人大經濟學院副院長劉元春表示，房價在未來環比直降20%的結論，是“比較激進”的。而到了明年三季度，在這場調控中元氣大傷的開發商，或將迎來政策的逐步鬆動

　　隨著統計局發佈的10月70個大中城市住宅銷售價格變動數據，業內分析人士紛紛表示，房價“拐點”初步確立。

　　而近期由中國人民大學經濟研究所發佈的《中國宏觀經濟分析與預測報告》顯然更為激進：報告預測，要使明年經濟增速不跌破9%，地方財政和宏觀經濟就都難以忍受房價出現回落20%的情形。更進一步的，最早在明年二季度，將會出現地方政府“暗度陳倉”、弱化調控的可能；而到了三季度，中央政府則會開始放鬆限貸政策、進而限購令將逐步鬆動。

　　難道，努力揮動了一年半的調控之手，真的會在售樓處被砸的混亂下、開發商“叫苦連天”的反對中，在房價顯示出回調之後，悄然結束？

　　“激進”預測

　　房價環比直落20%

　　“所謂房價回落20%”，11月21日，人大經濟學院副院長劉元春接受《證券日報》記者採訪時表示，“是指在住宅現價的基礎上的環比直降。”

　　事實上，截至10月份，房價的“拐點”才得以初步確立。期間房價的真實起落情況，可以從一位開發商的口述中窺得端倪：“今年年初我們的一個項目價格上調了6%-8%，隨著下半年銷售的不力，我們把項目的價格又下調了10%-12%，因此整體看來我們的項目讓利的幅度是有限的。”

　　也即，這种先提價再下調價格，不過是一種行銷手段罷了。採訪中，劉元春也指出，目前在各地出現房價動輒下調20%-30%的消息，不過是個別樓盤的情況而已。房價的全面性回落，並未正式展開。

　　之前，統計局數據顯示，10月份70個大中城市中，僅有溫州和寧波兩個城市的新建住宅價格指數，與去年同期相比，有所回落——或者亞太城市研究會房地産分會會長陳寶存一語中的：“環比下降就敢説實質性降價？”而截至3季度，包括保利、碧桂園在內的多家上市房企公佈的銷售數據顯示，其銷售均價依然在同比上漲。只不過，在樓市調控下漲幅相對較小而已。

　　綜上所述，人大報告中所指房價環比直降20%，是指從房價“拐點”初步確立之後的房價回落幅度。

　　實際上，“房價全面回調20%的降幅，是一個很大的數據”，劉元春認為，報告中預測房價回落不會超過20%的結論，是“比較激進的”。

　　明年三季度政策會鬆動？

　　人大報告從開發商資金鏈、宏觀經濟相對平穩運作的需求以及9%經濟增長的社會約束線三個方面，預測宏觀經濟可承受的房地産價格回落在20%左右。

　　據稱，今年12月起，開發商將進入還款高峰，應付款累計增速將超過30%。考慮到銷售下滑、開發商融資渠道受限的前提下，預計到明年一季度，房企籌資金額將會出現負增長。與此同時，人大報告中表示，地方政府對於房價下跌的承受能力可能會低於銀監會的估測。而明年GDP增速不跌破9%，宏觀經濟可承受的房地産價格回落幅度在20%左右。

　　值得一提的是，人大經濟研究所預測明年GDP增速為9.2%。有分析人士指出，“這一預測值普遍高於其他機構的預期。”

　　“最早明年二季度開始，地方政府或許就會率先‘暗度陳倉’、弱化調控”，劉元春對《證券日報》記者表示，而後三季度中央政府則會開始放鬆限貸，進而逐步放鬆限購令。

　　房價不會反彈？

　　市場上最擔憂的是，調控政策一旦放鬆，那麼會出現房價大幅反彈的情形。就此種擔憂，劉元春表示，此輪樓市的調整，是一個在政策主導下的行為。因此，未來房價的走勢會是一個“可控的過程”。除此之外，劉元春認為，隨著這些短期性的調控手段的撤出，房産稅這一類的長期性政策手段或將正式登臺。

　　就相關事項，《證券日報》記者採訪了華創證券分析師楊現領。在其看來，明年宏觀經濟將會呈現出觸底反彈的狀態，而人大作出的GDP9.2%增長的預期，是相對樂觀了。尤其是信貸政策，在他看來並不會走向擴張，而是持續穩健。

　　這一觀點和中國社科院工業研究所所長曹建海的觀點不謀而合。曹建海亦認為，如果開發貸不放鬆的話，那麼房企依舊會珍惜現金流，因此不會出現因惜售而減少供給的情形。

　　一個值得注意的問題在於，上半年多家房企項目竣工有限。包括萬科、中海外、綠城等多家龍頭房企的竣工面積都遠遠小于其年初的計劃量。而申銀萬國研報中更進一步指出，房企開工和投資在明年二季度將達到底部。那麼，明年房價會不會因為投資開發不足，而導致供給稀缺、進而推升房價反彈的情形？

　　就此，楊現領表示，房價大幅反彈不太可能出現。一方面，今年高企的商品房庫存量，大約需要15個月的時間才能消化，這就為明年的住宅供給提供了有力的保障；除此之外，政府將會加大保障房的竣工力度，進而一部分保障房入市會增加普通住宅的供給。

　　而人大經濟學副院長劉元春在採訪的最後表示，一旦房價下調20%，相當一部分房地産開發商將會在這一場調控中“元氣大傷”。（記者 謝 靜　）