國內房産仲介違規行為破壞市場秩序 盤點他國如何監管

　　據中國之聲《全球華語廣播網》報道，2016年是房價瘋漲的一年。全國商品房成交均價同比增長10.1%，創下近七年最高，部分熱點城市漲幅更是高達20%。伴隨房産過熱，房地産仲介機構的各類違法違規行為屢見不鮮，這些仲介機構通過編造散佈謠言、發佈虛假資訊、賺取房源差價、挪用交易資金、違規開展金融業務、違規代理銷售、無照經營等誤導市場預期，引起了市場的波動。

　　針對此類違法違規仲介機構，昨天(29日)，住房城鄉建設部在整頓規範房地産開發銷售仲介行為電視電話會議上，通報了近期各地查處的30家違法違規房地産仲介機構和開發企業，其中北京存房房地産經紀有限公司，上海弘錦房地産經紀事務所等均有上榜。

　　住建部要求各地重點整治房地産開發企業和仲介機構的三類違法違規行為：一是壟斷房源，操縱市場價格；二是造謠生事，誤導市場預期；三是提供虛假證明，擾亂市場秩序。同時，要求各地配合金融主管部門繼續嚴肅查處“首付貸”和其他資金違規進入房地産市場的行為。

　　這些違法違規仲介機構所受到的處罰視情節輕重不盡相同，其中包括限期整改、暫停網簽、處以罰款等行政處罰。針對對情節嚴重的，要在整改期內暫停仲介機構所有門店的業務辦理。在此基礎上，住建部還將部分違法違規的仲介機構公開曝光，列入嚴重失信企業“黑名單”，性質惡劣的要依法清出市場，構成犯罪的，要移送有關部門依法追究刑事責任。

　　那麼其他國家的房産仲介有怎樣的行業規範？是否也存在著類似的亂象？政府部門又是如何對仲介機構進行監管呢？

　　德國：房價較平穩 仲介亂象少

　　德國人比較重視實體經濟，房地産在國民經濟中的比重很小，某種程度上講，德國的房地産是為實體經濟和社會穩定服務的。德國歷屆政府將住房看作是民生的基本保障，通過各種法律以及稅務措施來壓縮房産的炒作空間，讓房子始終保持其居住的本質，不是用來發展經濟，更不是用來炒作盈利的。

　　據《全球華語廣播網》德國觀察員薛成俊介紹，德國相關法律對房屋出租和租住都做了細緻的規定，尤其是房客的權益能夠得到較好的保障，所以60%以上的人都是租房住，而不是買房。德國對於自住房只徵收土地稅，根據各州情況不同，稅率在3%-5%之間，房主每年都要繳納土地稅，用於出售或者出租等商用目的的房産，不但要徵收不動産稅，而且還有15%的盈利所得稅，對於購買十年內再次出售的房産還要徵收25%的資本稅，在很大程度上壓縮了炒房行為。

　　德國的房産仲介機構有相對統一的行業和收費標準，主要服務內容是接受賣方和買方的委託，並促成交易，仲介人員要陪同客戶一起去察看房産，並且參與房地産的購買公證過程，並要繳納土地稅，公證費，以及交易額3%左右的仲介費。房子在購買之後，除了每年要繳納土地稅之外，還要支付污水排放費、街道清掃費、垃圾清運費等，所以很多人乾脆就租房住，省去很多的麻煩。

　　澳大利亞：有規範行業的法規 但仍存在小部分違規行為

　　據《全球華語廣播網》澳大利亞觀察員胡方介紹，在房産仲介的管理問題上，澳大利亞有專門的代售房産和商業仲介法規，這一法規從總體上規範了房産仲介的行為，使絕大部分的仲介在房産銷售時，遵循相關法令，但是一小部分的仲介也存在違規問題。比如為了促進銷售，一些仲介會惡意壓低房屋的報價，宣傳價格甚至比房屋價格便宜數十萬元的低報價，能夠吸引更多購房者。之後告訴房主，這一較低的價格已經是房屋價值的極限，從而實現快速銷售，或在有較大量的意向購房者之後，迅速提高房價，這些惡意壓低房價的行為在澳大利亞是不被允許的。

　　此外，澳大利亞房産的海外銷售中，仲介問題頗為嚴重。在一些境外房産推介會上，由於資訊不對稱，被誤導的海外購房者經常會在不知情的情況下違規購買澳大利亞房産，甚至有一些房産仲介會無中生有地將房産和移民直接挂上鉤，這是根本不存在的騙局。澳大利亞各州的公平交易廳打擊違規房産仲介的主要職權部門，因此公平交易廳的工作人員會在週末舉行對違規仲介整治的突擊行動，但這些整治並不能解決全部問題。

　　西班牙：海外買家維權成本高 縱容房産仲介黑心行為

　　據《全球華語廣播網》歐洲觀察員張舜衡介紹，在過去50年，西班牙經歷了三次房地産泡沫，每次房地産瘋狂繁榮時期都是地産仲介亂象重生之時。雖然目前西班牙房地産泡沫已經破滅，但地産仲介的玩法卻越來越瘋狂。外國人在西班牙買房需要先辦理外國人居留許可，這個許可其實非常簡單，比如在西班牙首都馬德里只需到特定警察局，提交表格和護照複印即可，手續費只有不到10歐元。而西班牙地産仲介對此項服務開價，起步則為300歐元，多則500歐元的情況極為普遍，以高達50多倍的標準收費。

　　除了服務費漫天要價以外，在房價上更是如此，比如房東本準備以低價趕緊賣房，仲介發現價格便宜後直接加30-50%的價格出售。如果漫天要價只是西班牙地産仲介的普遍行為，那麼還有很多黑心仲介單純為了騙取押金，絲毫不在乎最終交易是否能夠達成。房屋仲介總是反覆強調儘快交付定金、簽署預定合同，當買家無法按仲介宣傳的拿到貸款，或者受到西班牙銀行反洗錢法的限制沒有在短期內付款，這筆定金就輕鬆落入仲介腰包。

　　西班牙政府對仲介這種擦邊球行為又痛又恨，卻幾乎無計可施。海外買房者的維權成本又非常高，更進一步縱容了西班牙房産仲介的黑心行為。