北京市人民政府關於修改〈北京市城市房地産轉讓管理辦法〉的決定(2008.12.06)

北京市人民政府令

第　209　號

　　《北京市人民政府關於修改〈北京市城市房地産轉讓管理辦法〉的決定》已經2008年11月18日市人民政府第17次常務會議審議通過，現予公佈，自公佈之日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市　長　 郭金龍
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇〇八年十二月六日

北京市人民政府關於修改
《北京市城市房地産轉讓管理辦法》的決定

　　北京市人民政府決定對《北京市城市房地産轉讓管理辦法》部分條款作如下修改：
　　一、第十三條修改為：“房地産轉讓時，相應的共用部位、共用設備設施的轉讓按照國家和本市的規定執行。”
　　二、增加一條作為第十八條：“房地産行政主管部門應當應用網路資訊技術，建立和完善房地産管理資訊系統；推行房地産轉讓合同網上簽約和網上登記備案。”
　　三、增加一條作為第二十一條：“新建商品房轉讓應當按照套內建築面積計價，但是獨棟別墅、整棟樓房和車庫（位）轉讓可以按照套內建築面積計價，也可以按照建築面積計價或者按照套（單元）計價。”
　　四、增加一條作為第二十二條：“為保障將來實現物權，房地産轉讓當事人簽訂買賣房屋的協議，可以按照約定向市或者區、縣房地産行政主管部門申請預告登記。”
　　五、刪除第二十三條、第二十四條、第三十四條、第四十一條。
　　六、第二十七條改為第二十八條，修改為：“房地産行政主管部門應當歸集房地産開發企業和房地産經紀機構在從事房地産經營活動中的有關信用資訊，並按照規定公佈。”
　　七、第二十九條改為第三十條，第一款修改為：“房地産開發企業申請商品房預售許可的，應當向市房地産行政主管部門提交下列文件：
　　“（一）本辦法第二十九條第二款規定的事項證明文件；
　　“（二）工商營業執照和企業資質等級證書；
　　“（三）工程施工合同和施工進度説明；
　　“（四）包括經備案的測繪成果、房地産開發項目手冊、銷售機構和銷售人員情況、住宅小區建設方案、房屋裝飾裝修及相關設備設施的交付使用情況、前期物業服務等內容的商品房預售方案；
　　“（五）已將土地使用權或者土地使用權連同在建工程設定抵押的，提交抵押權人同意抵押房屋轉讓的證明。”
　　八、第三十六條增加一項作為第（十一）項：“共用部位、共用設備設施所在位置、用途、交付使用時間。”
　　九、第三十九條第一款修改為：“房地産開發企業預售已抵押的商品房，應當徵得抵押權人同意，並將抵押情況以及解除抵押的條件、時間書面告知預購人。”
　　十、第四十條修改為：“房地産開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，向市或者區、縣房地産行政主管部門申請辦理預售合同登記備案手續。”
　　十一、增加一條作為第四十二條：“房地産行政主管部門應當加強預售項目建設和銷售期間的監管，對房地産開發企業的下列違法行為，應當依法處理並督促其履行義務：
　　“（一）違規交易；
　　“（二）拖欠工程款；
　　“（三）延期交房；
　　“（四）未同步建設配套公共服務設施；
　　“（五）建設工程出現品質問題；
　　“（六）其他不依法履行合同的行為。”
　　十二、條文中的“預售登記”全部改為“預售合同登記備案”。
　　此外，對機構名稱、個別文字和條款順序作相應的修改和調整。本決定自公佈之日起施行。
　　2003年9月2日北京市人民政府第135號令公佈的《北京市城市房地産轉讓管理辦法》根據本決定修正後重新公佈。

