“買房潮”侵襲海外房地産市場 不可控風險激增

　　國內房地産市場高燒難退，而值得一提的是，國人對於房的偏執也影響到了國外，海外買房潮涌現。中國買家持續涌入促使多個國家重點城市房價快速攀升。業內人士表示，國外熱門區域房價已上漲至較高水準，部分甚至處於泡沫危險區，因此，供應急劇增加、利率升高或國際資本流向出現變化，隨時都可能引發大幅價格回調。此外，持有、轉讓成本以及政策變動的不可控，也會使海外房産隨時暴露在風險之中。

　　外溢的“買房大軍”

　　李女士是持有紐西蘭“綠卡”的中國人，近年來，她通過在紐西蘭拍地蓋房賺了不少。

　　“紐西蘭的環境比較宜居，再加上移民較為簡便，紐西蘭早已成為國內富人移居海外的重要選擇地。如果用誇張些的説法，在紐西蘭許多區域，僅用中文完全就可以生活。”李女士説，國人扎堆買房的習慣在國外也不例外，越來越多的人在朋友、親戚的帶領下來紐西蘭置業。

　　李女士介紹，紐西蘭和國內房屋交易政策極為不同，一方面是能以土地形式購買，另一方面則是住房必須住滿一段時間後才可進行交易。“所以我已經連續多年隔一段時間便搬一次家。”李女士説。

　　“因為丈夫是做建築設計的，所以當拍得一塊土地後，我便將其一分為二，一半作為該土地上的原有房屋直接轉手，而另一半則再由丈夫設計之後蓋一棟房。房子在蓋好後，我們會入住一定時間段，再把該房轉手。”李女士説，紐西蘭地廣人稀，所以都是大片草坪的獨門獨戶，因此一分為二後的院落雖然變小了，但對於國人來説，依然是十分優越的居住環境，“所以我蓋的房從來都是國人購買，且十分暢銷。”李女士得意地説道。

　　如此“買賣”的利潤率也很高，李女士表示，每套房的利潤率幾乎在50%左右。“近年來隨著國人在此置業的增加，我的利潤也水漲船高，最瘋狂的時候甚至經常幾個買家同時來看房，賣房就和拍賣一樣，買者爭相給價。”

　　事實上，紐西蘭並非國人買房的最熱門目的地，近年來，更多國人在美國、澳大利亞、加拿大、日本等多個國家買房置業。有數據顯示，在國人大量置業的影響下，溫哥華、倫敦、斯德哥爾摩等地房價自2011年以來已平均上漲50%，而其他金融中心僅上漲13%，由此造成與當地經濟和通脹十分不符的情形。

　　有報道稱，作為中國房地産投資第二大目的地的澳大利亞，因為當地居民抱怨稱，中國人對雪梨和墨爾本等城市的房地産的需求旺盛，致使本國居民對市場價格不敢問津，由此當地開啟了對外國買家的打壓。

　　眾房企海外“擴地盤兒”

　　“用國內買毛坯房的錢換國外精裝修的家”、“買房移民”……這些標語是近年來吸引國人海外置業的常用宣傳語，也是國人海外購置房産的主要原因。在此背景下，眾多國內房企開始遠赴海外建房，做起國內人的生意。

　　《中國房地産行業發展研究報告》顯示，2015年海外房地産投資總額已達250億美元，正以年均50%左右的速度增長。

　　世邦魏理仕的數據顯示，2016年上半年，亞洲投資者跨國房地産投資總額達270億美元，中國資本為投資主力，約佔總額的60%，共錄得海外房地産投資161億美元，該數據較去年同期增長超過一倍。戴德梁行研究數據表明，中國資本已經成為世界上第二大跨境房地産投資來源，僅次於美國，超越了加拿大、中國香港和新加坡。據悉，2014年，萬科、萬達、綠地、保利、中海、碧桂園等大中房企均選擇佈局海外房産，共有27宗項目，同比增長了93%。

　　戴德梁行大中華區研究部高級經理陳妍斐認為，由於國內一線城市高品質可售資産稀缺，以及核心或核心增長型資産收益率不斷被擠壓，越來越多國內投資者轉向海外尋求投資機會。另一個原因則是匯率波動，預計中國的海外投資在中短期內將會持續增長。

