重磅信號！銀保監會回應，16家銀行發聲！西安率先出手

　　原標題：重磅信號！銀保監會回應，16家銀行發聲！西安率先出手，滄州：購房款不進入監管賬號合同無效

　　銀保監會回應，16家銀行密集發聲！

　　最近，多地“停貸”事件引發關注。據央視財經報道，7月14日，銀保監會有關部門負責人對此回應稱，最近關注到個別房企樓盤出現延期交付情況，這件事的關鍵在於“保交樓”，對此銀保監會高度重視。下一步工作中，銀保監會將引導金融機構市場化參與風險處置，加強與住建部門、中國人民銀行工作協同，支援地方政府積極推進“保交樓、保民生、保穩定”工作。

　　7月14日，多家銀行發佈公告稱，對涉及風險樓盤展開排查。據不完全統計，截至當日晚間，已有工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、興業銀行、招商銀行等16家銀行發佈公告披露排查情況。

　　同時，各地政府也有動作。7月14日，為有效防範商品房延期交房增量問題，陜西西安市住建局等五部門聯合出臺了13項措施，其中包括確保購地資金合規、項目建設全程監管、預售資金全額入賬、嚴格撥付標準、夯實銀行責任、健全房地産信用管理等。

　　另外，河北滄州日前發佈了《滄州市商品房預售資金監管辦法》(徵求意見稿)，其中明確提出，商品房預售資金應全部存入監管賬戶，設立監管賬戶後，在商品房買賣合同中須註明：“購房款不進入監管賬號，此合同無效，買售雙方可隨時解除”字樣。

　　業內人士認為，西安政策是全國首個針對延期交房的政策，釋放了非常強的信號意義。其核心內容是強化預售資金監管，同時，從購地環節嚴管房企激進行為，防範房企違規拿地和形成風險；建立“一項目一檔案”制度，對樓盤運作有約束效應；對預售工作的規範和管理，有助於防範違規樓盤進入樓市，導致風險傳導到購房者手上。

　　西安13措施防範延期交房增量問題

　　7月14日，西安市住建局、市自然資源和規劃局、市城市管理和綜合執法局、市金融工作局、中國人民銀行西安分行營業管理部等五部門聯合發佈《關於印發防範商品房延期交房增量問題工作措施的通知》，其中包括確保購地資金合規、項目建設全程監管、預售資金全額入賬、嚴格撥付標準、夯實銀行責任、健全房地産信用管理等13項具體措施。

　　在強化商品房預售資金監管方面，一是要資金全額入賬。商品房預售資金(包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款)應全部直接存入專用監管賬戶進行監管，開發企業不得直接收取或另設賬戶收存購房人的購房款。

　　二是嚴格撥付標準。商品房項目完成主體結構驗收前，累計使用重點監管資金不得超過總額的50%；完成竣工驗收前，不得超過95%；完成竣工驗收備案前，不得超過99%；不動産首次登記後，可以提取剩餘1%。其中，7層以上的建築，總層數達到1/3、2/3前，累計使用重點監管資金分別不超過總額的20%和35%。

　　三是強化技術支撐。支援監管銀行跟蹤購房貸款入賬情況，確保購房貸款交存至專用監管賬戶。

　　四是加強賬務核對，各轄區住建部門每月要與監管銀行對賬不少於一次，發現開發企業違規挪用重點監管資金的，應當立即停止撥付並依法查處。

　　五是夯實銀行責任。商業銀行違反預售資金監管協議，未經轄區住建部門核實同意，擅自撥付監管資金的，應當負責追回資金；無法追回的依法承擔相應賠償責任。

　　在確保購地資金合規方面，新政要求，參與商品住房用地競買的開發企業必須使用合規自有資金，競買企業股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利等。購地資金不得直接或間接使用金融機構各類融資資金，不得使用房地産産業鏈上下游關聯企業借款或預付款，不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，不得使用參與競買企業控制的非房地産企業融資等。經審核，存在使用非自有資金競買商品住房用地的，取消競得資格，已繳納的競買保證金不予退還。

