購房補：陷阱還是餡餅？只靠砸錢難達到去庫存目的

　　核心提示:8月4日,有媒體發表文章《發改委:這些城市可發放購房補貼》,稱國家發改委8月3日在其官方網站發文提出:商品房庫存較大城市,可採取發放購房補貼、先租後售、與政府共有産權等方式促進居民購房。對此,國家發改委相關負責人對記者稱,這是部門提出的下一步建議,並不代表一定會實行

　　補貼可以有,貼哪兒是關鍵

　　□　葉　泉

　　發改委在其官網文章中首次提出政府以發放“住房補貼的形式去庫存”之後,引起了輿論的極大關注,但很快此文中有關住房補貼的表述又被刪去了。“刪帖”的舉動激發了人們對這一問題更多的猜測。

　　有人就猜測“發改委是擔心由此引發各方對於建議的誤讀”。什麼樣的誤讀呢?比如“政府砸錢救市”“推高新一輪房價”等等,中國的房地産市場本來就很敏感、脆弱,這樣的誤讀顯然絕非發改委的本意。但事實就是如此,誤讀的態勢已經形成了。

　　之所以會出現誤讀,原因就在於政府、開發商與民眾三方對房地産市場的期待是不同的。在這三角關係中,本來政府相對超脫一點,可以居中平衡,但這只是理論上的,在實踐中卻沒那麼簡單。有人就認為,發改委力挺房地産投資,説明房地産對於宏觀經濟的重要性。這種説法有一定道理,但也不免有開發商一廂情願的意味在裏面。

　　事實上,政府真正關心的已經體現在文中了,就是去庫存。三四線城市房地産庫存量過大,無論對國家宏觀經濟安全,還是對社會的總體穩定都是一種潛在的危機。最新統計數據顯示:目前我國商品房待售面積超過7.2億平方米,加上在建的施工面積至少需要五六年時間才能消化掉,而庫存又主要集中在土地供應充足、市場需求少的三四線及以下城市。所以,去庫存已經不是開發商單方面的問題了,在這個問題上不排除開發商對政府的“綁架”。

　　而政府要解決庫存問題,手段不能太單一,還是要多措並舉。像文中提到的“先租後售、與政府共有産權”等,同時被刪掉的“發放購房補貼”的提法雖然容易引起誤讀,但也沒錯。其實政府補貼是完全可以的,只是如何補貼需要認真考慮,不能讓補貼變成人們猜測的那樣“砸錢救市”“推高房價”。

　　有人説,近年來很多地方廉租房、公租房這樣切實解決底層民眾基本住房需求的民生工程推進緩慢,政府沒錢建廉租房,卻有錢補貼去庫存,這是在為開放商站臺。其實這兩者並不矛盾,只要進行合理的制度設計和構建,政府的補貼完全可以讓底層民眾得到實惠。事實上,廉租房、公租房解決的只是一小部分人的需要,大部分人都處在中間階層,既不夠申請廉租房、公租房的條件,又距離商品房太遠,補貼對這部分人來講更可行,也更有利。

　　同時,一些地方的經驗也值得借鑒。比如,安徽蕪湖在棚戶區改造中引入貨幣化機制,加快商品房去庫存的做法。政府給拆遷對象大部分的補貼,拆遷對象只要再拿出很少的一部分錢,就可以極大地改善住房環境。這也是政府補貼、百姓得實惠的好辦法。

　　所以,不要一聽到政府補貼去庫存,就認為是政府與開發商勾結推高房價。在中國的房地産問題上,尤其在地方,的確有政府被開發商“綁架”的嫌疑,但是如何解套,還是有不同的玩法的,不一定只有房價高企一條出路,其實房地産泡沫也是懸在政府頭上的一把利劍,這些年我們的教訓也不少了,什麼有利、哪是陷阱,政府應當有一個基本的判斷。

　　只靠砸錢難達到去庫存目的

　　□　胡印斌

　　儘管“購房補貼”相關內容的表述很快被刪除,但由此引發的社會焦慮並沒有消除。公眾擔心,一旦政府財政資金強勢進入房地産市場,其帶來的市場震蕩,絕非完成“去庫存”任務那麼簡單。很有可能這一積極的財政政策傳遞到市場之後,會發生有意無意的扭曲,進而持續推高房價,並成為新一輪樓市亢奮的肇源。

　　目前出現的各地商品房“高庫存”現狀,並非市場真實需求的反映,而更多是地方政府為了獲取土地出讓利益與地産商合謀的産物。無論是此前風行一時的“經營城市”,還是後來的人為造城、做大城市規模,都是地方政府以行政力量推波助瀾的結果,一味縱容也助長了開發商更大的貪婪與狂熱。

　　眼下,政府應該反思以往對地産的過度依賴,改變“土地財政”偏好,真正從治理層面考量應該如何去庫存。比如,不妨實事求是核定城市規模,並從控制土地供給入手,採用市場手段消化過剩等等。那種動輒砸錢的做法,説到底是一種行政權力導致的幻覺,不僅妨害社會的公平正義,也是財政資金的錯配。

　　一個城市能夠消化多少商品房、民眾能夠承受什麼樣的房價,並非總是有無限的彈性,而往往有一個底線,市場終究要飽和的,若是逾越了這一底線,就會産生過剩。同樣,既然庫存是一個長期的累積過程,則去庫存也應該立足長期,多措並舉,徐圖進取,而不是急功近利,畢其功於一役。

　　此外,動用公共財政補貼購房,也未必能夠讓百姓真正獲益。商品房定價本來就是市場行為,是一種動態的價格呈現。這樣,政府補貼進來,非但不可能真正抵達購房的百姓,還會成為房企的溢出利潤。也即這些財政資金很可能為房企注入強心劑,刺激市場産生某種幻覺,進而炒熱樓市。

　　今年以來,不少地方曾先後實施購房補貼政策。今年4月,四川省蓬安縣出臺購房財政補貼政策,規定購房在140平方米(含140平方米)以內,由縣財政一次性給予200元/㎡購房補貼；今年3月,瀋陽也發佈《關於促進房地産市場健康發展的實施意見(試行)》,涉及稅費補貼等多項優惠政策。

　　儘管這些政策一度産生明顯效果,但從長遠看,則是不可持續的。一則財政補貼原本有限,難以為繼；再則在房價畸高的情勢下,亦屬杯水車薪。更不要説在眾多民生政策尚未完全落實,甚至還有民眾尚未脫貧的語境下,政府拿出大筆財政資金補貼買房,其正義性也飽受質疑。

　　吊詭的是,一方面,地方政府熱衷於發放購房補貼,以行政力量“去庫存”；另一方面,作為解決低收入群體的重要路徑,多地的廉租房公租房安居房卻推進緩慢。據《新京報》報道,截至2016年6月,北京2012年列入開工建設計劃的公租房項目中,有11548套沒有竣工,分配入住率僅為20.64%。這不能不讓人懷疑,地方政府心心唸唸所繫的,仍是可以獲取鉅額土地出讓收益的“土地財政”。若真如此,不僅浪費了寶貴的財政資金,而且也不可能達到“去庫存”的政策目標。