　　萬科創始人王石此前就指出，一方面要平衡國內風險，另一方面國外有發展前景，未來萬科海外發展的重點在兩個經濟發達的地區——北美和歐洲，核心是三個國家：美國、加拿大和英國。

　　有業內人士表示，國內房企到國外開發的房産大多還是賣給國人，國人相對熟悉這些房企，並且他們更懂國人的需求和喜好。

　　以萬科為例，自2013年2月開始，萬科與鐵獅門共同開發美國舊金山富升街201地塊的高層豪華住宅公寓項目，正式佈局美國。2015年10月，萬科以3000萬英鎊收購了位於英國倫敦科技城中心的The Stage項目20%股份，一舉進入歐洲房地産市場。據不完全統計，截至目前，萬科在中國香港、新加坡、舊金山、紐約、西雅圖、倫敦等城市至少擁有17個項目。

　　萬達方面，自2014年以來，萬達注資20億至30億英鎊在英國開展城市改造項目；2014年7月，萬達以9億美元投資興建美國芝加哥的一座五星級地標酒店及公寓；同年8月，萬達以9億美元並購澳大利亞黃金海岸珠寶三塔項目，並於2016年攜手日東集團投資數十億澳元在黃金海岸建設主題度假村以及主題公園。此外，萬達還于2015年12月獲批新建價值達10億澳元的雪梨環形碼頭項目，其中公寓産品預估均價超4.5萬美元以上。

　　綠地集團重點佈局的海外區域更是大多處在國人有較多海外置業需求或華人較多的地方。例如韓國濟州島項目、“倫敦之巔”、雪梨、洛杉磯等地的“綠地中心”、紐約“太平洋公園”、馬來西亞的智慧城市等等。碧桂園甚至100億加碼馬來西亞市場，以“第二家園”的宣傳語吸引國內投資者。

　　泡沫風險倍增

　　瑞銀最新發佈的2016年全球房地産泡沫指數報告指出，剛性供給以及中國買家持續涌入，成為推動海外房價不斷攀升的重要因素，低利率、全球資本的流入和投資者對於回報率的樂觀心態更助長了這一膨脹勢頭。

　　報告顯示，過去五年內溫哥華，倫敦和斯德哥爾摩的房價激增，房地産泡沫的風險排行前三。雪梨、慕尼黑和中國香港的估值也不容樂觀，舊金山是美國估值最高的房地産市場，但尚未達到泡沫風險。在接近房地産泡沫的城市中，房價自2011年以來已經增加了近50%，而其他城市的平均漲幅只有不到15%。

　　以加拿大溫哥華為例，溫哥華的排名從去年的第四位飆升至第一位，該城市的房價在過去十年中翻了一倍，這也引發了當地居民的強烈抗議，因為目前的房價已經相當於他們多數人一生所有收入的90%。

　　“如此懸殊的差距與各自當地的經濟狀況和通膨率不符。這些城市的共同點是利率非常低，這與實體經濟的強勁表現背道而馳。對多數估值過高的市場而言，這種形勢不堪一擊。”瑞銀方面表示。

　　瑞銀指出，宏觀經濟態勢的變化，投資者情緒的轉變或者供給量的大幅增加，都有可能引發房價的迅速下降，因此部分市中心的房價被嚴重高估。

　　此外，海外置業政策風險也不可低估。此前因國人買房大幅度推升房價後，新加坡、澳大利亞均採取了部分限制外國人置業的措施。

　　今年7月25日，作為加拿大國外投資者最多的地區，加拿大溫哥華宣佈房産轉讓稅新政，8月2日起將向來自海外的房地産投資者額外徵收15%的房屋轉讓稅。這意味著，賣價為200萬加元的房産，此前僅需繳納3.8萬加元(約為19.2萬元人民幣)轉讓稅，而現在則漲到33.8萬加元(約為170.4萬元人民幣)，單這一項稅費就增加近8倍。

　　而今年6月加拿大央行對多倫多和溫哥華房地産市場發出警告稱，長期來看房地産供給仍有彈性，需求基本面不支援房價強勁上漲，需注意防範樓市風險，並警告房價上漲不可持續。

　　因此，中國房地産業協會法律事務專業委員會秘書長康俊亮表示，海外置業不僅面臨法律風險、匯率風險，且因宏觀政策的改變，持有、轉讓成本改變的不可控，也會使房産隨時暴露在風險之中。