北京市城市房地産轉讓管理辦法

第一章　總　　則

　　第一條　為了規範城市房地産轉讓行為，保障當事人的合法權益，促進房地産市場健康發展，根據《中華人民共和國城市房地産管理法》和《城市房地産開發經營管理條例》等法律、法規，結合本市實際情況，制定本辦法。
　　第二條　本市國有土地範圍內的房地産轉讓，適用本辦法。本市城鎮職工根據城鎮住房制度改革政策購買公有住房、安居工程住房和集資合作建設的住房的，不適用本辦法。
　　第三條　房地産轉讓，是指擁有房屋所有權、土地使用權的自然人、法人和其他組織，依法將房地産轉移給他人的行為。房地産轉讓人是指擁有房屋所有權、土地使用權的自然人、法人和其他組織。房地産受讓人可以是中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，國家和市人民政府另有規定的從其規定。
　　第四條　房地産轉讓包括下列方式：
　　（一）買賣；
　　（二）贈與；
　　（三）交換；
　　（四）以房地産作價入股或者作為合作條件與他人成立法人或者其他組織，使房地産權屬發生變更的；
　　（五）因法人或者其他組織合併、分立，使房地産權屬發生變更的；
　　（六）以房地産清償債務的；
　　（七）法律、法規和規章規定的其他方式。
　　第五條　市房地産行政主管部門主管本市房地産轉讓管理工作。區、縣房地産行政主管部門負責本行政區域內房地産轉讓管理工作。有關行政管理部門應當按照各自職責，依法對房地産轉讓實施監督和管理。
　　第六條　房地産轉讓應當遵循自願、公平、誠實信用的原則。
　　第七條　本市逐步建立房地産交易資訊披露制度。市房地産行政主管部門應當會同有關部門定期公佈本市房地産交易指導資訊。

