福州3月起實行公積金新政 兩成首付能省4萬多元

　　全國公積金存款利率上調、杭州二手房房齡加公積金貸款年限總和放寬到50年、濟南放寬公積金貸款還款能力測算標準……近日多個城市調整了公積金政策。在福建，3月1日起，福州市個人購房貸款最高額度也將由60萬元提高至80萬元，廈門住房公積金貸款流動性調節系數為0.8。這些變化和購房者的“錢袋子”有什麼關係？賬本幫你算清楚。

　　福州

　　兩成首付“靠譜”能省4萬多

　　此前公積金貸款首付下調至20%時，福州公積金貸款額度並沒有相應調整，這意味著購房者要通過組合貸來填補公積金貸款缺口。

　　以總價100萬元的房子為例，首付20萬元，公積金最多貸款60萬元，商業貸款20萬元。按20年等額本息計算，月均還款4712.06元，支付利息330895.04元。

　　3月1日起，福州市個人購房貸款最高額度也將由60萬元提高至80萬元。同樣總價100萬元的房子，最高可貸款80萬元，月均還款4537.57元，支付利息289015.86元。

　　也就是説，同一套房子，3月份申請公積金貸款，每月還款額比2月份少了174.49元，總利息省下了41879.18元。

　　拿下80萬 家庭月收入必須超5802.75元

　　貸到80萬元需要什麼樣的條件呢？

　　3月1日起執行的福州公積金新政還放寬了公積金貸款對職工收入標準的要求，將純住房公積金貸款的職工家庭貸款月應還款額與其本人及其配偶個人信用報告中反映的已有各項貸款月應還款額之和，佔借款人家庭月收入之和的比例控制，從原來的50%以內調整到60%以內，即家庭的月各項貸款還款額之和點家庭月收入的60%。

　　還是以上述例子為例，購房人只用公積金貸款80萬元，每月還款4537.57元，這要求購房者在沒有其他貸款項目的情況下，家庭月收入至少要7562.62元，而在此之前，購房者的家庭月收入要達到9075.14元。

　　如果月收入達不到這個標準，又不想降低貸款額度，購房者可以延長貸款年限。同樣只用公積金貸款80萬元，選擇30年期，月均還款3481.65元，家庭月收入只需要5802.75元，不過延長貸款年限，支付利息就增加到453394.2元。

　　別急著高興，家庭月收入是貸款額度的必要條件，卻不是充分條件。也就説，要貸到80萬元貸款，家庭月收入必須高於5802.75元；但月收入高於5802.75元，卻並不一定能貸到80萬元。

　　根據公式：住房公積金貸款額度=(夫妻雙方歷史繳存公積金金額貸款申請之日起至退休之日止繳存公積金)×2。以5802.75元為繳存基數，到退休還有30年，雙方公積金賬戶還有20000元，那麼貸款額度=(20000 5802.75*12%*12*30)*2=541357.6元。當然，具體能貸到多少錢還要福州住房公積金管理中心根據每個家庭的情況進行測算。

　　廈門

　　系數0.8並不是簡單的打八折

　　就在各地紛紛為公積金政策“鬆綁”的時候，廈門卻將住房公積金貸款流動性調節系數調整為0.8。

　　流動性調節系數是指根據住房公積金滿足繳存職工資金使用需求能力的不同情況制定的公積金貸款額度調節參數，該參數運用於住房公積金貸款額度計算公式：公積金貸款額度=〔(借款申請人住房公積金繳存基數×12×35%×貸款年限)借款申請人住房公積金賬戶餘額〕×流動性調節系數。

　　從公式看，個人貸款額度要被直接打折。以購房者月繳存額為1500元，繳存比例12%(即繳存基數為6250元)，賬戶餘額1萬元為例，3月1日前購房的可申請到的20年個人住房公積金貸款額度為50萬元(按公式計算得出53.5萬元，個人最高限額50萬元)，3月1日後則按照0.8的流動性調節系數計算，貸款額度為53.5萬元*0.8=42.8萬元。從案例中可以看出，購房者的貸款並不是簡單的打了八折，而是8.56折。

　　以50萬元公積金貸款計算，月均還款2835.98元，支付利息180634.91元；同樣貸款50萬元，如果公積金只能貸到42.8萬元，那麼就要加入7.2萬元商業貸款，那麼月均還款為2898.8元，支付利息195711.42元，這意味著購房者要多付15076.51元利息。

　　當然，也有部分購房者的額度並不受影響。如果上述例子中將貸款年限提高至25年，調整前貸款額度為50萬元(按公式計算得出66.625萬元，個人最高限額50萬元)，調整後66.625萬元*0.8=53.3萬元，則貸款額度仍為50萬元。

　　購房者説，廈門這一做法是否與各地去庫存的大方向背道而馳？據介紹，在資金不足的情況下，調整一下系數，讓有限的資金可讓更多人申請到貸款，也就是説讓更多人可以買房。好吧，聽起來也挺有道理的。(劉豐)