隱性壓力再推一把 長三角更多房企欲降價
10月25日晚11點，中海禦景熙岸聚集了幾百名購房者深夜選號，“偷偷”買房。據了解，這批房源均價在16000元/平方米左右，較之前22000元/平方米的價格直降6000元，為了避免老業主的圍攻才半夜裏“偷”著賣房。 目前這400套降價房源已預訂一空。多位業內人士證實，更多負債率高的大型房企已開始籌劃降價，長三角樓市降價趨勢正進一步深化，新盤的優惠數量和幅度都將增大。
與此同時，從房企三季報來看，上市房企三季度收入和凈利潤環比大幅下降，其中凈利潤下降近四成。資金緊張、存貨積壓是開發商選擇降價的直接動力。然而，除了財務數據直觀反映的因素外，房企還有一些隱性壓力迫使其不得不選擇降價促銷。
上海147個樓盤齊降價
此輪退房潮最早出現在杭州。根據杭州透明售房網的數據顯示，自9月初，杭州首例樓盤降價之後就引起前期業主要求退房，之後各種各樣因樓盤降價而引起的退房事件一再上演。僅10月8日到18日的10天期間，杭州市就有20起退房事件。
由上海景瑞地産股份有限公司開發的江蘇太倉榮禦藍灣在9月底進行了一次為期15天的價格調整，因降價幅度近2000元/平方米引起老業主的不滿。數百名業主從10月開始，多次前往該項目在太倉和上海兩地的公司進行抗議。
此後，南京也出現了退房現象。南京市房管部門日前公佈的10月份期房退房數據顯示，截至目前，10月南京新增期房退房53套，創今年下半年以來單月期房退房數量新高。這些退房者的理由很一致，那就是開發商現在的售價比此前跌幅太大。
而在上海，上週末更是有多家開發商遭到老業主圍攻，甚至有的售樓處竟遭到打砸。位於浦東的中海禦景熙岸，從今年年初銷售均價2.2萬元/平方米直降至1.6萬元/平方米；嘉定龍湖酈城新推出組團單價為1.4萬元/平方米，而該盤前期房源售價則在1.8萬元/平方米；嘉定綠地秋霞坊均價則從1.7萬/平方米直降到1.3萬元/平方米；位於普陀區的香溢花城跌幅更大，從3.8萬元/平方米直降至2.5萬元/平方米。 相關數據顯示，10月份上海打折的樓盤就達147個，打折幅度從10%到50%不等。
上海一向被業內視為房價最為堅挺的區域市場，此次卻充當了全國房價下跌的急先鋒，難怪SOHO中國董事長潘石屹在其微博上也困惑地表示：“上周有人問我，房價會降嗎？我列出了四個可能先降價的城市，萬萬沒想到從上海先開始降價了。我列出了幾家不可能先降價的公司，萬萬沒想到這幾家上半年銷售不錯的公司先降了。為什麼？”
三季度凈利潤環比降38%
“降價，就要面臨老業主的不滿；不降價，房子就賣不出去，資金鏈壓力越來越大。開發商寧可冒著遭前期業主圍攻、鬧事、退房的風險，也要選擇降價，兩害相權取其輕，説明資金壓力給開發商造成的危害明顯更大。”上海易居研究院分析師薛建雄表示。
而房企三季度業績報告反映出的問題，更能解釋開發商降價的內在動力。萬得統計數據顯示，截至10月25日，剔除不可比因素後，申萬分類下已披露三季報的47家A股上市房企三季度合計實現營業收入364.76億元，環比下降12.5%；合計實現歸屬於母公司股東的凈利潤37.45億元，環比下降38.5%。凈利潤環比下降的公司共29家，佔比達62%。萬科、招商地産、金地集團等一線房企三季度業績均出現不同程度下滑。
從單個公司來看，房企業績下滑或虧損的企業增多。在報憂公司中，以宜華地産、國興地産、天業股份等中小型開發商為主，但也不乏金地集團、華僑城、濱江集團等大型房企。以金地集團為例，第三季度單季凈利潤同比下滑98%，與二季度的同比增長400%相比明顯惡化；二季度營業收入同比增長98%，而三季度同比下降20%。
在地産調控繼續深入的同時，房企上市融資以及發行信託等渠道陸續關閉或收緊，在銷售增長乏力甚至下滑的情況下，房企的資金壓力大大增加。三季報顯示，多數房企的經營性現金流量指標進一步惡化，存貨繼續積壓。
半年報顯示出的經營性現金流由正轉負趨勢在三季度進一步擴大。在47家房企中，有30家房企經濟活動産生的現金流為負值，約佔六成。而從存貨指標來看，47家房企三季度存貨達5314億元，是6月末2195億元的2.4倍。
由上述數據可以看出，今年第三季度，在貨幣政策持續緊縮的背景下，除搶先降價、週轉率高的部分大型品牌房地産企業外，很多上市房企無論是資金儲備還是融資能力都不容樂觀。
隱性壓力再推一把
“房企的壓力，僅從財務數據上恐怕還沒有完全體現。”一位業內分析人士向記者表示。
該人士表示，目前擔當起降價先鋒的，無一例外是年初把今年的業績目標定得偏高的房企。例如龍湖地産，2011年業績目標定為400億元，而今年1-6月集團實現合同銷售金額182.6億元，尚未達到目標的一半，下半年市場情況更加糟糕，企業的業績壓力可想而知。又如中海地産，今年全年的銷售目標定為800億港元，較去年全年671億港元的實際銷售業績提升了20%，而市場一旦出現低迷，一向“見風轉舵”的中海立刻降價跑量，從今年年初起就充當了上海樓市的降價“領頭羊”。