第二章　一般規定

　　第八條　轉讓房屋的，該房屋佔用範圍的國有土地使用權同時轉讓。
　　第九條　在依法取得使用權的國有土地上建成的房屋，必須在辦理房屋所有權和相應的土地使用權登記並取得房地産權屬證書後，方可轉讓。
　　第十條　出讓土地上的房屋在建工程轉讓的，應當符合下列條件：
　　（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；
　　（二）按照出讓合同約定進行投資開發，完成開發投資總額的25%以上。以劃撥方式取得土地使用權的房地産轉讓，按照國家和本市有關規定執行。
　　第十一條　下列房地産，不得轉讓：
　　（一）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他方式限制房地産權利的；
　　（二）依法收回土地使用權的；
　　（三）登記為共有的房地産，未經其他共有人書面同意的；
　　（四）權屬有爭議的；
　　（五）未經依法登記取得房地産權屬證書的；
　　（六）法律、行政法規規定不得轉讓的其他情形。
　　第十二條　按照房屋建築設計為獨立成套（單元）的房屋，不得分割轉讓。
　　第十三條　房地産轉讓時，相應的共用部位、共用設備設施的轉讓按照國家和本市的規定執行。
　　第十四條　共有房地産買賣，在同等條件下，共有人享有優先購買權。
　　出賣已出租的房地産的，出賣人應當提前3個月通知承租人。在同等條件下，承租人享有優先購買權。出賣人未履行通知義務的，應當承擔相應的民事責任。
　　第十五條　轉讓已出租的房地産的，受讓人應當繼續履行原租賃合同。但房地産出租前已依法抵押，為實現該抵押權轉讓房地産的，受讓人不承擔繼續履行原租賃合同的義務。
　　第十六條　已購公有住房轉讓時，可以不徵得原售房單位同意。
　　已購公有住房轉讓後，原售房單位不再承擔該房屋的供暖、物業管理等費用。
　　第十七條　房地産轉讓時，除本辦法第四條第（四）項、第（五）項規定的情形外，當事人應當簽訂書面轉讓合同。房地産轉讓合同應當包括下列內容：
　　（一）轉讓人和受讓人的名稱或者姓名、住所；
　　（二）房地産的坐落位置、四至範圍和面積；
　　（三）房地産用途；
　　（四）房地産權屬證書編號；
　　（五）買賣的價格或者交換的差價金額、清償債務的金額；
　　（六）房地産交付的條件和日期；
　　（七）違約責任；
　　（八）爭議解決方式；
　　（九）轉讓人和受讓人約定的其他內容。
　　第十八條　房地産行政主管部門應當應用網路資訊技術，建立和完善房地産管理資訊系統；推行房地産轉讓合同網上簽約和網上登記備案。
　　第十九條　房地産轉讓時，轉讓人應當如實告知受讓人轉讓房地産的抵押、租賃等有關情況。轉讓人不履行告知義務的，應當承擔相應的民事責任。
　　第二十條　房地産轉讓價格由轉讓人和受讓人協商議定，但實行政府指導價的除外。
　　第二十一條　新建商品房轉讓應當按照套內建築面積計價，但是獨棟別墅、整棟樓房和車庫（位）轉讓可以按照套內建築面積計價，也可以按照建築面積計價或者按照套（單元）計價。
　　第二十二條　為保障將來實現物權，房地産轉讓當事人簽訂買賣房屋的協議，可以按照約定向市或者區、縣房地産行政主管部門申請預告登記。
　　第二十三條　房地産轉讓時，房地産轉讓人和受讓人應當依法納稅。
　　第二十四條　房地産轉讓人和受讓人應當在簽訂轉讓合同或者取得與轉讓有關的法律文件生效後90日內，向市或者區、縣房地産行政主管部門申請辦理房地産權屬轉移登記，並提交下列文件：
　　（一）房地産權屬證書；
　　（二）轉讓當事人的身份證明，轉讓當事人是法人或者其他組織的，還應當出具對具體承辦人員的授權委託書；
　　（三）轉讓合同或者與轉讓有關的法律文件；
　　（四）法律、法規和規章規定的其他文件。
　　境外法人、組織辦理房地産轉讓登記時提交的文件，應當按規定經公證、認證，並提交經公證的中文譯本。
　　第二十五條　市或者區、縣房地産行政主管部門應當審核轉讓當事人的房地産權屬轉移登記申請，對當事人提交的文件不齊備的，應當一次性告知當事人需補充提交的全部文件；對當事人提交的文件齊備的，應當即時受理。
　　對符合登記條件的，自受理之日起20個工作日內辦理房地産權屬轉移登記；對不符合登記條件的，應當書面告知當事人不予登記的理由。
　　第二十六條　房地産開發企業應當對其出售的新建商品房承擔品質保修責任。
　　房地産開發企業應當與受讓人在轉讓合同中約定保修範圍、保修期限和保修責任。約定的保修期限不得低於國家規定的最低期限。保修期限自商品房交付之日起計算。
　　新建商品房在保修期限內再轉讓的，房地産開發企業應當繼續承擔對該商品房的保修責任。
　　第二十七條　房地産轉讓當事人可以委託律師和房地産經紀機構代理房地産轉讓或者提供仲介服務。
　　受託人應當忠實、勤勉地履行職責。因受託人過錯給房地産轉讓當事人造成損失的，房地産轉讓當事人可以要求受託人承擔賠償責任。
　　第二十八條　房地産行政主管部門應當歸集房地産開發企業和房地産經紀機構在從事房地産經營活動中的有關信用資訊，並按照規定公佈。

