熱點城市周邊樓市成投資新寵 “溢出效應”不斷顯現

　　樓市已經歷連續三個月的高強度調控，從最初的限購、限貸，緊接著的限價、限售，再到一線城市的全面限商，房地産市場熱度在“五限”下大幅降溫。

　　但需注意的是，由於下降並不是自發性調整，住房價格依然堅挺，且因“溢出”效應熱點城市周邊地區成為替代的“投資標的”，導致該類城市同時面臨“控房價”和“去庫存”難題。

　　專家指出，隨著經濟的融合以及城際交通的徹底改善，城市界限越來越模糊，區域概念強化。建議將區域房地産市場逐步作為一個中觀整體看待，在一城一策的基礎上，探索區域協調施策。

　　溢出效應熱點城市周邊成“香餑餑”

　　5月底，臨近端午時節，湖北地級市咸寧的樓市熱鬧非凡。房企提前造勢，遊子開始返鄉，街頭小巷也流傳著這樣的廣告：錢存銀行不買房，銀行貸款給老王。老王拿錢去買房，心中女神嫁老王……難以在武漢買房的購房者們快速向周邊溢出。

　　安徽六安也因合肥的火熱以及限購，其房地産市場逐步升溫，銷售量屢創新高。六安市房地産市場管理局統計顯示，2016年全市商品房銷售面積達663.71萬平方米，同比增長126.1%，增幅為全省之首；銷售金額達308.79億元，首次突破300億元大關。

　　近兩年大熱的鄭州更是因都市圈因素影響，其周邊縣市樓市也紛紛開啟大熱模式。洛陽方面，作為國家區域性中心城市和中原城市群副中心城市，加上洛陽地鐵、自貿區等因素的影響，洛陽房地産市場異常火爆，部分樓盤出現量價齊升狀態。2016年洛陽市商品房銷售面積為770.4萬平方米，比2015年全年的687.3萬平方米增加了12.1%，商品房銷售額為350.1億元，比2015年全年的295.6億元增加了18.44%。

　　開封方面，房地産市場從成交到開發投資，均進入快車道。2017年一季度，開封市GDP為374.97億元，較上年同期增長8.6%，增速提高0.4個百分點，高於全國1.7個百分點。具體來看，開封一季度固定資産投資(不含農戶)完成179.63億元，比上年同期增長12.9%，其中，房地産開發投資完成32.27億元，比上年同期增長22.3%，增幅居全省第7位。

　　新鄉方面，1至4月完成固定資産投資492.51億元，同比增長12.6%，高於全省平均水準2.2個百分點，位居全省第11位。全市完成房地産開發投資94.04億元，總量位居全省第3位，同比增長51.0%；全市商品房銷售面積169.22萬平方米，位居全省第5位，同比增長58.3%；全市完成商品房銷售額66.12億元，同比增長62.0%。

　　除了鄭州都市圈周邊，今年1至4月，揚州市商品房銷售面積296.94萬平方米，同比增加54.7%；其中住宅銷售面積279.78萬平方米，同比增加51.8%。商品房待售面積313.70萬平方米，同比下降27.5%。商品房去化週期降為6個月。

　　對此，江蘇省組織331名相關專家調查後，報告顯示，在熱點城市樓市降溫“退燒”的同時，三四線城市房地産市場趨於活躍。比如，鎮江屬於南京都市圈，樓市政策相對寬鬆。調查者對鎮江商品房價格預期，由一季度“緩和上漲”為主，轉變為二季度“明顯上漲”為主；南通、淮安的商品房價格以“穩中緩升”為主。

　　江蘇省物價局新聞發言人孔祥平表示，總體上看，緩和上漲的預期佔70%，尤其是蘇北五市，除淮安市維持在80%的上漲預期外，其他四市的上漲預期都超過了九成。孔祥平介紹，“江蘇的三四線城市房地産活躍度增加，三四線城市的房價有所上升。對此，三四線城市可能會對房價採取相應的調控措施，包括價格部門會採取備案措施。在經過了前段時間的市場調控之後，我們目前仍然面臨著較大的商品房上漲的調控壓力。”

　　隨著購房者的溢出，部分一二線熱點城市周邊的三四線城市成交快速上漲，去化加速。有報告顯示，根據國家統計局的最新數據計算，全國住房存量4月同比下降16.2%，是自全球金融危機以來最大的月度降幅。其中，若按照對11個三四線城市的調查中，住房存量4月更是平均同比減少22.4%。

