北京“10萬元+”頂級豪宅成交暴增5倍 新地王成救世主

　　在一線城市頻頻造地王的催化下，京滬今年進入“頂豪年”。單價“10萬元+”，總價2000萬元以上豪宅成交量爆棚。

　　據中原地産研究部統計數據顯示，2016年前5個月，北京單價“10萬元+”的頂豪簽約162套，與2015年同期的25套相比，同比上漲548%。

　　無獨有偶，據上海鏈家市場研究部統計數據顯示，截至5月29日，上海2016年新房市場中頂級豪宅(成交均價10萬元/平方米以上)成交量為528套，與去年同期相比大幅上漲5.1倍，僅前5個月成交量便達到去年全年成交量的86.6%。

　　“上市房企動輒上百億元大規模低成本公司債獲批，推升了地王的持續出現，鄰居‘新地王’的出現為舊地王的解套創造了條件，目前市場上去化速度較快的頂豪項目正在加速搶奪高凈值人群。”有業內人士向《證券日報》記者透露，在頂豪遍地的京滬樓市中，未來地王的入市難度將很大。

　　舊地王消耗高端需求

　　據中原地産研究部統計數據顯示，今年前5個月，北京共有26個豪宅項目簽約單價屬於“10萬元+”範圍，其中總價5000萬元以上頂豪簽約接近30套。

　　《證券日報》記者注意到，目前在售頂級豪宅去化量較高的基本都是舊地王，或者老項目的後期房源。例如，使館壹號院簽約36套、中赫·萬柳書院簽約25套、琨禦府簽約22套、泛海國際簽約19套、龍湖·西宸原著簽約9套等。

　　值得注意的是，隨著新地王的持續誕生，一線城市頂豪供應量將增加，但頂豪的主要購買力高凈值人群去年卻迎來首次下滑。

　　據萊坊攜手中銀國際發佈的2016年《財富報告》顯示：十年間，全球超高凈值人士的數量增長了61%，其中新興經濟體的增幅最高，預計到2025年，全球超高凈值人士的人數將增長41%至263483名，增幅較過去十年放緩。而十年來，超級富豪人數在2015年首次出現下滑。

　　不過，萊坊亞太區研究部主管Nicholas Holt接受媒體採訪時表示，總體而言，超高凈值人士在全球物業投資，特別是豪宅投資上存在較強需求。根據調查，平均住宅房産佔超高凈值人士投資財富的四分之一。54%的受訪者表示其客戶在過去十年間增加了對住宅物業的投資，逾40%的受訪者預期此類投資將會在未來十年繼續增加。

　　然而，在全球資産配置中，中國京滬兩市能夠吸引的超級富豪到底有多少？雖然一線城市豪宅仍會熱銷，但另一個市場現象則是，過去高溢價地塊和開發商增加豪宅附加值能力較強的已入市銷售的頂豪項目正在搶奪高端需求。

　　別墅類豪宅遭搶

　　事實上，相比高端公寓、平層豪宅，更具稀缺性的別墅産品熱度似乎更高。

　　據中原地産研究部統計數據顯示，今年前5個月，北京別墅類物業簽約已經達到了2344套，合計簽約金額達到了254億元，同比上漲了187%，簽約金額上漲更是高達206%，甚至出現了單月成交量首次突破700套的歷史紀錄。

　　從供給端來看，自2003年別墅用地禁批之後，相比公寓豪宅、平層大宅，別墅成為北京高端市場上“稀缺之中的稀缺産品”，供應量少，需求旺盛，更是全球資産配置的保值之選。目前來看，北京整體別墅市場庫存在7000套左右，而一線城市豪宅量價齊升的市場預期已帶動了別墅産品的熱銷。

　　據了解，北京中央別墅區和京西板塊正在發力，上述成交量較為集中的項目在此多有聚集，尤其是過去地王頻出的中央別墅區心臟孫河板塊。2013年，龍湖第一個進入孫河，開發了龍湖·雙瓏原著。隨後，泰禾、中糧、首開、懋源等開發商也紛紛進入，短短3年時間，孫河成為北京最受矚目的板塊，這也促成了龍湖地産對該區域的“二回頭”。

　　龍湖地産北京公司副總經理李亮表示，“龍湖的二回頭，攜手首開、保利、平安一起將在壹號別墅區打造第四個原著産品——景粼原著，這也打破了龍湖以往在一個板塊內只做一個原著項目的慣例。”

　　而在京西板塊上，不但有5000萬元量級的龍湖·西宸原著成交。京西板塊的新晉頂豪成員萬年·園博墅也加入了3000萬元以上量級別墅隊伍。據記者了解，萬年·園博墅僅7套聯排、2套雙拼，一共9套。據萬年基業方面人士向《證券日報》記者透露，關注該項目的高凈值人群恰是新興經濟體的代表，創投、高科技等行業的年輕化企業主偏多。“樣板間剛剛開放，我們就成交了1套”，該人士如是透露。

　　實際上，2014年以來，京西高端市場交易量猛增，該區域地緣性客戶較多，甚至有的項目80%以上的客戶基本都是集中在西北片區的，因此多數單盤成交額都超過20億元。

　　某熟悉該區域的市場人士向記者表示，萬年·園博墅雖地處京西五環，但周邊土地升值速度也超過市場預期。另據接近萬年基業人士透露，萬年基業早就開始轉型區域發展商。該別墅項目所在地塊位於萬年基業多年前打造的長辛店生態城區域，屬於萬年·園博府複合生態社區的一種業態配置。而萬年·園博府佔地10萬平方米，建築面積24萬平方米，社區整體綠化率高達40%，集聯排別墅、普宅、SOHO、商業于一體。鋻於此，從投資角度看，項目有成本優勢，升值空間相對較高。

　　據悉，目前西山的某別墅産品建委拿證價已達9萬元/平方米。此外，年初以來，北京地王頻現，門頭溝、大興的樓面地價已達5萬元/平方米。這意味著，未來北京熱點新城的房價將直逼“8萬元+”。在此背景之下，現房別墅産品，加之提供定制服務來提升項目附加值，減少對期房付款的資金沉澱，能夠釋放購買者資産的流動屬性，這對富豪的吸引力更大，也會刺激高端項目的成交速度和成交量。

　　值得注意的是，從京滬兩地地王入市節奏來著，無論是公寓豪宅還是高總價別墅業態，此類已經入市的舊地王和老項目的後期房源正在搶奪這個市場上超級富豪需求，那麼，競品增加、地價更高的未來入市的新地王日子將更加難過。