　　此外，新政還提出，實施項目建設全過程監管方面，建立“一項目一檔案”制度；加強商品房預售許可管理方面，明確形象進度標準；健全房地産信用管理方面，開發企業不能按期交付房屋，引發群體性事件，造成嚴重社會影響的，記為信用等級差的企業，向社會公示，並按照有關規定予以處理。

　　全國首個針對延期交房的政策

　　對於西安的新政，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這是全國首個針對延期交房的政策，釋放了非常強烈的信號意義。

　　嚴躍進指出，此次政策的核心是強化預售資金監管，提及了資金全額入賬、嚴格撥付標準、強化技術支撐、加強財務核對、夯實銀行責任等較全面的監管內容。其中，資金全額入賬、嚴格撥付標準、夯實銀行責任是此次購房者提出的要求，所以此次也是寫入文件。而強化技術支撐、加強財務核對是創新內容，有助於更好落實資金監管的工作。

　　對於新政提出的“嚴格執行土地出讓規定，確保購地資金合規”，嚴躍進認為，此類規定的意義在於，對於近期的延遲交付房屋現象，説明和此前激進拿地是有關係的。換而言之，一些暴雷的企業，在過去拿地方面，違規借貸和高杠桿拿地，導致了拿地方面力度過猛，在當前企業項目開發過程中，就會力不從心，也客觀上使得房屋容易出現停工等問題，並引發了各類維權的事項。所以從這個角度看，此次西安對於土地方面的規定，其實也是希望從拿地的過程就規範房企經營，防範房企違規拿地和形成風險。

　　另外，此次政策明確，實施項目建設全過程監管，要建立“一項目一檔案”制度，嚴躍進認為，這就是“要了解樓盤”的思維，其對於密切監測樓盤開工動向，及早發現問題和隱患等具有積極的作用。對於各個樓盤的運作也有約束效應，促進了樓盤開工過程的透明和正規有序。此外，此次政策還對預售工作的規範和管理，具有積極的作用，有助於防範一些違規的樓盤進入樓市，導致風險傳導到購房者手上。

　　滄州預售資金監管辦法徵求意見

　　7月12日，滄州市發佈了《滄州市商品房預售資金監管辦法》(徵求意見稿)，其中明確提出，商品房預售資金應全部存入監管賬戶，設立監管賬戶後，在商品房買賣合同中須註明：“購房款不進入監管賬號，此合同無效，買售雙方可隨時解除”字樣。

　　徵求意見稿提出，商品房預售資金應全部存入監管賬戶，由監管銀行對監管賬戶中用於建築施工、設備安裝、材料購置、配套建設工程等費用的資金額度進行重點監管(以下簡稱“重點監管資金額度”)。重點監管資金額度應根據工程項目實際情況確定，計算方法為：項目規劃總建築面積×4000-4500元/㎡計算。

　　同時，房地産開發企業銷售新建商品住房去化週期較長，監管賬戶收存的預售資金達不到重點監管資金額度，可以憑其監管銀行以外的符合條件的商業銀行或金融機構出具不可撤銷見索即付現金保函，免除同等額度的重點監管資金額度。房地産開發企業應當承諾保函到期前不發生保函違約情形。出現保函違約情形的，監管部門應當按照規定向保函出具銀行或機構發起索賠，索賠資金額度為通過銀行或機構保函已撥付的重點監管資金。

　　另外，建立商品房預售資金直接收取機制，由購房人將購房款(包括定金等一切形式的購房款)直接存入監管項目售樓處設置的監管賬戶專用設備。購房人申請按揭貸款的，貸款銀行或住房公積金管理中心應當將按揭貸款或住房公積金貸款直接發放到該監管賬戶。

　　此外，監管銀行違反本辦法規定，拒收、拒付或擅自撥付商品房預售資金，或者違規使用商品房預售資金，造成預售資金被挪用，導致工程無法按期竣工的，除承擔相應法律責任外，由其上級主管部門依法處理，並不得再承擔商品房預售資金的監管;構成犯罪的，依法追究刑事責任。