　　調控難抑熱點城市周邊房價快速攀升

　　國家統計局公佈的數據顯示，5月份，一二線城市房地産降溫態勢持續，熱點周邊三四線城市領漲全國。其中，5月宜昌新房價格同比漲幅達到10.7%，創下今年以來的新高。

　　統計局數據顯示，4月份，唐山房價環比上漲2.3%，蚌埠環比上漲2.2%，宜昌環比上漲2.1%，北海上漲1.9%，瀋陽上漲1.8%，揚州、金華上漲1.7%，昆明、西安、韶關則分別上漲1.6個百分點。5月份時，趨勢依然未改。蚌埠、北海、湛江、九江、濟寧、宜昌等新房價格環比漲幅較大的城市多為熱點周邊三四線城市。

　　CRIC研究中心楊科偉表示，由於購房熱情仍在，調控博弈，因此，購買力溢出，熱點周邊城市成為投資最佳標的，部分存在上漲之勢。

　　以石家莊為例，受京津冀城市群影響，僅5月單月，石家莊樓盤調價數量達到21盤。其中7個住宅項目進行調價，10個寫字樓項目進行調價，3個別墅和1個商鋪項目進行調價。住宅方面，位於新華區、橋西區、高新區等項目中，新合作城市廣場、龍灣、中山尚城分別上調1000元/平方米，華麗家族樓盤上調1300元/平方米，官峰嘉邸項目上調2000元/平方米，十里逸墅項目上調60萬元/套。此外，別墅項目原河名墅更是從之前的2000萬元/套，上調至2366萬元/套，上調了366萬元/套。

　　因各種因素利好，河北不僅成為購房者的投資天堂，也成為各房企的拼搶之地。6月2日，石家莊正定新區迎來今年“最受關注”的一次土拍。2016年12月停拍的6宗土地再次上市，受到了碧桂園、保利、萬科等25家房企的集中關注，拍賣總額達42.33億元。

　　其中，天山地産競得的【2016】008號地樓面價高達2.09萬元/平方米，創下正定新區樓面地價新高。值得注意的是，此前正定的新高僅為2016年11月樓面價的2549元/平方米。

　　安徽六安也同樣是受城市圈利好的城市之一。根據國家發改委已批復的規劃，合六城鐵將使六安進入合肥“一小時通勤圈”。在此影響下，今年一季度，六安房地産市場繼續升溫，全市銷售商品房面積同比增長20.37%，銷售金額同比增長46.8%，商品房均價同比增長21.81%。

　　5月初，記者在六安走訪多家樓盤發現，每家售樓部都用大幅海報挂出了“合六城際鐵路”的走向圖、站點分佈等。在六安某項目售樓部外，外地牌照私家車在停車場進進出出。

　　“外地人在我們這裡買房的太多了。2020年城鐵通車後，六安到合肥只要20分鐘！”一位售樓經理熱情地介紹説，“3月份我們曾加推過一次，均價還不到5000元，132套房源只臨時通知了手頭客戶就一天賣完。近期我們準備開幾棟大平層，預計價格漲到6500元左右，房源同樣是100多套，估計根本不夠賣。”

　　在福建漳州，也大量存在著認為當地未來房價向廈門看齊的投資者。在漳州萬科城濱江府、恒大禦景半島等新興高檔住宅售樓處，雖只剩為數不多的尾盤清售，但看房買房的人依舊絡繹不絕，購房者普遍判斷漳州房價還有潛力，開發區房價肯定會漲，買到就是賺到。

　　庫存畸變“去庫存”“控房價”並存

　　在市場熱度下，樓市庫存卻出現了分化，非住宅類項目庫存整體偏高。據贏商網不完全統計，2016年安徽新增商業項目23個，新增商業體量超230萬平方米，2017年計劃新開業購物中心更是達73個，預計新增商業體量高達760萬平方米。

　　以去年房價一路高歌的合肥為例，雖然住宅時常面臨搶房，但商業部分卻未能向住宅看齊。同策諮詢數據顯示，截至2016年12月31日，合肥商業市場庫存達到432.95萬平方米，同比2015年增加28.3%，庫存量不降反增。按照2016年商業項目的去化速度計算，合肥商業項目需要3.2年才能完成去化。

　　六安方面上述現象更為明顯，截至4月底，該市可售商品住宅440.23萬平方米，去化週期為13.7個月，但非住宅庫存273.72萬平方米，去化週期為124.4個月，高達10年。

　　中信證券的一份研報指出，中國商辦物業的總量明顯過剩，在2010年和2013年，商辦物業經歷了兩輪躍進，商辦物業的開發投資增速要遠大於住宅物業的開發投資增速。過去十多年中，我國商服用地一直佔據房地産出讓的30%上下，這同社會的真實需求很不匹配，從銷售上看，商業地産佔比只有10%。