第三章　商品房預售

　　第二十九條　房地産開發企業取得預售許可後，方可預售商品房。
　　預售商品房，應當符合下列條件：
　　（一）已交付全部土地使用權出讓金並取得國有土地使用權證，屬於預售經濟適用住房的，應當取得建設用地批准書；
　　（二）取得建設工程規劃許可證件和施工許可證件；
　　（三）按提供預售的商品房計算，投入開發的建設資金達到工程建設總投資的25%以上；
　　（四）已確定竣工日期，且滿足市房地産行政主管部門公佈的預售最長期限。
　　第三十條　房地産開發企業申請商品房預售許可的，應當向市房地産行政主管部門提交下列文件：
　　（一）本辦法第二十九條第二款規定的事項證明文件；
　　（二）工商營業執照和企業資質等級證書；
　　（三）工程施工合同和施工進度説明；
　　（四）包括經備案的測繪成果、房地産開發項目手冊、銷售機構和銷售人員情況、住宅小區建設方案、房屋裝飾裝修及相關設備設施的交付使用情況、前期物業服務等內容的商品房預售方案；
　　（五）已將土地使用權或者土地使用權連同在建工程設定抵押的，提交抵押權人同意抵押房屋轉讓的證明。房地産開發企業申請辦理經濟適用住房預售許可的，還應當提交經濟適用住房銷售價格的批准文件。
　　第三十一條　市房地産行政主管部門應當審核商品房預售申請，對申請人提交的文件不齊備的，應當一次性告知需補充提交的全部文件；對提交文件齊備的，應當即時受理。
　　對符合本辦法第二十九條規定的，市房地産行政主管部門應當自受理商品房預售申請之日起10個工作日內核發商品房預售許可證；對不符合預售條件的，應當作出不同意預售的決定並説明理由。
　　市房地産行政主管部門應當將核發預售許可證的情況予以公佈。
　　第三十二條　商品房預售許可證應當載明下列內容：
　　（一）房地産開發企業名稱；
　　（二）預售許可證編號；
　　（三）預售商品房的建設工程規劃許可證編號；
　　（四）預售商品房的坐落位置、幢號或者樓層、面積；
　　（五）土地的用途和使用期限；
　　（六）發證機關和發證日期。
　　第三十三條　房地産開發企業應當按照商品房預售許可證核準的內容預售商品房。預售時，房地産開發企業應當向預購人出示商品房預售許可證。
　　任何單位和個人不得偽造、塗改、租借、轉讓、冒用商品房預售許可證。
　　第三十四條　房地産開發企業取得商品房預售許可證後，方可發佈商品房預售廣告、參加房地産交易展示活動。
　　房地産開發企業發佈商品房預售廣告，應當在廣告中明示房地産開發企業的名稱、商品房坐落位置、商品房預售許可證編號。
　　第三十五條　房地産開發企業在預售商品住宅之前，應當公示有資質的測繪單位出具的商品房預售面積測繪技術報告書和下列分攤情況：
　　（一）被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積；
　　（二）參與分攤共用建築面積的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數；
　　（三）不分攤的共用部位。共用建築面積的分攤情況經公示並與第一個預購人簽訂預售合同後，房地産開發企業不得更改。房地産開發企業與預購人簽訂的預售合同中應當附有上述經公示的共用建築面積分攤的內容。其他商品房預售時，房地産開發企業應當明示共用建築面積分攤情況。
　　第三十六條　預售商品房的，當事人應當簽訂書面合同。商品房預售合同應當包括下列內容：
　　（一）房地産開發企業和預購人名稱或者姓名、住所；
　　（二）商品房預售許可證編號；
　　（三）商品房的坐落位置、結構、層高、建築層數、陽臺封閉情況；
　　（四）商品房的用途；
　　（五）土地使用權取得方式和期限；
　　（六）預售的建築面積、套內建築面積和分攤的共用建築面積；
　　（七）預售的面積和實測面積誤差的處理方式；
　　（八）商品房附屬設備和裝修標準；
　　（九）交付條件和日期；
　　（十）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套設施的交付承諾；
　　（十一）共用部位、共用設備設施所在位置、用途、交付使用時間；
　　（十二）申請辦理商品房權屬轉移登記手續的約定；
　　（十三）違約責任；
　　（十四）爭議解決方式；
　　（十五）當事人約定的其他內容。
　　第三十七條　房地産開發企業在簽訂合同前收取預付款性質的費用的，在簽訂預售合同時，所收費用應當抵作房價款；未能簽訂預售合同的，房地産開發企業應當向預購人返還所收費用。
　　第三十八條　房地産開發企業在與預購人依法解除預售合同之前，不得與他人簽訂同一商品房的預售合同。
　　第三十九條　房地産開發企業預售已抵押的商品房，應當徵得抵押權人同意，並將抵押情況以及解除抵押的條件、時間書面告知預購人。房地産開發企業不得將已預售的商品房進行抵押。
　　第四十條　房地産開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，向市或者區、縣房地産行政主管部門申請辦理預售合同登記備案手續。
　　第四十一條　商品房預售合同登記備案後，房地産開發企業與預購人變更預售標的物或者解除預售合同的，應當簽訂合同變更或者解除預售合同的協議，並依照本辦法第四十條規定，由雙方共同到原登記機關辦理變更或者解除預售合同登記備案手續。
　　第四十二條　房地産行政主管部門應當加強預售項目建設和銷售期間的監管，對房地産開發企業的下列違法行為，應當依法處理並督促其履行義務：
　　（一）違規交易；
　　（二）拖欠工程款；
　　（三）延期交房；
　　（四）未同步建設配套公共服務設施；
