供應將減少
4月14日的樓市新一輪調控，實際上只是個起點，業界預計，各“涉房部委”將陸續下發本領域管轄內的文件通知，這其中亦包括國土資源部。而有專家分析認為，國土資源部下發的文件中，很可能對別墅用地，做出更為細致與細化的定義。此前，國土資源部多次強調，禁止供應別墅類用地，但對于具體的別墅用地的定性，卻始終沒有明確，市場曾有消息稱，國土資源部有意把連排、疊拼等類別墅形態的用地，一律劃入別墅“禁供”土地的范疇。據此，業界人士判斷，隨著調控口徑的進一步收緊，各類別墅供應的進一步減少，將成為定局，而這恰也恰是市場的價值所在，業內人士告訴記者，在這一點上，表現最為明顯的，便是在北京的潮白河、溫榆河別墅區。
禦墅項目副總經理周麗萍指出，從近年來價格走勢來看，潮白河區域的別墅價格漲幅一直不大，處于價格洼地，存在著較大的補漲空間，而且區域產品品質在整個別墅市場都處于領先地位。據周麗萍介紹，位于潮白河區域的純獨棟別墅區“禦墅”，佔地33萬平方米共298戶，去年下半年北區開盤以來持續旺銷，最近幾個月月銷量均逾億元。據她介紹，近期禦墅還將推出新品，預計均價25000元/平方米左右，每套總價逾千萬元。業內人士指出，無論是西山別墅區還是潮白河別墅區，獨棟別墅的成交額都佔到較大的比重。以西山別墅區為例，頤和園著一個項目的銷售額幾乎佔到該區域的二分之一，而禦墅項目成交額在項目眾多的潮白河別墅區也佔到了四分之一，另外如 獨 棟 別 墅 泰 禾 紅 禦 在 東 部 泛C B D別墅區也佔有較大比重。對此，亞豪機構市場總監郭毅表示，獨棟別墅供地控制較嚴，近來相關部門再次重申這一政策，供不應求的局面決定了獨棟別墅具有較大的市場空間。
需求難受打壓
“我認為相比于中低端的住宅產品，真正的別墅產品受到調控的影響會比較小，因為在整個市場需求中，一是使用按揭貸款的比例很低，二是真正用別墅投資的市場需求也很小，所以她和整個市場的走勢，還是沒有太大關聯的。”中原地產華北區董事總經理李文傑稱。郭毅分析認為，隨著對各類別墅產品包括大戶型限制供地，別墅市場的供應將更加稀缺，這將推動別墅普遍迎來放量上漲。從宏觀經濟來看，經濟走勢不斷向好，這將產生更多的財富人士，進而培育更多的市場需求。
最近發布的胡潤排行榜顯示，截至2009年底，除港澳臺之外，全國31個省、自治區、直轄市中 ， 資 產 超 過 千 萬 的 富 豪 達 到875000位，相比上年增加6.1%，其 中 資 產 超 過 億 元 的 富 豪 數 為55000位，較上年增加7.8%。其中北京千萬富豪為15.1萬人，億萬富豪9400人，呈大幅上升趨勢。該報告指出，千萬富豪主要分為四種類型：商人、高收入人士、炒房者和職業股民。2009年以來房地產市場異常活躍，使得很多房產投資者成功晉級千萬富豪行列。上述人士也成了高端別墅市場的主要買家。“這部分人群中，只有炒房者可能受到相應的影響，而資本市場還可能在房地產的擠出效應下，向上推長的可能性甚至還在增加，而商人和高收入人士，並不是房地產調控的指標指向，因此，從需求一段的情況看，我甚至覺得別墅市場的安全性以及抗通脹性更好。”李文傑說。
