伴隨6月23日“青浦工業園區島區西側地塊”成功出讓,2010年上半年居住用地市場宣告結束。該地塊吸引了包括仁恒、富力在內的10家知名房企參與競投,最終由旭輝集團股份有限公司以7.2588億奪得,地價屬於適中。就此,有房地産業內人士日前綜合申城上半年的土地成交態勢向記者表示,在全國範圍內土地市場略顯冷淡的背景下,土地市場降溫潮是否蔓延到了上海仍無確鑿依據。
新政促房企“優勝劣汰”
上半年土地購置單位中,萬科、招商、龍湖等品牌房企背影頻頻閃現。 1月寶華地産、保利地産各獲嘉定地塊,緊跟其後古北集團、嘉華投資又各得青浦地塊;2月仁恒、萬科、綠地也連連出手,數天內,萬科拿下新場旅遊綜合區、青浦重固鎮兩副地塊;綠地取得金山衛鎮學府路地塊;仁恒也取得徐涇鎮徐盈路東側B4-01地塊。 5月保利再次出手連獲閔行浦江新城2幅地塊,榮登品牌房企拿地之首。
一些非本行但不乏實力的投資機構繼續進入上海土地市場。儘管上半年政策頻頻發佈,但多數房地産企業仍信心滿滿,外行投資機構隨之起舞,此輪出臺的土地新政更多是促使目前房地産企業“優勝劣汰”,對於平抑土地價格、土地需求的作用並不明顯。
地價維持居高不下
上半年上海居住類用地溢價受單幅地塊成交影響呈現起伏跳躍發展軌跡,雖然部分地價佔周邊房價的比重有所下降,但大部分地價仍居高不下,溢價高位徘徊,據上海中原研究諮詢部數據顯示,2010年1-6月居住用地平均溢價91%,半年中有3個月高於平均線以上,雖然低於2009年整體溢價率12個百分點,但與去年同期相比仍上升61.5%。
上海中原研究諮詢部認為,有三大原因造成地價難現回落:
其一購地資金充裕,2009年在政府積極採取救市措施下,全國各地房地産交易量迅速反彈,以上海為例,2009年全年實現商品住宅 （剔除配套）成交總金額3047.49億元,比同期上漲133.78%,比2007年成交高峰時期上漲35.23%。
其二,拿地熱情慣性延續,2008年房企購地意願下降以至於土地儲備相對不足,從2009年下半年開始伴隨交易觸底回暖,再次燃起房企拿地熱情。
其三,政府與房企預期分歧,經歷了多輪宏觀調控,房價依然我行我素上揚,甚至於在金融危機影響下的09年房價再次戲劇化上漲,造成房企對政府宏觀調控預期漸麻木,由於市場大多預期此輪房價調整是短期行為,致使房企對土地需求度不減。
土地市場不乏抄底
根據今年計劃及實際出讓情況,上半年商業型住宅類型用地及配套用地都不到計劃一半。 4月23日,土地預申請公告一次性推出105幅地塊,共計土地出讓面積539萬平方米,建築面積約842.2萬平方米。其中居住性質或包含居住性質用地出讓面積約219.32萬平方米,建築面積271.34萬平方米,下半年住宅用地供應充足。地價隨整體房價下調呈現小幅回落態勢,上半年住宅交易量低迷格局已形成。
分析人士認為,目前,房價已步入下降通道,預計第三季度進入傳統市場淡季,房企資金鏈面臨趨緊,前期拿地過多或土地儲備充裕品牌房企拿地熱情放緩,不過市場仍不乏等待抄底非主流房企亦或投資集團,優質地塊高價成交情況仍無法避免。