　　（五）建設工程出現品質問題；
　　（六）其他不依法履行合同的行為。
　　第四十三條　房地産開發企業應當按照規劃行政主管部門核發的建設工程規劃許可證的規定建設商品房，不得擅自變更。
　　房地産開發企業確需變更規劃許可證規定內容的，應當書面徵得受影響的預購人同意，並取得規劃行政主管部門的批准。因規劃變更給預購人的權益造成損失的，房地産開發企業應當給予相應的補償。
　　第四十四條　預購人在預售合同登記備案後、商品房竣工前轉讓其預購的商品房的，按照下列規定辦理：
　　（一）未付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當取得房地産開發企業同意；
　　（二）已付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當將其轉讓預購商品房的情況書面通知房地産開發企業。
　　轉讓預購的商品房的，預購人與受讓人應當簽訂書面合同，並在合同簽訂後15日內依照本辦法第四十條的規定到原登記機關申請變更預售合同登記備案。
　　第四十五條　房地産開發企業預售商品房時設置樣板間的，在簽訂預售合同前沒有告知預購人實際交付的商品房品質、設備、裝修標準、佈局結構及其附屬設施等與樣板間是否一致的，實際交付的商品房應當與樣板間一致。
　　第四十六條　商品房竣工後，房地産開發企業應當委託有資質的測繪單位對每套房屋的建築面積、套內建築面積和分攤的共用建築面積進行測繪，並提供下列文件：
　　（一）商品房預售面積測繪技術報告書。
　　（二）商品房共用建築面積分攤情況的説明文件。屬於商品住宅的，説明文件的內容應當與依照本辦法第三十五條規定公示的內容一致；根據本辦法第四十三條第二款規定變更建設工程規劃許可證內容，致使分攤的共用建築面積情況發生變更的，還應當提供相應的批准規劃變更的文件。
　　受委託的測繪單位應當按照國家和本市有關技術規範進行實測，並出具商品房面積實測技術報告書和每套房屋的面積實測數據表。測繪單位對測繪成果品質承擔責任。
　　房地産開發企業應當允許購房人查詢商品房面積實測技術報告書。
　　第四十七條　預售商品房按照套內建築面積計價的，預售合同中載明的預售的套內建築面積與實測的套內建築面積發生誤差時，按照合同約定的方式處理。合同中未作約定或者約定不明的，按照下列規定處理：
　　（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，根據實測面積結算房價款。
　　（二）面積誤差比絕對值超出3%的，預購人有權退房。預購人退房的，房地産開發企業應當在預購人提出書面退房要求之日起30日內退還預購人已付房價款及其利息。預購人不退房的，實測面積大於合同約定的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由預購人補足；超出3%部分的房價款由房地産開發企業承擔，産權歸預購人。實測面積小于合同約定的，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地産開發企業返還預購人；超出3%部分的房價款由房地産開發企業雙倍返還預購人。
　　本辦法所稱的面積誤差比等於實測面積與合同約定面積之差除以合同約定面積乘以100%。
　　第四十八條　預售商品房按照建築面積計價的，預售合同中載明的預售建築面積、套內建築面積與實測面積發生誤差時，按照合同約定的方式處理。合同未作約定或者約定不明的，按照下列規定處理：
　　（一）建築面積、套內建築面積誤差比絕對值均在3%以內（含3%）的，根據實測面積結算房價款。
　　（二）建築面積誤差比絕對值超出3%的，依照本辦法第四十七條第一款第（二）項的規定執行。
　　（三）建築面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）、套內建築面積誤差比絕對值超出3%的，購房人有權退房。預購人退房的，房地産開發企業應當在預購人提出書面退房要求之日起30日內退還預購人已付房價款及其利息；購房人不退房的，根據實測面積結算房價款。
　　第四十九條　預售商品房按照套（單元）計價的，商品房預售合同中應當約定商品房的套型、詳細尺寸和誤差範圍及處理方式並附平面圖。
　　按照套（單元）計價的預售商品房實際交付時，房屋的套型與設計圖紙一致，相關尺寸在預售合同約定的誤差範圍之內的，總價款不變。套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差範圍的，按照合同約定的方式處理；合同未作約定的，由當事人協商解決；協商不成的，可以依法申請仲裁或者提起民事訴訟。
　　第五十條　房地産開發企業交付預售商品房，應當符合下列條件：
　　（一）取得建築工程竣工驗收備案表；
　　（二）取得商品房面積實測技術報告書；
　　（三）預售合同約定的其他交付條件。房地産開發企業應當在交付日的7日前書面通知預購人辦理交付手續的時間、地點及預購人應當攜帶的證件、文件。交付時，房地産開發企業應當向預購人出具前款規定的文件；交付住宅的，還應當同時向預購人提供住宅品質保證書和住宅使用説明書。
　　第五十一條　已經取得商品房預售許可的項目依法轉讓的，項目受讓人應當按照本辦法第三十條的規定申請預售許可。原房地産開發企業應當自項目轉讓合同簽訂之日起10日內書面通知預購人，預購人在收到書面通知之日起30日內有權解除預售合同。
　　預購人未解除預售合同的，預售合同中約定原房地産開發企業的權利和義務，由項目受讓人承擔。

