鄭永年：新加坡怎樣應對房地産市場

　　鄭永年是著名學者，現任新加坡國立大學東亞研究所所長、中國華南理工大學公共政策研究院學術委員會主席等職。他的著作以視野廣闊、觀點犀利而著稱，被認為是當代最具影響力的思想家之一。

　　今年，東方出版社推出了鄭永年先生的《技術賦權》、《中國的“行為聯邦制”》兩部著作。

　　《技術賦權》聚焦于網路問政、網路反腐……網際網路在中國人民的生活中扮演了越來強大的輔助角色。網民之間的博弈，到底産生了哪些影響和後果？網際網路，會改變什麼？本書試圖解答種種疑問。

　　鄭永年善於從學者的角度切入現實話題，他對於房價的思考頗有參考價值。

　　鄭永年

　　現任新加坡國立大學東亞研究所所長，新加坡國立大學東亞研究所研究員、資深研究員，英國諾丁漢大學中國政策研究所教授、研究主任。主要從事中國內部轉型及其外部關係研究。

　　房地産市場成永恒話題

　　很多年裏，中國的房地産市場不僅已經成了中國民眾、管理者和發展商的永恒話題，而且也是國際投資者和投機者的深切關注對象。不同的人群對中國房地産的市場表現出不同的情緒，或者憂慮，甚至恐慌。

　　更為嚴重的是，對房地産投機的鉅額利益，也正在促使企業大舉進軍這個産業。

　　房地産市場存在的巨大泡沫，已經成為中國經濟的一大隱憂，而房地産對中國經濟的重要性也不容置疑。

　　正因為如此，有關部門有足夠的理由要擔憂房地産。前面有日本的例子。上世紀80年代末和上世紀90年代初，日本房地産泡沫解體之後，日本經濟在此後的20多年裏沒有走出陰影。海內外，早就有很多人在討論中國是否會步日本模式後塵的問題。之後又有迪拜世界事件。房地産無疑已經成了中國經濟的緊箍咒。因此，有關部門一直不敢有絲毫的鬆懈。

　　多年來，儘管有關部門也對房地産市場多有不滿，但一旦當房地産遇到危機時，必出手相救。金融危機之後，政府出臺的龐大應付危機的資金，也有很大一部分流向房地産。毫不誇張地説，房地産已經綁架了經濟。

　　供求之外還有問題

　　到底是什麼原因造成了中國房地産這種荒謬的局面呢？更深一步講，癥結的原因已經轉向了土地供應市場。的確，就土地而言，長期以來，存在寡頭式壟斷，限制土地的供應量。同時，現有制度也阻礙著競爭性土地供應市場的形成，由此提高了土地價格，為了消化高價土地，發展商就抬高房價。這似乎很合乎經濟邏輯。

　　多少年來，人們所聽到的似乎也只有經濟學家的聲音，那就是供求關係。但供求關係已經很難解釋今天中國的房地産市場的現狀了。很簡單，如果求大於供，那麼就不會有那麼大量的空置房了；如果供大於求，那麼，就不會有那麼多的人買不起房了。那麼，在供求關係之外，還出了什麼問題呢？

　　房地産市場現狀的形成當然有很多原因。最大的因素莫過於發展房地産市場的主導思想的嚴重失誤。簡單地説，因為把房地産視為經濟政策，其GDP功能（對經濟增長的貢獻）被凸現出來，而其社會功能（社會成員對住房的需求和人們的“空間權”）就被忽視。因為商品房兼具投資和消費價值, 人們對其價格上漲有預期。開發商利用這樣的社會預期去囤積土地和新房，購房者也會迫不及待地去賣房。從而一步一步地把房價逼向新高。

　　政府應扮演重要角色

　　要解決這個問題，政府就要扮演一個很重要的角色。但地方政府往往無視住房的社會功能，而只強調住房的財政功能，即“土地財政”。土地轉讓金普遍佔到地方財政收入的30%以上，許多地區60%至70%的基礎設施投資依賴土地財政。除了一般商品房的大幅漲價之外, 住房的社會功能的缺位，更體現在廉租房和經濟適用房供給的極度缺乏。

