上海節後樓市：房東瘋狂跳價1天漲70萬

　　352套千萬級新房 一天內被搶光

　　節後的樓市：房東瘋狂跳價，交易中心爆棚

　　羅韜

　　450萬、490萬、500萬……購房者看中房子後，上海內環附近一套老公房的業主卻在一天內連續跳價三次，最終價格比春節前掛牌的430萬貴了70萬。

　　春節後的首個週末，一線城市雖然並未實行央行的房貸新政，也只享受了契稅及營業稅優惠政策中的一項，但樓市卻出奇火爆。

　　“我從春節前一個禮拜開始看房，節前的某天上午看中一套房子，下午便交了定金，並和房東簽了協議，就是擔心房價還會漲。這週末想抓緊時間辦手續，結果發現交易中心的人比春運還要多。”購房者趙莉（化名）告訴《第一財經日報》記者。

　　趙莉還算幸運的，上週六只用兩小時就辦好了房産的審稅手續，當天多數前往上海楊浦房地産交易中心辦理業務的購房者，光排隊就花了3個多小時。

　　“任何一個利好政策都會快速傳遞給市場，很多政策實際效果沒有購房者心理效果大，但卻加速了購房者的決策，這樣就會造成房價波動。”多位接受採訪的業內人士告訴本報記者，此前一線城市房地産市場的波動大致按年計算，現在波動速度明顯加快，每個季度、每個月，甚至每週都會有變化。

　　比房東跳價和交易中心爆棚更驚人的是，上海虹口區一新盤昨天推出的352套總價上千萬的新房，在一天內就被搶光了，銷售額高達36億元。

　　房東一天跳價三次漲70萬

　　《第一財經日報》記者多方採訪了解到，節後的第一個週末，上海各區縣房地産交易中心均出現人滿為患的情況，楊浦、閔行等區域的購房者因為擠不進去，只能在門外排隊等待辦理手續。

　　2月21日上午，記者來到上海靜安區房地産交易中心，雖然已經到上午下班時間，依舊有6組購房者在一個窗口排隊辦理過戶等手續。“下午這裡的人還會更多。”現場一位購房者告訴本報記者，“年前年後國家都有一些利好房地産的政策出臺，於是就趕緊來辦過戶。”

　　年前首付門檻的降低及年後房地産交易環節契稅、營業稅優惠政策的出臺，雖然主要針對的並非一線城市，但市場心理開始發生變化，一線城市二手房交易已進入“賣方市場”，更多房東開始惜售觀望，市場房源越來越少。

　　“房東惜售從今年1月就開始了，很多購房者因為節後才開始看房，因此在節前感受並不明顯。而到了節後，隨著購房者增多，房東開始頻繁跳價。”上海中原地産控江分行蔣經理告訴《第一財經日報》記者，“上海內環附近一套2000年建好的老公房，春節前的掛牌價格是430萬，上週四有購房者看中了，但房東卻馬上漲到了450萬，購房者同意加價20萬後，由於房東接到購房者的諮詢很多，他再度漲到了490萬，並再次獲得了新購房者的成交意向，隨後房東還是不願賣，並將掛牌價漲到了500萬。”

　　蔣經理遇到的房東漲價案例很多，他發現大部分房東在節後都將房屋的掛牌價上調了5%~10%，“目前市場可以交易的房子非常少，節後又是大量購房者開始看房的時候，自然導致了市場價格暴漲。”他説。

　　趙莉很幸運，節前下定後，房東並沒有跳價，上週六雖然重感冒，她依然帶病辦完了房屋的審稅手續。“交易中心都是人，根本聽不清周圍的人在説什麼，每個窗口的隊伍都排到了門外。”趙莉告訴記者。

　　“我本來去年6月就準備買房，當時腦子一熱，把錢放在股市裏，虧了不少，後來想想還是買房，就全部虧本賣出。由於我們之前的房子都是父母的名字，因此準備再買一套，用來投資。”趙莉透露。

　　政策利好大戶型

　　日前，財政部等三部委為促進市場交易，出臺了《關於調整房地産交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》，旨在降低房産交易成本。其中，一線城市僅適用一條契稅優惠：對個人購買家庭唯一住房（家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。

　　以上海為例，此前契稅稅率為3%。對個人購買普通住房且該住房屬於家庭唯一住房的，90平方米以下的，減按1%稅率徵收契稅；90平方米以上的，減按1.5%稅率徵收契稅。上海市地稅局解釋説，以前的政策中，必須是普通住房才有可能享受契稅優惠，新政取消了“普通住房”這個條件，也就是説，無論是不是普通住房，只要符合新的規定條件，都可以享受契稅優惠。

　　“上海此前144平方米以上（含）的住房需繳納3%的契稅，此次調整後，將降至1.5%。以一套1000萬元的房屋為例，此前需要繳30萬元的契稅，而現在只要繳15萬元，這類中高端房産交易將受益。”易居智庫研究總監嚴躍進告訴本報記者。

　　上週五公佈的這一政策已經開始影響一線城市週末的樓市交易。上海川沙某樓盤銷售經理在朋友圈表示，由於週末客戶很多，如果客戶15分鐘沒有認籌就會直接接待下一組客戶。截至2月21日14時18分，該樓盤的認籌數已達70個。

　　市中心房價邁入千萬時代？

　　過去一年，上海以超過1.4萬億元的總成交金額成為全球最大房地産市場，成交量也創出歷史新高，成交均價同比上漲18%，而對於市區的中高端樓盤成交均價同比不乏超過50%的增加。比如普陀位於中環的某樓盤，一套140平方米的房屋，2015年初銷售價格為500萬元，今年初則賣到了800萬元。

　　2月21日，上海虹口區內環內某新樓盤推出的352套房源銷售一空，一天完成了36億元的銷售額，每套房屋的銷售均價接近1000萬元。該樓盤本身的單價在8萬元左右，購買人群主要是改善型購房者。北京、深圳也同樣瘋狂，伴隨著土地價格走高和市場火爆，房價也是節節攀升。

　　“兩年前一般1000萬的房子都可以算是豪宅，但是從今年的情況來看，這些房屋多半隻能算是改善型住宅。一線城市保持限購，很多家庭都會選擇購買一套住宅，而置換型客戶近年明顯增加。”上海鏈家市場研究總監陸騎麟告訴記者。

　　多名業內人士告訴本報記者，一線城市教育、醫療等條件都更好，工作機會更多，隨著人口的不斷導入，房價自然水漲船高。此前很多七八百萬的房子都已經賣到了上千萬。很多人為了留在一線城市，更是舉兩代人之力購房，並加入銀行杠桿，進一步推高了房價。

　　一線城市房地産市場的瘋狂也引發了業內的警覺。上海中原地産一位內部人士向本報記者表示：“我們認為今年的情況可能需要謹慎看待，去年上海樓市的交易量很大，已經開始透支，目前的房價由於交易標的較少仍在上漲，但如果漲到購房者不願意接手，市場自然會回調。而且，當房價需要靠三代人的力量才能買得起的時候，購房者也會猶豫。”

　　中信證券地産研究團隊在報告中指出，房價急劇上漲之後，是否還存在足夠的有效需求支撐市場的熱度，值得投資者審慎看待。報告認為，如果宏觀經濟需要，2016年出現超預期的降息，則房地産市場可能會因此得到提振，推動一線城市房價上漲；如果2016年不出現降息，一線城市全年的樓市熱度可能不如2015年，深圳等房價絕對水準和漲幅相對透支的城市，甚至可能出現下跌。