小區公攤的廣告收入該歸業主 但你拿到這筆錢了嗎?
北京豐台區某住宅門廳處貼滿廣告。 中新網 謝藝觀 攝
小區裏五花八門的廣告越來越多，屬於公攤面積的電梯、樓道、門廳等地都能見到。那麼，你是否想過，物業公司是否有權出租小區公攤面積中的廣告位？這部分收入究竟應該歸誰？
近日，中新網記者走訪北京多個小區發現，投放廣告的商家需要與小區的物業公司簽訂合同，廣告費自然也是交給物業公司。
而許多業主則表示，物業公司在出租廣告前從未徵求過他們的意見，更別提把廣告的收入分給業主了。
電梯等地方的廣告收入應歸業主共有
物業公司這樣做是否合法？以電梯廣告為例，我們首先看一下電梯的所有權到底歸誰。
據2000年開始實施的《房産測量規範》，電梯井、樓道間、公共門廳等都屬於分攤的公用建築面積，即“公攤面積”。
舉個例子，你花400萬買了100平米的房子，得房率70%，實際使用面積只有70平米，被“偷”掉的30平米就是公攤面積，這裡包括電梯的面積。
也就是説，業主們用4萬/平米的價格買下了小區的電梯面積，而一些物業公司卻在未告知業主的情況下用電梯出租廣告賺錢。
“這一做法侵犯了業主對於共有部分的管理權和公共收益的所有權。”北京雲通律師事務所主任閆兵説，《物權法》規定：
業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
《物業管理條例》規定：利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
閆兵認為，小區電梯廣告收益應為業主共有，用途也應由業主大會決定。雖然業主大會可以委託物業代為管理電梯廣告位、代為收取廣告費，但並不等同於該收益歸屬物業公司所有。
記者注意到，今年8月27日，《民法典各分編(草案)》提請十三屆全國人大常委會第五次會議審議，其中，物權編草案加強了對建築物業主權利的保護。
“實踐中，一些物業服務企業未徵求業主意見擅自改變共有部分的用途或者利用外墻、電梯張貼廣告等營利。對此，草案增加規定，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動應當由業主共同決定。”全國人大常委會法工委主任沈春耀介紹説，草案還明確，共有部分産生的收益屬於業主共有。
根據2000年開始實施的《房産測量規範》，分攤的公用建築面積有：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積，以水準投影面積計算；共有建築面積還包括套與公共建築之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水準投影面積一半的建築面積。
也就是説，上述屬於小區公攤地方的廣告收益屬於業主共有。
北京一般小區廣告收入一年幾十萬，甚至上百萬
一個普通規模的住宅小區，靠廣告賺來的這筆錢大約有多少？
記者從某廣告交易平臺獲取了一份在北京投放電梯廣告的“社區資源總表”，裏面詳細收錄了北京620個社區的居住規模、電梯數量、電梯廣告位等資訊。
該平臺工作人員説，電梯裏一個廣告位每週150元，至少100個起投。一般情況下，一個電梯裏有兩到四個廣告位。
我們來算筆賬，以北京市豐台區的“城市澗”住宅小區為例：
共有20個電梯、60個電梯廣告位。假如不考慮平臺抽成，那麼一個廣告位一年7200元，小區物業出租60個廣告位，每年能收益43萬元。
這個小區共有437戶，假如把廣告收益平分給業主，每戶每年能分約1000元。
按2.2元/平米的物業費計算，80多平米的房子一年費用是2000多元，這意味著，如果把電梯廣告的收入返還給業主，就可以少交近一半的物業費。
北京某住宅小區物業工作人員告訴記者，該小區電梯裏一個廣告位的年收入大約是2000元，收入被劃進物業公司的賬戶。
當然，這只是電梯內廣告的收入，社區的廣告位置五花八門。社區出入口、電梯間、電梯門口、社區燈箱、社區戶外、停車場、停車場道閘、單元門禁機屏、樓房墻體等都可設置廣告位或廣告屏，通過投放廣告賺錢。
上述廣告交易平臺工作人員告訴記者，社區燈箱的廣告位每月2600元，社區宣傳欄的廣告位每月600元。
“一個像北京富力城這樣大型的小區，所有的廣告費用加起來，應該能超過100萬。”中原地産首席分析師張大偉説。
對物業公司來説，廣告租賃收入成了香餑餑。
此前有媒體報道，未來5-10年內，一部電梯廣告租金漲到2萬至5萬元都是可能的，按照大型物業公司管理5億平米規模計算，5萬部電梯，年收益可達近10億。
對此，張大偉説，電梯廣告的位置有電梯門口墻壁、電梯門、電梯內壁等，所以一部電梯幾萬的廣告費在部分城市是有可能的。
“從大型物業公司看，現在管理上億平米的龍頭企業的確已經出現，而且當下屬於擴張期，整體看，電梯廣告收入上億這個數量級是沒有問題的。”他説。
業主與物業各有難處
關於電梯廣告問題，北京市朝陽區某小區業主王越説，坐電梯的時候手機沒信號，看看廣告也挺好的。而且電梯的維護、檢修、消毒、清潔都是物業完成的，物業利用廣告賺取一定收入，也可以理解。
還有人不太清楚廣告收入的去向。“我不是很關注小區的公共事務，加上物業公司的工作不透明，所以之前沒想過、現在也不清楚電梯廣告的收入該歸誰，也不知道有沒有跟物業簽訂過什麼合同。”北京市豐台區某小區業主田真告訴記者。
北京市昌平區某小區業主李世棟説，知道自己的權利被侵害了，但沒時間去扯皮，沒精力去維權。現在業委會成立非常難，個人力量單薄，開發商、物業太強勢，投訴無門。
不過，物業公司也有難處。閆兵認為，暫不討論物業服務行業的行業素質及服務品質，拖欠物業費行為的頻發客觀上也影響了物業公司的收入及物業服務的良性運轉，某種意義上物業公司也是被“逼上梁山”。
他補充説，物業公司作為市場主體，盈利是其必然需求，而公共收益均攤到業主個體而言微乎其微，但對於物業公司而言卻是聚沙成塔積少成多的效應，這導致了雙方對於公共收益的關注度差異。
這筆錢該如何分配？
有些小區通過業主委員會，與物業很好地解決了廣告收入問題。
據陜西廣播電視臺報道，西安世家星城小區業委會與物業簽訂合同，約定了電梯廣告收入的分配事宜。
2017年，世家星城小區158部電梯帶來近20萬元收益，有三成留給物業公司作為日常經營、管理的費用，另外七成在業主代表的監管下，用於小區的公共設施建設。
據了解，從物業公司和廣告公司談判報價，到最後業主代表審查驗證等一系列程式，業主代表都要全程參與，保證了小區公共收益的公開透明。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，把電梯廣告的收入全部給業主是不現實的，否則物業公司沒有理由去經營此類廣告牌，所以還是要把管理成本等考慮進去，最好商定一個比例。當然，把此類收入全部給物業公司也問題不大，關鍵是這些錢要透明化，用於小區管理。(應受訪者要求，文中部分人物為化名)
