困境：養老地産叫好不叫座

　　養老地産前期成本較高，行業發展尚未有産業政策支援

　　據清華規劃院養老産業研究所所長陳首春測算，商業型養老機構，前期投入分攤到每個床位上約為2000元-3000元/月，後續運營成本也需要2000元-3000元/月，照此計算，一張床位的收費要達到4000元-6000元/月才能勉強運營。養老地産要想盈利十分困難，目前養老地産的發展可以用叫好不叫座來形容，面臨不少現實問題。

　　據了解，現在商業型養老項目基本都是建設在國有出讓用地上，由於在城市規劃領域沒有養老産業用地這一土地用途，多數養老項目只能選擇以招拍挂方式獲得的居住用地、商業用地、醫療用地方面，這樣前期土地成本會非常高。

　　據悉，土地成本是開發商和保險資金開發養老地産共同面臨的難題。

　　其次，當前由於沒有如何發展養老地産的法律法規，行業發展也就沒有産業政策支援。

　　有專家認為，養老地産的融資也是個難題。養老地産是一個投資回報週期長的行業，投資後獲得回報少則七八年，多則一二十年，全部用自有資金而不允許銷售的話，則發展很難。目前如果以養老項目向銀行融資，銀行擔心如果項目出現資金鏈問題，是不可以把老人從作為抵押物的房子中趕走的。因此銀行不願意給養老地産項目貸款。

　　還有一個實際問題，是養老地産的得房率太低，老百姓覺得買養老地産吃虧。據了解，一個養老地産，其配套設施佔建築面積的30%，再加上樓座本身的公攤，算下來一套房的得房率只有50%，買房人心理難以接受。

　　此外，養老地産作為中高端養老消費，主要分佈在一線城市和省會城市，銷售也受目前限購政策的影響，這會約束養老地産的發展。

　　- 專家建言

　　養老屬投資 險資最合適

　　專家稱房企可銷售部分房源緩解壓力

　　盈利難，成目前養老地産難以大規模發展的瓶頸。

　　中國建築設計研究院原副總建築師、中國房地産研究會人居環境委員會副主任開彥認為，養老地産難盈利的主要問題是土地成本太高，開發商只能從公開市場獲取土地。養老地産從一定意義上講，為社會提供了養老産品，為政府分憂，政府應該給予政策支援。如將養老地産土地類似于保障房部分地塊，鼓勵開發商建設養老地産。

　　清華規劃院養老産業研究所所長陳首春認為，現在養老地産發展體系還不健全，養老屬於民政部門管、土地屬於國土部門管，而規劃又屬於規劃部門管，相互協調起來比較困難。推進養老地産，還是應在現有政策體系之下來發展。如果開發養老地産決心大的房企，可以將社區定位為養老社區，將30%-60%的房源賣掉，這樣使大部分投資得到回收，緩解資金壓力，剩下40%-70%則可以用於運營。而小步試點的企業，則可以將社區10%-20%的房源設計成適老化住宅，未來可以通過運營公司來管理。而老年人可以與子女居住在一個小區方便相互關照，其居住的戶型經過了適老化設計方便舒適，還有餘力解決婆媳關係。

　　此外，兩位專家都認為，未來談養老，投資的主題，是險資最為合適。在資金量上，保險公司不需要融資。而在銷售商，可以直接將養老地産變成保險産品銷售。

　　如這一保險産品賣的時間可以長達20年，按照分期付款的方式每年繳納保費，購買的是某一處房産的使用權。而到某個年齡保險公司需要兌現本金加投資收益，現在保險産品都是需要大量的現金支付，而未來增加養老地産的産品後，保險公司向投保人支付的就不是現金，而是養老地産的使用權，産權還是在險資手裏，還能享受物業增值收益。（本報記者 袁曉瀾 李捷）