南京：樓市調控“寧十條”出臺 “年化漲幅”最高12%

　　從上周網上流出南京樓市新政內部文件，到本週一“調控紅線”被坐實，2016版南京樓市“限漲令”由於缺少權威解讀引發多重猜想。昨天南京市《關於推進供給側結構性改革促進房地産市場平穩健康發展的實施意見》進一步浮出水面，10條細則再次引起業界震動。

　　“調控紅線”到底以何時間週期為節點？年化漲幅該怎麼理解？南京市物價局昨日接受揚子晚報獨家採訪，回應熱點問題。

　　南京樓市新政“十條意見”

　　1 精準去庫存，商辦庫存較多、去化週期較長的區域，允許調整土地用途、規劃條件。

　　2 保持合理土地供應規模節奏，地塊拍賣中保障房建設資金應與土地出讓金首付款一併支付。

　　3 遏制房價過快上漲勢頭，對六城區、江寧區、浦口區的商品住宅項目設置8%-12%的漲幅空間。

　　4 推進棚戶區改造和保障性安居工程建設，鼓勵選擇貨幣化安置方式。

　　5 逐步構建租購並舉住房制度，提高公租房等保障方式的覆蓋率。

　　6 剛需集中區域，保持100平方米左右戶型新建住宅（含商品住宅、保障性安居工程項目）50%的合理佔比。

　　7 提升城市宜居性和配套建設監管水準。

　　8 鼓勵和支援企業加快普通商品住宅上市節奏，增加有效供給。

　　9 構建南京房地産市場大數據分析工作機制，有效整合行業管理部門資訊。

　　10 加強輿論引導。

　　物價局發話：“調控紅線”這樣理解

　　●“年化漲幅”

　　即按季度分解控制房價漲幅，如上一季度房價指數漲幅過高，則對當季度目標進行動態調整和控制。

　　●分類調控

　　對主城六區以及江寧、浦口商品住宅項目，不含180平方米以上及低密度住宅，按照價格區間分類指導：

　　申報均價每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高於12%；

　　每平方米2—3萬元的，年化漲幅不宜高於10%；

　　每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高於8%。

　　● 基準價格

　　以2016年初批次成交均價為基準點，以新政發佈之日為時間節點，新政發佈前今年已申報一次的，以該次均價為基準點；今年已申報數次的，綜合測算出一個基準點；今年未申報的，以下一次申報批次均價為基準點。

　　●執行週期

　　即以基準價格計算，2016年度內的漲幅要控制在8%-12%之內。

　　● 打擊捂盤漲價

　　領取預售許可證的項目應一次性公開全部房源，及時對外銷售。對捂盤惜售，欲整棟、大面積上調價格的不予調價申報。

　　最受關注“調控紅線”究竟怎麼理解？

　　官方解讀

　　執行週期不跨年度，只算2016年度內漲幅

　　近一週以來，新政的時間節點一直是最大懸疑，現在答案有了，昨天下午，南京市物價局獨家接受揚子晚報採訪對“調控紅線”作出解讀，服務價格處處長王陽解釋，年化漲幅8%-12%的控制週期就是指以具體樓盤2016年年初批次成交均價為基準點，到2016年底的整體漲幅。

　　舉個例子，某樓盤今年只開過一次盤，2月份推了一批房源均價為35000元，那麼新政要求即今年年底前最多漲35000×8%＝2800元。至於這個樓盤今年初的35000元與去年的均價相比漲了多少，那不在調控範圍內。

　　基準價格怎麼計算要視情況而定

　　今年開過盤且只開過一次盤的好算，就按今年第一次開盤價格作為基準價，今年內可以再漲的空間也就是看得見的了。

　　問題是，今年還沒有開過盤的怎麼算呢？王陽説，如果該樓盤接下來要推出一批房源，那麼就以它接下來推的這一次，即今年首批次房源的成交均價作為基準價格。

　　而有些樓盤今年內可能已開過數次盤，是以第一次開盤還是最後一次開盤的價格作為基準價呢？王陽説，兩種都不公平，因為這些樓盤事先也不知道政府要出調控政策。對這些樓盤物價部門將以數批次成交均價加權計算，並參考周邊同類型同品質樓盤價格，定一個基準價，在這個基礎上，年內漲幅不宜超過8%-12%。

　　“年化漲幅”就是按季度分解控制漲幅

　　“年化”是個有些偏金融行業的專業詞彙，很多人對此概念比較陌生。南京市物價局服務價格處處長王陽解釋，所謂“年化漲幅”即按季度分解控制漲幅，這樣一説就好理解了，實際操作上與2014年“寧七條”有些類似。

　　王陽説，按季度分解控制房價是一個動態調整的過程，如果上一季度的漲幅過高了，將相應調整當季度的控制目標，以確保今年內的漲幅控制在8%-12%這個目標線，防止房價大起大落。