第四章　法律責任

　　第五十二條　違反本辦法第十條第一款和第二十九條、第三十條規定擅自轉讓房地産開發項目或者擅自預售商品房的，由市或者區、縣房地産行政主管部門按照《城市房地産開發經營管理條例》的規定處罰。
　　房地産受讓人知道或者應當知道轉讓人沒有取得房地産權屬證書或者相關批准文件仍然購買商品房的，應當承擔相應不利的民事法律後果。
　　第五十三條　違反本辦法第三十三條第二款規定，偽造、塗改、租借、轉讓、冒用商品房預售許可證的，由市房地産行政主管部門依法收繳偽造、塗改的預售許可證，並處3萬元以下罰款，造成損失的，依法承擔相應的民事責任；情節嚴重構成犯罪的，移送司法機關依法處理。
　　第五十四條　違反本辦法，按照規劃、廣告、價格管理等法律、法規和規章的規定應當予以行政處罰的，由規劃、工商行政和價格主管部門依法處理。
　　第五十五條　市和區、縣房地産行政主管部門在房地産轉讓行政管理工作中不履行或者不適當履行法定職責的，由其所在單位或者上級主管部門對直接負責的主管人員和其他責任人員給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五章　附　　則

　　第五十六條　市房地産行政主管部門可以根據本辦法第十七條、第三十六條的規定擬訂房地産買賣和商品房預售的合同示範文本。
　　第五十七條　本辦法自2003年12月1日起施行。1984年8月11日市人民政府發佈的《北京市貫徹實施〈城市私有房屋管理條例〉若干具體問題的規定》、1988年9月15日市人民政府發佈的《北京市房屋買賣管理暫行規定》同時廢止。