上海3·25樓市新政滿月調查：房價仍堅挺

寶山區顧北路房産仲介一條街，幾乎看不到購房者《中國經濟週刊》記者 勞佳迪 攝

　　《中國經濟週刊》 記者 勞佳迪 | 上海報道

　　(本文刊發于《中國經濟週刊》2016年第18期)

　　上海樓市“3·25新政”轉眼已滿月，春節後一度喧囂沸騰的房價話題漸漸進入“冰河期”。

　　五一小長假，帶著“上海房價究竟跌了沒”的問題，《中國經濟週刊》記者走訪多地深入調查發現，“3·25新政”頒布後，就新推樓盤而言，不論是4萬/平米以下的低端住宅，4萬～8萬/平米的中端住宅，還是8萬/平米以上的豪宅，前來看房的客戶均銳減，持幣觀望成為主流態度，但價格仍然堅挺。

　　新樓盤成交量下跌一半以上 ，

　　看房客也銳減

　　《中國經濟週刊》記者通過內部渠道查看某諮詢公司地産數據系統發現，上海“3·25新政”頒布前後的新盤成交量跌幅驚人。其中，單價不足4萬/平米的公寓項目，3月28日—4月3日與3月21日—3月27日相比，呈現斷崖式下跌：限購前4周周均成交達到32.75萬平米；限購後僅有15.25萬平米，下跌幅度53.44%。

　　單價4萬～8萬/平米的中端項目更是慘烈，限購前4周周均成交8.8萬平米，限購後只有3萬平米，下跌幅度達到了66%；類似情況還出現在8萬/平米以上的豪宅項目上，受限購政策及項目推盤策略改變的影響，限購前4周周均成交2.2萬平米，限購後僅0.73萬平米，下跌幅度深達67%。換言之，這種成交“腰斬”的情況幾乎覆蓋了滬上不同價格梯隊的新樓盤。

　　不僅成交量跌去一半以上，多個新盤的售樓處甚至出現了“乏人問津”的冷落景象。

　　“目前大部分客戶認為後期房價會持平或者略微下跌，所以春節後那種‘搶房’的情況不復存在，剛需購房者開始出現挑挑揀揀的心態，我碰到過一部分已經訂購的客戶甚至因為新政而退房觀望，但這種情況還不算多見。”一位匿名的開發商售樓處負責人對《中國經濟週刊》記者坦言。

　　據記者了解，外環外公寓項目多數針對剛需市場，而在“3·25新政”以後前去諮詢的客戶中，不滿足“連續社保繳足5年”條件的客戶佔到了三成左右，成為成交量最大的“殺手”。

　　除了剛需項目外，“金字塔”結構頂端的豪宅市場也在“3·25新政”之後門庭冷落。其中，位於“新靜安”板塊的中糧天悅壹號來人量減少70%、大寧金茂府來人量下降40%，位於楊浦的翡麗甲第來人量下降50%。據悉，這主要受到新政將二套房首付從四成提至七成的直接衝擊，數據顯示，在市區高端公寓的業主中，二套房比例佔到了50%～60%。

　　相對受衝擊較小的還是“魚肚”部分，單價4萬～8萬/平米的中端樓盤中，萊蒙中央公寓來人量下降30%，萬科翡翠公園來人量減少20%，紫竹半島來人量減少40%，尚海酈景來人量減少30%，新政執行後相對平穩。

　　新政後房價仍堅挺，

　　萬科一樓盤還漲了2000多元/平米

　　不過，成交量“腰斬”似乎並沒有撼動開發商力撐房價的決心。位於中環的萬科翡翠公園屬於房價的第二梯隊，在新政頒布後的第二天開盤，客戶經理蘇麗告訴《中國經濟週刊》記者，不僅樓盤不會降價，從開盤初至今單價已經漲了2000多元，“之前開盤的時候是6.4萬/平米，現在售價6.6萬/平米，我從2010年開始做房地産，經過了兩次房地産調控，但我們這個板塊的房價已經從2008年的2萬多漲到了現在的6萬多。”

　　據蘇麗介紹，目前新推的樓盤已經所剩無幾。“我們整個項目是30萬平米的體量，分六期來開發，一到四期已經售完，現在賣的是五期，一種是125平米的，一種是150平米的，6、7、8號樓是125平米的，只有大概一樓還剩4套房子，15、18號樓的房子是150平米的，大概還有20套房子，其他就沒房子了，我們是3月26日開盤，125平米的總共有140多套房子，當天的去化率就在80%左右。”

