前7月兩家房企銷售額超3000億元 行業集中度大幅攀升

　　在季節性因素和調控影響之下，7月部分房企銷售金額環比有所下降，但1-7月累計銷售金額好于去年同期，今年全年房企銷售額有望續創新高。業內專家表示，未來規模化是發展趨勢；同時，預計房地産行業將進一步整合。

　　碧桂園銷售額居首

　　克爾瑞研究中心日前發佈的《2017年1-7月中國房地産企業銷售TOP100》榜單顯示，已有8家房企進入千億元銷售俱樂部，其中碧桂園和萬科地産突破3000億元。碧桂園的流量金額達到3339.1億元，超過萬科210.3億元，超過恒大467.5億元，穩居榜首位置。

　　數據顯示，在季節性因素和一二線城市市場不振的雙重影響下，7月多數房企銷售業績環比下滑。但從2016年房企全年銷售數據來看，碧桂園1-7月銷售流量金額已超過去年全年。碧桂園1-7月銷售業績3339億元，保持在流量榜第一的位置。450億元的單月銷售業績在規模房企中位居前列。得益於充足的土地儲備和2017年至今三四線城市市場的火爆銷售，碧桂園1-7月同比增速近124%。

　　事實上，“高歌猛進”的不止3000億元俱樂部的房企，包括融創中國在內的房企近兩年也在穩步前進。據機構統計，2015年融創中國銷售金額為731.2億元，排在第九名；2016年融創中國銷售額提升至1500.3億元，排名上升至第7名。截至7月底，融創中國的銷售額排名提升至第6名，銷售金額為1308.1億元。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉表示，對於今年及未來幾年的行業來講，銷售規模放大並無太多意義，因為利潤率在降低，今年年報行業平均凈利率或降低至8%-9%。銷售規模越大，企業運營風險越大。風險或主要來自於兩方面：一是住宅市場短週期調控帶來的企業資金斷裂風險；二是收益過分依賴住宅銷售。

　　大型房企拿地積極

　　從今年中報業績預告來看，Wind資訊統計數據顯示，截至8月1日，按照證監會行業分類，滬深兩市共計68家上市房企披露2017年中報業績預告，預計凈利潤實現同比增長的企業有21家，17家虧損，其中8家首虧。

　　助力這些企業銷售金額和凈利潤上漲的部分原因來自精準的土地市場投資。國家統計局數據顯示，1-6月，房地産開發企業土地購置面積10341萬平方米，同比增長8.8%，增速比1-5月提高3.5個百分點；土地成交價款4376億元，增長38.5%，增速提高6.2個百分點。

　　中國指數研究院研究報告顯示，1-7月全國房地産企業土地成交權益金額排名前三的分別是碧桂園、中國恒大和保利地産。從權益金額來看，截至7月底，碧桂園買地的權益金額大約佔銷售額近三分之一。根據數據，TOP10企業1-7月拿地總金額高達5106億元，大型優秀房企的土地資源優勢愈發凸顯。

　　另外，在核心一二線熱點城市土地日益稀缺及“限房價、競地價、競自持”的土地出讓方式頻繁出現的背景下，房企聯合拿地逐漸增多。比如，遠洋、首創和世茂聯合體以47.9億元、26%自持比例拿下北京大興區限價房地塊。此前土地市場價格高企，部分城市在“土拍”時要求房企必須以自有資金參與土地拍賣，這意味著大型房企在土地市場更具優勢。

　　房企並購料提速

　　對於今年房企銷售額會否創新高，明源地産研究院首席研究員劉策認為，整體增幅應該放緩，但具備創新高的條件。百強的爭位更激烈，銷售額增幅會大幅提升，門檻會大幅提高，所以大體是總量平衡，結構分化，百強集中度再次大幅提升。

　　“房地産行業的市場容量一年也就10萬億元左右。如果未來3-5年出現2-3家萬億元房企，再有20家左右的千億元房企，那就意味著更多房企在規模面前已經沒有優勢。”張宏偉認為，規模化雖然是發展趨勢，但對於中小房企來講，要麼被擠出市場，要麼在“自持+運營”轉型的道路上做到小而美。

　　Wind統計數據顯示，截至8月1日，今年房地産行業並購總共159起，涉及金額2230億元。穆迪分析師黃哲認為，並購活動激增主要由於開發商有意實現更大的規模經濟效應、爭奪更大市場份額以及補充土地儲備所驅動。與參與公開拍賣拿地相比，通過並購交易補充土地儲備的成本更低。黃哲指出，受良好的合約銷售支撐，國內開發商流動性強勁，同時地方政府出讓地塊時設置了各種限制，以上因素鼓勵開發商實施並購。預計並購趨勢將得以延續，並由此導致行業進一步整合。

　　在華潤地産集團華東區域副總經理馬赟看來，當前房地産和土地投資應該把握一些平衡關係，包括規模、利潤和資産等要素。房企要不斷創新商業模式或生意模式，在行業聚集度越來越高的背景下，要熟悉遊戲規則，同時明確經營路徑，類似路徑包括穩健型或投資投機型、長期持有或項目銷售、謹慎型或積極型等。（記者 彭揚 實習記者 張行健）