北京首套房利率幾乎已無折扣 銀行放款速度緩慢

　　根據央行營管部發佈的最新數據，今年上半年北京市新增人民幣個人購房貸款在各項貸款中的佔比大幅下降，新增個人購房貸款總額同比也有所減少。雖然房貸量下降了，但銀行放款速度卻放慢了。雖然並不像某些消息所稱，出現停貸現象，但近期辦理房貸確實是難了。業內人士表示，預計下半年房貸收緊的態勢不會改變，建議購房人在辦理貸款前研究清楚銀行的規定和要求，準備好各項材料，避免在中間環節耗費不必要的時間，影響放款速度。另外，一些額度較小的房貸，購房人可優先考慮使用公積金貸款。

　　首套房利率幾乎無折扣 銀行放款速度緩慢

　　即使是一個歷史無房無貸的首套房購房者，在房價已經開始略有下調的當下，面臨的購房成本可能也有所增加。因為房貸利率提高了。

　　《廣廈時代》致電多家商業銀行，諮詢目前首套房的貸款利率，得到的答案基本都是執行4.90%的基準利率，此前的利率折扣基本都已經消失。對於首套房的購房者，利率優惠的消失，帶來的購房成本上升極為明顯。以一套總價500萬元的房産為例，購房人如果首付200萬元，申請30年期、300萬元的商業貸款，在享受85折優惠利率時，月供為14609元，還款總額為5259347元，而採用基準利率時，月供為15922元，還款總額為5731849元。這也就意味著，在利率不調整、購房人不提前還款的情況下，購房成本就增加了近50萬元。

　　房貸優惠利率消失同時，銀行房貸的放款速度也在放緩。據仲介人員透露，現在銀行放款最快也要一個半月左右。《廣廈時代》致電某國有商業銀行諮詢房貸情況，客戶經理表示，目前該銀行房貸審批速度至少需要兩個月，而此前快的時候，一個月都用不上。專業貸款機構“偉嘉安捷”指出，自從“317新政”出臺後，銀行放款的速度便處在緩慢收緊階段，在貨幣政策持續收緊、房地産類信貸管控從嚴的“緊箍咒”之下，銀行收緊信貸也是大勢所趨，符合樓市整體的政策導向，因此出現了申請貸款尤其是住房貸款放款較慢的情況，房貸利率政策的變動與宏觀政策的調整關係密切，銀行通過放款及利率調整信貸環境也是意料之中。

　　購房貸款增速明顯回落 購房人尋求其他貸款方式

　　今年上半年北京房貸的收緊也直接體現在銀行貸款的總體數據上。央行北京營業管理部近日發佈了2017年上半年北京市貨幣信貸運作情況。在涉及房貸的部分，該報告的數據顯示，今年上半年北京個人購房貸款增速明顯回落，6月末，個人購房貸款比年初增加1032.2億元，新增額佔人民幣各項貸款新增額的25.6%，較2016年末40.3%和2017年3月末36.2%的新增佔比分別下降14.7個百分點和10.6個百分點。

　　首套房首付比例、貸款利率提升，二套房首付比例大幅提高、利率上浮，商辦項目全面停貸……房貸的收緊已經成為每個購房人不得不面對的問題。另外，房貸放款速度的緩慢更加要求購房人能夠及時、充分準備貸款申請資料，避免增加不必要的辦理時間。

　　對於一些商辦項目，即使網簽已經在326商辦新政前完成，但依然面臨貸款的困難。通州某商務公寓項目，購房人雖然已經完成了網簽，但遲遲無法辦下貸款。開發商為此先後接洽了多家銀行，五大國有商業銀行都拒絕了為該項目的購房人辦理貸款。而一些新政出臺前通過規劃審批，近期即將開盤銷售的商辦項目，開發商針對購房人只能以公司名義購買無法辦理房貸的問題，也在其他貸款類型中尋求出路，信用貸、消費貸、抵押貸等都成為開發商考慮的方向。

　　而對於很多普通購房人，如果不需要太高的貸款額度，公積金貸款顯然是個更好的選擇。畢竟，目前公積金的利率仍處歷史最低，對於二套房的認定，也與商貸不同。但使用公積金貸款，審核方式也有不同。

　　貸款買房需提前準備 公積金未批貸前不能斷繳

　　銀行放款速度的變慢與銀行辦理流程審查上的嚴格也有一定關係。“偉嘉安捷”認為，隨著各家銀行對房地産類貸款的風險把控意識不斷提升，不僅在放款方面，面對新申請的房貸客戶，銀行在辦理流程審查上也比此前更為嚴格，也導致了整體辦理流程的緩慢。

　　銀行對於房貸申請人資格的審查主要包括自然狀況、償還能力和與銀行關係三大類，其中審核最嚴格，也最為麻煩的就是對於申請人償還能力的審查。“偉嘉安捷”指出，現階段銀行對收入流水審查格外嚴格，所謂銀行流水指的是工資流水，主要用於反映借款人的月收入情況，作為銀行批貸的重要參考依據。

　　因此，購房人如果有貸款買房的打算，需要提前在這方面進行一些準備工作，以防措手不及。

　　而申請公積金貸款雖然不需要準備那麼多材料，但仍有一些問題需要注意。購房人小劉近日就遭遇了申請公積金的麻煩。他在2015年年底使用公積金貸款購買了一套房，本以為等收房就可以了，但近日卻收到了開發商的催款函。了解了一下才知道，原來他的公積金貸款沒有審核通過。小劉覺得很奇怪，當時買房時，負責辦理公積金的工作人員審核各項資料都沒問題，怎麼會隔了一年多卻被通知未通過呢？

　　開發商方面代辦公積金的工作人員向他解釋了貸款申請失敗的原因——小劉在2016年9月和12月公積金出現過兩次斷繳。按照公積金貸款的規定，申請人公積金需要開戶1年以上並且連續12個月足額繳存。開發商統一辦理公積金的時間是在項目即將封頂的時候，而不是小劉買房的時候。公積金中心審核的也是申請日之前12個月的繳納情況。

　　小劉表示，他去年換過一次工作，可能是因為換工作時，不同公司交接時失誤出現的斷繳。由於他是北京戶籍，而且認為公積金早已申請完成，所以沒有特別關注社保和公積金在換工作時是否有連續繳納，結果就帶來了現在的麻煩。

　　《廣廈時代》在諮詢過北京住房公積金管理中心之後得知，像小劉這樣的情況可以找之前的公司協調補繳公積金，再次重新申請，但是否能夠通過申請無法保證，這期間如果政策出現變化，也只能執行新政策。如果公積金還是申請失敗，就只能轉為申請商貸。更換商貸給小劉直接帶來的就是首付款的提高和購房成本的增加。

　　代辦公積金的工作人員提醒，如果通過公積金貸款買房，在貸款未完全審批完成，沒有開始還款以前，一定要關注自己的公積金繳存情況，不要出現斷繳，同時要注意繳納的額度，以免影響貸款額度的批復。

　　“偉嘉安捷”同時提醒，7月1日起，2017年度住房公積金北京繳存基數上限為23118元，月繳存額上限為5548元，基數的調整對於月工資高於21258元的收入群體有一定影響。除了公積金月繳存額增多外，由於公積金貸款對於月還款額的要求是不能低於月繳存額÷12%*50%，已經使用公積金貸款的人月還款額也會有所增加，貸款的年限自然也會相應縮短。

　　文/門庭婷