多地出臺樓市調控措施：分城施策 考驗調控智慧

　　針對部分城市樓市持續高熱，近日北京、天津、合肥、鄭州等多個城市陸續出臺房地産市場調控政策，或是出臺了購房風險提示。住建部也接連對一些涉嫌違法違規銷售、惡意宣傳炒作、嚴重擾亂房地産市場秩序等行為的房地産開發企業和仲介機構曝光警示。多地樓市調控政策的共同特點都是為了抑制投資投機需求，穩定房地産市場，引導樓市健康發展——

　　國慶假期前後，多城市出臺房地産市場調控措施。同時，住房和城鄉建設部門嚴查市場違法違規行為。

　　多城調控措施不同，充分體現了分城施策的原則。調控能産生怎樣的效果？樓市是否能進一步實現平穩健康發展？考驗著政府宏觀調控的智慧。

　　多地出臺樓市調控措施

　　近一段時間以來，一線城市和一些熱點二線城市的房價上漲勢頭不減。10月4日晚，深圳出臺樓市調控政策八項措施。此前9月30日至今，北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢、廣州等多地紛紛出臺調控措施。

　　多城密集出臺樓市調控措施，向市場釋放明確信號：高燒的樓市需要降溫，謹防樓市的虛火影響實體經濟發展，房地産市場需要平穩健康發展。

　　眾多業內人士分析，幾個城市調控措施的出臺，有望讓高燒的一二線城市樓市降溫，同時，今年以來房價過快上漲的其他城市也有可能繼續推出調控措施。

　　中原地産首席分析師張大偉認為，這次調控中比較嚴格且有代表性的是北京和合肥。北京將購買首套和二套普通住宅的首付款比例提高至35%和50%；而購買首套非普通住宅的首付款比例調至40%，購買二套非普通自住房的，首付款比例不低於70%。此外，北京市還調整土地供應結構，套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重不低於70%，並強化“控地價、限房價”的交易方式。北京市房協秘書長陳志分析，這次北京政策的調整，體現了國家要求的分類調控，以及優先滿足剛性、自住性需求的原則。

　　合肥的調控重點是推出“限購”措施，暫停向擁有2套及以上的本市居民出售新建商品房，暫停向擁有1套及以上住房或無法提供購房之日前2年內在本市區逐月連續繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市區戶籍居民家庭出售新建商品住房和存量住房。此外，調整了首付款比例，擁有1套且貸款未結清購買二套房首付比例調至50%。暫停2套以上和外地居民1套以上商業住房貸款。

　　總體而言，多個城市新近出臺的調控措施包括：限購；提高首套房、二套房首付比例；二套房差別化信貸政策；加大土地供應；引導土地出讓合理競價；完善商品房預售管理；加強金融監管力度等。

　　抑制投資投機性需求

　　對於多個城市出臺的調控措施，應該首先明確此輪房價過快上漲的原因。財經評論員馬光遠認為，仔細研究今年房價上漲的特點，和以往不同，主要是基於三個推動力：一是“去庫存”的背景下，使得過去兩年下滑週期下抑制的需求開始釋放，一線城市率先回暖；二是投資需求逐漸主導了房地産市場，成為下半年一線城市出現恐慌性購買的主要原因；三是在今年房地産市場整體回暖的情況下，熱點城市的土地供應明顯不夠，導致土地市場“地王”頻出，房企高杠桿拿地將恐慌傳導到住房市場。

　　應該説，到了今年下半年，房地産市場中的投資和投機需求佔了很大比重，相當數量的炒房資金在熱點城市遊弋，土地市場高燒不退。

　　因此，出臺調控措施的城市都劍指投資投機性需求。清華大學房地産研究所所長劉洪玉説，縱觀這些城市的調控措施，一方面強調保護自住需求，通過限購限貸等措施，同時重點打擊投機需求，抑制投資需求。

　　一些市場人士認為，通過提高購房首付比例，特別是提高二套房首付比例，有助於降低銀行信貸風險。

　　劉洪玉説，此輪調控不同城市的措施側重點不同，政策力度上也有差異，體現了因地制宜、因城施策原則。他表示，一系列措施對穩定熱點城市的房價、穩定社會預期，會發揮積極作用。

　　由於房價出現了過快上漲的勢頭，一些房地産開發企業和仲介機構也頻繁出現炒買炒賣，哄抬房價等違法違規行為，為房價上漲推波助瀾。住房和城鄉建設部在10月2日和3日分別要求濟南市嚴肅查處房地産開發企業違法違規銷售行為以及公佈一批各地查處的違規失信房地産開發企業和仲介機構名單。對於規範市場秩序，凈化市場環境從而穩定市場價格也有重要意義。

　　考驗調控智慧和效果

　　房價的變動與宏觀經濟關係密切，特別是很多時候與信貸環境變化的關係更加密切。同時，樓市還關係到廣大群眾是否能夠實現住有所居，是否能解決好廣大群眾的住房問題。因此，在房價過快上漲的時候，政府十分有必要進行調控。

　　面對經濟新常態，很多地方既要實現穩增長，又要遏制房價過快上漲勢頭。毫不諱言，地方政府對於土地財政的依賴仍然沒有完全擺脫，而地方政府對樓市調控又負主體責任。此時，地方政府在面對房價上漲的狀況時是否出手調控，何時出手調控，調控的力度如何把握，都成為考驗地方政府治理思路和智慧的重要指標。

　　從當前的市場情況看，多城出臺調控措施十分必要。然而，調控的效果還有待時間去檢驗。

　　中國房地産業協會原副會長朱中一認為，今年年初在去庫存的背景下，國家出臺了一些較為寬鬆的信貸政策，這在當時高庫存的背景下是適當的，也化解了很多庫存。但現在供求關係發生了變化，尤其是一些一二線城市出現了炒房現象，杠桿在不斷加大，政策肯定要調整，各地要針對高杠桿和高庫存這兩類不同的城市採取分類指導政策。

　　還有不少人士建議將調控政策細化，分城施策，甚至一城一策，使得調控更加精細。“在市場分化的基礎下，調控政策同樣趨於分化。”中原地産首席分析師張大偉説。

　　因此，一些城市房價上漲勢頭比較明顯之時，應該採取措施果斷抑制房價過快上漲的趨勢。而除了一線城市和房價上漲過快的熱點二線城市之外，還有相當數量的三四線城市仍然處於漫長的去庫存過程中。應該繼續鼓勵這些城市有針對性地出臺針對自住改善性需求的優惠措施，將去庫存進一步推進。同時，在去庫存過程中，也要避免“矯枉過正”，讓市場從過冷到過熱。（經濟日報）