　　“我們是故意到新政第二天才開盤的，因為之前認籌的客戶太多，開出來140多套房子，認籌差不多接近300個人，新政後很多被限制了，沒有買房，所以我們也沒有成為‘日光碟’。”蘇麗告訴《中國經濟週刊》記者。在125平米的樣板房裏，記者所待的一個多小時內，有五六位前來看房的意向購房者。

　　受限購影響最明顯的外環外新盤中，記者注意到，開盤價格也依然比較堅挺。以奉賢金匯的天和前灘時代為例，開盤當天原計劃推出216套，後減少了72套，當天成交套數是110套，成交率80%，之前報價2.1萬/平米，實際成交均價是2.04萬/平米。

　　同屬天和旗下的天和尚上海原計劃推出376套，後減少為288套，實際成交260套，成交率達到90%，之前報價1.9萬/平米，實際成交均價1.84萬/平米。在觀察人士眼中，開發商心態比較平靜，小幅調價後平穩出貨，並且傾向後續立即加推。

　　值得一提的是，即使是成交慘澹的中高端住宅項目也並沒有因此降價出售。位於閔行吳涇的紫竹半島開盤推出60套，當天成交僅20套，之前報價4萬～4.2萬元/平米，實際成交均價也達到了4.1萬元/平米。據上述諮詢公司系統數據顯示，單價4萬以下公寓市場均價保持在2.2-2.4萬/平米，單價4萬～8萬住宅項目均價5萬～5.5萬/平米，單價8萬以上豪宅均價維持在高位10萬～10.5萬/平米，與“3·25新政”前相比變化還不明顯。

五一小長假前的最後一個交易日，寶山交易中心人潮涌動 《中國經濟週刊》記者 勞佳迪 攝

　　房産交易中心仍排長隊，

　　大多數是新政前買房

　　與售樓處的門可羅雀形成鮮明對比的是房産交易中心，它正在努力消化著“3·25新政”頒布前的火爆交易。4月29日，也就是五一小長假前的最後一個工作日，記者來到寶山區房地産交易中心。春節過後，它曾經因為一張排隊到主幹道上堵塞交通的照片而走紅網路。

　　9點半剛過，交易中心五樓的繳稅大廳就已經人潮涌動，大廳四週的盆景被人群擠得變了形。“我們特地趕在五一前來辦手續，因為五一以後要營改增，雖然對我們沒有什麼實際影響，但是剛剛經歷過‘3·25新政’，怕政策還有什麼風吹草動，還是早點辦比較安心。”在記者採訪過程中，像王先生夫婦這樣的心態非常多見。一個半月前，他們以3萬/平米的價格賣掉了自己位於寶山羅店的“普通住宅”，用以置換同板塊的“非普通住宅”，如今只剩下買房手續中的最後一步：過戶。

　　在被問及擔不擔心在新政前夕高位買房時，王先生表現得心情愉悅，“新政以後我們的非普通住宅就要七成首付，反而買不起了，況且現在交易中心一天內可以辦完繳稅、過戶兩件事，我們上次來辦審稅手續時，從一樓電梯那裏就開始排隊，光上電梯就等了一個小時，現在效率肯定高了。”

　　而在四樓的資訊查詢窗口，排起的隊伍也已經隨著墻角一路延伸，構成了一個尾部翹起的大寫“L”形。據記者觀察，隨著時間推移，人數還在不斷增長。在領號區及交易中心預檢大廳門前排起的長隊一眼望不到盡頭，記者從隊首走到隊尾，花費了半分鐘的時間。

　　下午3點半，《中國經濟週刊》記者又來到閔行區房地産交易中心，這裡在春節後也曾因為6點就開始排隊而登上媒體頭版。記者在現場看到，前來辦理過戶手續的用戶基本將二樓的座位坐滿，人潮比新政以前有所退潮。下午剛4點，交易中心一層，辦理審稅的人群只能將區域內的空位填充一半。多位仲介業務員告訴記者，當天的任務已經完成。而最近二手房交易中，價格基本不變，觀望態度明顯加強成為仲介共識。

　　鴻如仲介吳先生告訴記者，這批前來辦理手續的購房者基本都是“3·25新政”前交易的客戶，整個流程覆蓋的週期恰好趕上五一。

　　(錢威丞對此文亦有貢獻)