬億元，若按照保險資金投資于不動産的賬面餘額不高於保險公司上季末總資産的10%來計算，目前可投向商業地産領域的最大資金量為6300億元。

　　雖然前景可期，但從現狀來看，險資涉足商業地産只能算是小試牛刀。“主要還是管理、開發等經驗不足，需要練好內功。”上述負責人坦言。這也就不難理解，為何競標商業地産黃金地塊時，資金實力雄厚的保險公司會選擇“拉攏”開發經驗豐富的地産商或投資商聯合競標，意在取長補短。

　　儘管經驗不足，但仍有多家物業諮詢機構預計，隨著保險資金進入不動産的開閘，未來數年保險資金將成為地産大宗交易的主要買家。