　　武漢方面，據武漢市房地産開發企業協會研究部數據，截至2015年底，武漢商業地産總面積超過3000萬平方米。按照武漢市1066.77萬常住人口計算，每人平均商業面積已接近3平方米，是香港的2倍。此外，武漢還有600萬平方米的商業樓盤及400萬平方米的寫字樓庫存，按照往年的去化速度，全部消化完至少還需4至6年。與此同時，未來5至6年，還將新增約1000萬平方米的商業體量。

　　與供應旺盛相對應的是，商業地産整體需求難以提振，市場吸納力下降。據了解，武漢方面，除了幾個傳統辦公區和商業區，其餘區域均因缺少整體的氛圍和相應配套導致去化困難。

　　除了住房性質結構失衡外，地方樓市還存在區域性結構失衡。如六安在部分區域住宅熱銷的同時，一些縣鄉仍需積極推介房源。六安市房地産管理局統計顯示，2016年在棚改貨幣化、鼓勵農民進城購房、發放契稅補貼和購房補貼、購買商品房作為安置房源等一系列的去庫存措施的作用下，庫存面積大幅下降，全年凈去庫存面積達336.19萬平方米。

　　六安市房地産管理局局長吳耘介紹説，六安市金寨縣，庫存總量較大，去化速度較慢，作為全國農村土地制度改革試點地區之一，該縣推出了居民購房和農戶退出宅基地購房兩項補貼政策，有效的推動了去庫存工作，盤活了房地産市場。霍山縣人口基數小，庫存量也較大，該縣則減少了商品房的土地供應，暫停了鄉鎮房地産的開發，並通過移民補助、惠民安居貸等措施鼓勵農民進城購房。

　　湖北方面，截至2017年3月底，雖然全省商品住房庫存平均消化週期為7.4個月，但仍有5個縣庫存消化週期超過18個月，其中，鄖西縣18.6個月，嘉魚縣22個月，黃梅縣23個月，雲夢縣24.8個月，屈家嶺管理區31個月。

　　貴州省社科院城市經濟研究所所長胡曉登指出，由於城市綜合體集中了優質土地資源和大量資金，一旦過剩引發泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其後果將比住宅市場更嚴重，會帶來更多的土地資源浪費和社會資金浪費。他建議，應給地方政府和開發商“降溫”，合理控制城市綜合體數量，警惕爛尾風險，從抓運營管理著手提高品質，預防城市“黑洞”的形成。

　　分城施策轉向區域施策

　　事實上，地方政府也已關注到該類城市所面臨的風險。為解決結構性失衡問題，安徽省住房城鄉建設廳、安徽省財政廳、人民銀行合肥中心支行等7部門5月份聯合發佈《關於推進非住宅商品房去庫存的若干意見》，通過去庫存與供地聯動、鼓勵企業將非住宅商品房轉為自持物業、鼓勵個人購買商住公寓等途徑，指導各地有序化解非住宅商品房庫存。

　　根據意見，安徽將推動房地産去庫存與土地供應聯動，要求各地結合各類非住宅商品房在售量、將要上市量和市場總體需求情況，按“控制總量、限制增量、消化存量”原則，合理安排土地投放量，優化用地供應結構。明確商業、辦公等非住宅商品房去化週期超過48個月的城市，停止新出讓同類性質用地。同時，優化各類非住宅項目，多渠道消化非住宅商品房庫存。鼓勵企業將商業、辦公等非住宅商品房轉化為自持物業；支援房企從銷售商品房向“售租並舉”投資模式轉變；鼓勵開發企業成立專業租賃公司，按規定享受相關優惠政策，開展房屋租賃業務。

　　重慶方面，近日重慶市政府網公佈《重慶市人民政府辦公廳關於促進全市商業商務房地産市場平穩健康發展的意見》指出，政府將從“控制商業商務房地産建設用地新增供應規模、支援實施商業商務用房轉型利用、支援開發企業自持經營商業商務用房、擴大商業商務用房的市場需求”四大調控措施加大商業商務房地産去庫存力度，力爭在“十三五”末全市商業商務房地産庫存去化週期控制在合理範圍，其中主城商業商務房地産庫存去化週期控制在12個月內。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，熱點周邊城市已進入去庫存和控房價雙軌並行階段，調控難度將繼續增加，需要有新的調控視角和手段。

　　世聯行董事長陳勁松説，隨著經濟的融合以及城際交通的徹底改善，城市界限越來越模糊，區域概念強化，僅以行政邊界實施的一城一策可能會無法適應市場變化。陳勁松建議，通過完善現有城市群市長聯席會議等機制，將區域房地産市場逐步作為一個中觀整體看待，在一城一策的基礎上，逐步探索區域協調施策。