中短期均衡將被打破，房價未來一年下跌可期

　　【導讀】隨著房地產調控政策的長期化，購房者、持房者和開發商等市場主體預期發生變化，進而使得供需發生逆轉。房產的資產配置功能已是昨日黃花。昨天，持有房產=收益；今天，持有房產=成本；明天，持有房產=虧損。

　　2010年9月，筆者撰文指出“本輪房地產調控政策將持續兩年以上”，如今這一判斷已經被驗證。兩年來，投資投機性需求基本被抑制，房價過快上漲的勢頭被遏制，房地產作為投資品的資產配置效應已經蕩然無存。進入2012年，管理層多次強調堅持房地產調控不動搖。筆者認為，中央將在未來較長一段時間內保持目前的調控力度不變，如果房價出現明顯反彈調控甚至會加碼。持有房產的機會成本會越來越高，隨著未來新房和存量房有效供給的增加和需求的持續受抑制，中短期的市場價格均衡有望在未來一年被打破。

　　調控政策將長期化

　　由于2009年下半年開始中國房價出現明顯上漲，形成了一定的泡沫，2010年4月開始包括限購限貸在內的一係列嚴厲的房價調控政策陸續出臺。

　　進入2012年，隨著本輪調控政策效果漸顯以及地方政府財政吃緊，地方政府“小動作”開始逐漸增多，逐步地試探中央對放松調控的底線。從中央的反應來看，對堅持本輪調控的態度十分堅決，凡是涉及限購限貸的“微調”一律予以叫停，有的措施當天公布轉天就被撤下。7月7日，總理在江蘇考察時強調，“目前房地產市場調控仍然處在關鍵時期，調控任務還很艱巨。必須堅定不移做好調控工作，把抑制房地產投機投資性需求作為一項長期政策。”7月底，國務院派出8路督察組，對地方貫徹落實調控政策措施情況開展專項督查。

　　筆者認為，此輪房地產調控政策未來有可能長期化。首先，雖然房價過快上漲的勢頭得到了明顯遏制，但目前很多城市的房價依舊處于較高水平，正如溫總理今年3月所言：“目前房價還遠遠沒有回到合理價位，調控不能放松。”可見，本輪調控正處于“中流擊水，不進則退”的階段，短期內如果退出調控將前功盡棄。其次，房產稅和保障房等對衝房價上漲的中長期機制建立仍需時間，在這些機制沒有全面發揮作用前，調控政策不宜退出。我國于2010年開始大規模的保障房建設，從建設周期看，從開始建設到竣工需要兩年左右的時間，預計2013年、2014年將是我國保障房大面積入市的階段；而房產稅目前雖然在試點，但大面積的推廣仍需時日。最後，“高房價”所暴露出的社會問題日益突出，已經不單單是一個經濟問題。由于中國正處于快速城鎮化和居民收入快速增長階段，民眾將房地產作為資產配置的需求日趨強烈，然而由于土地稀缺和收入分配不均等問題，投資投機需求往往使得房價暴漲形成泡沫，一方面給中國經濟帶來很大危害和風險，另一方面也成為社會不穩定甚至加劇社會矛盾的重要因素。所以，從政治和社會穩定的角度看，本輪調控政策將長期化。

　　供需力量正在逆轉

　　影響房地產價格的長期因素是供需。調控的長期化將引發購房者、持房者和開發商等市場主體預期發生變化，進而使得供需發生逆轉。

　　調控以來，市場銷售逐步趨冷，價格出現回落。2011年1月，70個大中城市新建商品住宅價格同比漲幅為106.8，上漲的城市有68個，而2012年8月同比漲幅下滑至98.7，上漲城市只有14個。二手住宅的價格趨勢與新建住宅大體相當。商品房銷售累計同比增速從2009年11月的53%高位一路下滑至2012年2月-14%的低點，已經接近金融危機時期的水平。隨著銷售的趨冷和價格的回落，市場各主體的預期正在發生明顯變化。