結束45個月上漲週期 一二線城市二手房價呈下降態勢

　　近日，國家統計局發佈1月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據，數據顯示，1月份商品住宅銷售價格總體平穩。值得注意的是，一二線城市二手住宅銷售價格出現下降趨勢。其中，一線城市環比下降0.1%；31個二線城市二手住宅銷售價格由升轉降，下降0.1%；35個三線城市二手住宅銷售價格環比漲幅回落0.1個百分點。

　　有業內人士認為，受春節因素、返鄉置業意向減弱等多方面因素影響，本輪持續超過45個月的房價上漲後，一二線城市的二手房價格出現下行。

　　70城房價指數重回合理區間 

　　易居研究院根據國家統計局最新數據計算，70城房價指數1月環比漲幅重回“合理”區間，預計未來將進一步收窄。

　　上海易居房地産研究院研究員王若辰表示，從2017年7月開始，70城房價指數連續10個月停留在“合理”區間，2018年5月進入“偏熱”區間，6月觸及“過熱”區間，7月和8月完全進入“過熱”區間，9月和10月處於“偏熱”和“過熱”區間之間。2018年12月房價指數環比漲幅為0.77%，較11月明顯回落，已經開始接近“合理”區間上沿，市場出現降溫趨勢。

　　國家統計局數據顯示，1月一二線城市新建商品住宅銷售價格環比微漲，二手住宅銷售價格下降；三線城市環比漲幅均回落。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，據初步測算，四個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅較上月的1.3%回落0.9個百分點。其中，北京、上海和廣州分別上漲0.6%、0.1%和0.9%，深圳下降0.1%；31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7%，漲幅與上月相同；35個三線城市新建商品住宅上漲0.6%，漲幅比上月回落0.1個百分點。

　　同比方面，一二三線城市新建商品住宅銷售價格同比漲幅均較上月有所擴大。數據顯示，1月，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲3.3%，漲幅比上月擴大0.5個百分點；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲11.6%和8.0%，漲幅比上月分別擴大0.3和0.1個百分點；三線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲11%，漲幅比上月擴大0.2個百分點。

　　王若辰表示，1月新建商品住宅銷售價格同比漲幅有所擴大，主要原因是受部分城市限價有所鬆動、高價地拿證開盤導致的結構性變化。考慮到高價地集中開盤，預計未來幾個月70城新建商品住宅價格同比漲幅將跟隨環比漲幅呈現下行走勢。

　　58安居客房産研究院首席分析師張波表示，返鄉置業意向減弱對三四線城市房價産生影響。從58安居客房産研究院調研的數據來看，52.7%的人群有回到老家及周邊城市買房的意向，較2018年的58.7%下降6個百分點。

　　二手房價格由升轉降 

　　值得注意的是，中原地産首席分析師張大偉認為，1月官方發佈的全國房地産市場數據與房價走勢中，樓市拐點明顯出現。

　　數據顯示，1月，四個一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.1%，北京、廣州和深圳分別下降0.1%、0.3%和0.3%，上海持平；31個二線城市二手住宅銷售價格由升轉降，下降0.1%；35個三線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點。

　　具體來看，1月，二手房環比上漲城市為41個，環比減少6個。其中，南寧由去年12月的環比上漲2%，轉為下降0.1%；洛陽由上漲1%、成都由上漲0.9%轉為持平，遵義、蚌埠、包頭分別從上漲0.6%、0.5%、0.4%轉為持平。

　　“最有代表意義的一二線城市二手房價格開始全面下調。”張大偉表示，從全國房地産市場成交量看，一二線城市基本是二手房佔主導，特別是一線城市，二手房數據更代表市場真實情況。

　　張波也認為，新建商品房價格上漲和供有結構有一定關係，中高端項目成交更為集中，相比之下，二手房更能體現市場的實際行情。

　　張大偉介紹，本輪房地産市場從2014年“9·30”新政開始逐漸止跌，到2015年“3·30”新政後醞釀上漲，2015年5月本輪價格開始爆發，根據70個大中城市房價數據，當月二手房上漲城市達到42個，其中大部分是一二線城市，特別是一線城市深圳單月上漲6.3%。

　　“31個二線城市二手住宅銷售價格由升轉降，下降0.1%。疊加一線城市下調，這是最近45個月首次出現。”張大偉説，最有房價代表意義的一二線城市二手房價格開始全面下調，如果後續沒有明顯的信貸政策變化，預計這一調整趨勢將延續。

　　政策微調仍將持續 

　　張波表示，1月房價下跌城市明顯增多，樓市明顯進入淡季。王若辰認為，部分二線城市二手房價已現下跌，或將帶動整個房地産市場進入調整階段。

　　但張波預計，在因城施策、人才政策頻出的背景下，樓市後續降溫速度將趨緩，整體走穩趨勢更為明顯。

　　日前，國家發展和改革委發佈《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》便指出，放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制，在具備條件的都市圈率先實現戶籍準入年限同城化累積互認，加快消除城鄉區域間戶籍壁壘，統籌推進本地人口和外來人口市民化。

　　中原地産研究中心統計數據顯示，截至2月18日，在2019年發佈各種人才引進與落戶等政策的城市已經超過16個。西安、南京、海口、廣州等地相繼放寬落戶標準與限制。

　　“放寬落戶城市全面開花，很大程度已經開始變成了勞動力之爭。特別是西安、南京等城市，在2018年力度空前的基礎上，繼續加碼人才政策。”張大偉説。

　　值得注意的是，穩定房地産市場成為2019年各地政策主流基礎。“穩定其實是雙向調節，大漲肯定不是穩定，但暴跌同樣不是穩定。”張大偉認為，未來住建部的約談、預警依然將影響地方房地産調控，包括多輪多城市房地産巡查在2019年將常態化。他預計，在保持房地産市場穩定的目標下，2019年政策微調仍將持續。