此外，房企更有諸多報表上看不出的資金壓力。去年房地産形勢尙可之時，綠地、旭輝、景瑞等諸多房企大舉拿地，以期佔領更大的市場份額。然而，今年形勢之差出乎很多人的意料，先前拿的土地要付地價款，有些地方政府會讓企業限時繳清，一旦付不出，就有被沒收保證金的可能。而這些亟待支付的資金在企業的報表中是無法體現的，這些隱性的資金壓力更是逼得房企不得不走降價之路。
一位專注于房産項目推廣策劃的業內人士告訴記者，其公司的幾家客戶都是上海知名的豪宅開發商，目前都在籌劃進一步的降價策略。“開發商對於降價的態度很糾結，尤其是豪宅開發商，生怕降價會得罪前期客戶，還有可能影響豪宅品牌信譽度，因為在豪宅市場，老客戶的維護是非常重要的，一個高端買家很可能會帶來多個客戶資源。”該人士透露，近期每次與開發商開會討論價格策略和推廣計劃都能明顯感受到開發商態度的變化。
雖然龍湖地産等房企強調，此次促銷行為是為了搶佔市場份額、爭取成交主動權的積極行為，但也有分析人士認為，此次長三角區域領降全國或許與該區域購房者觀望情緒尤為嚴重有關。大型開發商大多將全國市場分為幾大區域，每年單獨上報業績指標，長三角今年受調控影響尤為顯著，觀望情緒特別濃重。眼看全年區域指標難以完成，華東區域率先降價也就不難理解了。（記者 朱楠）
降價之後的思考
當樓市降價預期已經在全國蔓延，下行週期已經毫無疑問地到來。此時也是我們思考“後降價”時代的時候了，這包括：降價幅度會擴大到什麼程度？降價週期會持續多久？保障房與商品房的雙軌制發展會有怎樣的趨勢？房價會不會反彈？而近期一系列現象已經為我們提供了一些思考的方向。
先説降價潮的蔓延。也不過十天左右的時間，我們看到以上海為先導，一線城市普遍出現降價趨勢。部分樓盤降價幅度超過30%，引發上百位老業主圍攻售樓處。一位有政府背景的人士稱上海將要求降價20％以上的樓盤及時備案。儘管這一説法不過是對原有政策的另外一種解讀，但也可以看出，政府對樓市如此快速的大幅度降價始料未及。
而根據我們的調查，除了一線城市外，大量二三線城市開發商普遍感到銷售壓力，降價動力正在加大。
數據顯示，包括四個一線城市，以及成都、杭州、大連、石家莊、青島、合肥、長沙、南寧、西安、長春、蘭州等20個典型城市，上周商品住宅成交面積總量為217.25萬平方米，環比下降5.3%，其中長沙下降53.7%。南京、武漢等城市降幅也在21%至35%之間。
房子賣不出去是開發商降價的最大動力，而這一現象已經在二、三線城市出現。“現在不是我們不想降，是有關部門並不想讓我們降。因為這些小城市房地産業才剛剛發展起來，地方政府擔心，一旦大面積降價會使這個産業一蹶不振，所以從目前來看價格雖然沒降，但這種下行趨勢已經形成。今年冬天會有越來越多的城市房價下降。”一位在山東開發房地産的浙商稱。
根據我們的判斷，除了降價潮會在全國蔓延外，降價幅度還將繼續擴大。因為有龍湖、中海這樣的大開發商做先導，更多企業或將採取30%以上的降價幅度，以吸引資金入市。不過，降價週期也許沒有很多人預期的那麼長。開發商此輪降價主要是為年底的資金缺口解決問題。如龍湖這樣的企業，一旦華東等地數十億的資金回籠打平了現金需要，可能就會停止降價，以等待新的出貨窗口。
相比之下，政策週期最難預測。經濟學家樊綱曾公開表示“開發商多哭一陣子是好事”。在他看來，中國宏觀政策已進入“防泡沫”週期，不可能半途而廢，前幾年出現的房價在調控下跌後就反彈的現象很難再次出現。但是，如果降價速度過快，市場反應過於激烈，政府決策部門也一定會有所表現。畢竟，房地産市場對中國銀行業的影響是宏觀經濟不可回避的重大問題。中國銀行業協會近日發佈的《2011年中國銀行家調查報告》顯示， 67.2%的銀行家認為“房地産市場大幅度調整帶來的風險”是其面臨的最主要風險。具體來説，銀行業認為，隨著房地産調控政策的密集出臺，房地産市場的不確定性增加，其關聯的眾多上下游産業都會受到影響。倘若未來房地産市場出現大幅調整，會給中國銀行業帶來較大風險。
“中國房地産市場形勢依然十分複雜，這期間不排除開發商仍有翻盤機會。我們只是不建議開發商過度指望這種機會。”一位房地産代理業巨頭非常委婉地説。
所謂的翻盤機會是樓市到底在何時會出現反彈。有一種説法是，在目前商品住宅用地供給大幅下降的情況下，在2013年會因為供給減少而出現房價反彈。比如，今年前5個月，北京通過招拍挂方式出讓住宅用地87.4公頃，不足年度計劃供應量的一成。這種趨勢也已經引起中央政府重視。10月21日，國家領導人在廣西南寧考察時表示，目前，房地産市場調控和保障性住房建設處於關鍵時期，各級政府要進一步鞏固調控成果。一方面要抓好保障性住房建設，另一方面也要增加普通商品房的用地供給，促進普通商品房市場健康發展。