　　縱觀世界各國，凡是房地産市場發展健全和公共住房解決得好的國家，都是把房地産作為國家社會政策的一部分。這些國家並不把房地産看成是其經濟增長和發展的一個重要資源，就是説，房地産對GDP的貢獻不是這些國家政府的首要考量，首要的考量是社會發展，是社會成員的居住權。經濟因素當然很重要。房地産的發展也必須考慮到供求關係，否則是不可持續的。但是這种經濟考量是在宏觀的社會政策構架內進行的。

　　歐洲一些國家在早期也是把房地産作為經濟增長來源，也同樣産生了很多社會問題。隨著原始資本主義向福利資本主義轉型，住房政策，尤其是公共住房政策越來越變成這些國家的社會政策的一部分。到今天，很多國家尤其是北歐國家，房地産完全屬於社會政策，房地産對經濟增長的考量已經變得不那麼重要。應當指出的是，那些把公共住房僅僅看成是對窮人的救濟的福利國家，公共住房也是不成功的。在這些地方，公共住房最終變成了貧民窟。

　　新加坡的公共住房經驗

　　新加坡是亞洲社會房地産市場發展得最健康的國家。新加坡學習了歐洲公共住房的經驗，又結合自己的國情，創造了獨一無二的公共住房制度。如果説在西方社會，公共住房主要是為了社會弱勢群體，那麼在新加坡，公共住房是為全體社會成員的，80%以上的家庭住在公共住房。公共住房投資是新加坡社會性投資的最為重要的一個環節。應當指出的是，新加坡的住房政策的指導思想就是“居者有其屋”的傳統儒家思想。

　　如果房地産從一開始就被認定為經濟增長的一個最主要的來源。或者説，房地産是包括從中央到地方的各級政府GDP主義的一個核心組成部分。則在GDP主義的指導下，房地産成為生産（建設）性投資，而非社會性投資，從而剝奪了房地産的公共性。房地産本來就是一種特殊的社會産品，因為其直接關切到社會成員的空間居住權。同時，房地産也直接關乎社會穩定和和諧。但在GDP主義構架內，房地産的唯一考量是利潤，而非社會生活的其他方面。

　　這樣，無論哪個角色，政府、發展商還是投資者，都想從房地産那裏獲得鉅額的利益。如今在房地産投資過程中，帶有極大的投機性。一些投資者甚至僅僅是為了投機。當房地産被投資者或投機者所操控時，其和大多數社會成員的實際需求就沒有了任何關係。（類似的情況也表現在投機性金融經濟和實體經濟毫無關係上。）

　　警惕GDP主義

　　GDP主義盛行，有關方面就很難推出有效的房地産發展政策。因為房地産的唯一目標是“錢”而非社會大多數成員的需要，則房地産市場呈現出過度的開放性和投機性。在剝奪了大多數社會成員的居住權的同時，各地的房地産不僅向國內的“炒房團”開放，而且更向國際資本開放。

　　從技術上説，要遏制炒房和投機並不難，例如可限制購房的數量、規定住房居住的最低年限、收取房産稅（即是在宣稱私有財産不可侵犯的美國也是徵收房産及其房産繼承稅的）等。問題在於，所有這些可以非常有效的舉措並不符合發展商、投機者和地方政府的共同利益，沒有人會使用這些技術來限制房地産。

　　很顯然，就房地産而言，中國面臨雙重的挑戰。一方面是房地産泡沫，房價泡沫一旦破滅，總體經濟就要遭殃。另一方面是社會成員的居住權。在各種社會文化因素的作用下，大多數人非常認同居者有其屋這一説法，年輕人普遍認為幸福和房子息息相關。這兩方面的後果都會影響社會政治的穩定。

　　在西方國家，房地産從經濟政策演變成為社會政策是有強大的社會運動來推動的。未來一定也要有強大的社會運動來促使房地産政策的有效轉型嗎？人們只能拭目以待了。（本報有編輯修改，標題為本報所擬定）

　　鄭永年/文