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價量穩中有升 福州二手房市場暖意漸濃

  時間:2010-03-31 11:15    來源:海峽都市報     
 
 

  據雙安房産市場研究數據顯示,2010年1月福州市商品住宅總簽約套數達2261套,簽約均價10491.45元/平方米,到了2月份,受國家宏觀調控如銀根緊縮、稅費優惠取消等措施及中國傳統春節假期等因素影響,簽約量直線下滑至1177套,跌幅47.94%,同樣二手房交易也深受影響,交易量下跌近5成。

  進入3月份,截至28日,全市商品住宅簽約套數達1432套,開始初步呈現出價穩量升的趨勢,公司3月中下旬的成交量比2月份同期上升了30%左右,究其原因,主要是近來福州幾個地塊的拍賣,其樓面地價大大刺激了周邊二手房的價格,使得眾多客戶不再觀望。隨著銀根漸漸放寬,再加上對通貨膨脹的普遍預期,1、2月被壓抑的剛性需求開始逐步釋放。

  樓市需求仍在

  據最新消息,王莊危舊房改造地塊于3月29日正式實施動遷,隨著各地塊舊城改造陸續動工,因此拆遷換房的剛性需求將進一步在二季度釋放。同時隨著海西建設各方利好消息推動,我預測,進入第二季度,福州樓市將呈現量價齊升的局面,總體交易量將上漲約30%,價格也會有10%左右的漲幅。

  根據我對市場研究分析認為,當前的成交量已經回歸2009年同期的市場表現,但是隨著各地召開地方“兩會”,房地産首當其衝成為調控的主要對象,可以預見一系列房地産調控政策如銀行加息、稅費調整等陸續出臺,第三季度福州樓市將進入盤整期,撲朔迷離不好預測。

  但在我看來,市場將平穩發展,不會出現如2009年急劇井噴的成交量,也不可能出現如2007到2008年那樣的慘澹。

  近日,一份“中國房地産崩盤時間表”在網上瘋傳。該帖將中國2005年—2008年樓市走勢與日本1985年—1991年的走勢相比較,得出多個極為相似的時間節點,並預言2011年中國房地産也將像日本一樣崩盤。但我認為,雖然中國樓市目前泡沫加大,人民幣升值壓力也不小,但中國國情和政策與日本不同。首先,中國的人口紅利短時間內還不會消失,而這是日本樓市泡沫化過程中不曾有的現實,中國至少還有15~20年的人口紅利期,這對中國樓市形成了強有力的支撐;其次,中國大規模的城市化進程使得未來將有數億農民轉化為城鎮居民,這一過程還會帶來大量的住房需求;再次,當年日本樓市泡沫化加劇,而目前從中央的態度來看,中國不會輕易受美國脅迫大幅升值,人民幣升值的過程應該是循序漸進的;最後,去年底以來,從中央到地方政府都頻頻表態要平抑房價,並且出臺了一系列果斷有效的措施,因此有理由相信中國能夠成功控制住房價。

  總的來説,從近期中央到地方政府的樓市調控政策來看,從增加供應、規範土地市場,到收緊二套房貸到近期要求78家央企退出房地産市場,再到加大保障性住房力度,並要求各地在公佈保障性住房供地計劃前暫停出讓住宅用地,顯示出在前期一系列調控效果初顯的情況下,中央調控樓市、平抑房價的腳步並未停滯,決心很大。

  市場仍存上升空間

  縱觀全國樓市,福州的房地産市場存在很大的上升空間。而其作為福建經濟增長點,將吸引大量的人口和資金,市場的供需也隨之發生新的變化。從未來區域宏觀發展來看,可以肯定的是福州二手房市場在這幾年將會處在一個上升階段,表現在供應和需求方面。

  供應方面,由於地處海西區域中心區域,福州地位提升,將使得福州迎來大建設時期。國家看重未來海西區域中心的發展,將進行新一輪的投資高潮。同時,海西周邊區域內很多如臺商、溫州投資客等優質的投資者也會加入其中。物業類別會涵蓋商業、寫字樓、高端住宅、商品房等多種類型。二手房源供應量將隨著開發量的上升而激增。需求方面,福州作為海西區域中心、龍頭城市,人口、城市面積都要增加擴大,各項産業的投資,基礎的建設,使得越來越多的人集聚在這個城市區域中心。而隨著高鐵的通車,也將大大縮短海峽西岸城市之間的距離,未來會有更多的人來福州置業、投資,將帶動相關的産業,集聚大量的人口,在福州置業安居的人會越來越多,需求的再次提升,將影響到未來城市的發展。

  因此我認為,就當前福州二手房市場來分析,建議置業者一方面要根據自身需求學會判斷,遇到適合自己的房子該出手時就出手;首次置業者要更多地考慮社區及周邊配套問題,改善性置業更多地考慮舒適性問題;未來的商鋪、豪宅、寫字樓市場以及稀缺資源住宅市場如沿江濱、重點學區房,都有比較大的投資收益潛力,受政策市場影響因素較小,投資者可關注謹慎入市;隨著動車的開通,福州至廈門的車程將縮短為1.5小時,福州上班、廈門居住不再是問題,到廈門置業也是一個不錯的選擇。另一方面,一些較舊的二手房因年限問題,或受戶型等因素影響,未來的升值潛力也比較小,建議房東可以出手,進行換房置業,重點是新房、次新房市場;同時房東也要清醒認識當前市場,而不是盲目跟風漲價,可以通過專業經紀人來對自己的房源進行價值判斷,從而使自己的房産擁有一個合理的價值。

 
編輯:馬迪    
 
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