廊坊調控新政落地 環京樓市火爆

　　環京樓市火爆,正在舉行的2016春季天津房地産交易會吸引了大批買房客供圖/視覺中國

　　繼上海、深圳出臺樓市調控令後,環京樓市也迎來政策收緊。前晚,廊坊市政府新聞辦官方微博發佈了《關於完善住房保障體系促進房地産市場平穩健康發展的若干意見》。該意見共涉及9項具體措施,其中規定環京四縣市非當地戶籍居民家庭限購一套住房且購房首付款比例不低於30%。

　　開發商限期一次性公佈全部可售房源

　　本週末,《關於完善住房保障體系促進房地産市場平穩健康發展的若干意見》發佈。文件稱,在去庫存等政策的影響下,3月份以來,廊坊市房地産市場快速“回暖”,尤其是環京縣(市)房價漲幅較大,引起社會廣泛關注。為此,廊坊市委、市政府組織了專題調研、座談和調度,並責成市直相關部門起草制定相關《意見》。

　　從購房者角度,實行住房限購和差別化信貸政策。在環京4個縣市(三河市、大廠縣、香河縣和固安縣),非本地戶籍居民家庭限購一套住房。購房首付款比例最低限制從此前的20%上升到30%。

　　從開發商角度,嚴格商品房預售管理。要求開發商限期一次性公佈全部可售房源;執行住房價格備案制度,實行一房一價,明碼標價,現場公示;限定申報預售價格上漲幅度。

　　從房地産金融角度,加強房地産金融風險防控。嚴禁網際網路金融企業、小額貸款公司、開發企業、仲介機構等從事首付貸、過橋貸、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務。

　　另外,廊坊調控措施還提出:建立房地産調控的聯席會議制度,主動加強與北京有關方面溝通聯繫,促進京津冀相關城市房地産市場資訊的溝通。

　　北三縣樓市上漲已超深圳

　　此前市場上就有傳言稱,廊坊市政府將要對“北三縣”實施樓市調控政策。所謂“北三縣”,即河北省廊坊市下轄的三河市、大廠回族自治縣以及香河縣,這三個縣市行政上隸屬於廊坊市,卻在地理位置上被京津包圍。

　　北京中原地産首席分析師張大偉曾表示,在對比北京和北三縣過去一年的漲幅時可以發現,北京新盤上漲幅度不超過15%,二手房同比超過不到25%,而北三縣的上漲幾乎達到了一倍甚至還要多,上漲幅度甚至超過了深圳。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,廊坊此次出臺政策符合市場預期,北三縣等城市此前房價快速上漲,加大了購房者的購房壓力,進而使得房地産市場的預期不穩定,不利於後續市場的健康發展。此次新政對剛需影響不大,但對於投資的群體來説,後續炒房的可能性已經非常小了。

　　市場環境已非理性泡沫快速堆積

　　針對環京樓市新政,中原地産首席分析師張大偉認為,該新政力度不大,並且該地區已經錯過了調控的最好時機。在2015年8月北京通州出臺最嚴格限購後,很多資金外溢,開始炒作環北京樓市,這是出現這一輪暴漲的最主要原因之一。但幾個區縣未同時出臺約束性政策,導致投資需求集中爆發使得價格暴漲。

　　從歷次樓市調控結果來看,樓市調控政策效果往往和目的南轅北轍,環京樓市調控是否會重蹈這一覆轍?對此,同策諮詢研究部總監張宏偉表示了疑慮。他認為:一方面,那些尚未購房的非廊坊戶籍購房人,可能會為了不浪費購房資格加緊入市。另一方面,廊坊本地人不受限制,也可能加入投資客隊伍。

　　探訪

　　燕郊售樓一條街賣房掮客月入過萬

　　3月30日上午,時隔半年之後,北京青年報記者再次前往河北三河市燕郊鎮探訪樓市情況,發現這裡樓市的火爆程度比半年前又升級了。在距離燕郊還有一公里的路上,馬路兩邊已經全是發放樓盤廣告的人員,由於堵車行車緩慢,這些人員可以比較方便地往車窗裏扔樓盤廣告,不到10分鐘,車內的廣告紙已經有了100多張。車子一進入河北境內,便是燕郊著名的售樓一條街,不到兩公里長的街道兩側佈滿了上百家售樓處和房産仲介,街頭的廣告幾乎清一色是樓盤促銷和銀行貸款、小額貸款的廣告。

　　在鋪天蓋地的售樓廣告之下,該街另一道“景觀”就是數百名售樓掮客,他們大多是開發商雇用的外地農民。據一名來自山東的李女士介紹,她專門為該街上的兩家開發商拉客戶,兩家開發商各給她每月支付2000元的保底費用,他們的任務是每個月拉15個看房客到售樓處,只要進去登記一下就行,無論買不買都算一個名額,如果拉來的客戶最終買房,他們將提取房價的千分之三作為提成。“行情好的時候一個月收入能過萬。”

　　據李女士介紹,他們是一個嚴密的組織,上面還有總包和分包,他們拉客的人處於最低端,如果是總包,收入更可觀。每天活躍在買房一條街的掮客有幾百人,還有很多人前往靠近燕郊的地鐵站拉客,開發商除了給他們開工資外,還給他們報銷路費。

　　北青報記者在該街探訪時,前後有數十名賣房掮客圍住記者推薦樓盤。其中有兩名掮客一直尾隨記者,只要記者走進哪個售樓處,他們就隨後跟進,並跟售樓處前臺表示這個人是他拉進來的。當記者想盡法子要擺脫他們的時候發現是徒勞的,其中一人表示,如果看房客沒有一個特定的人跟著,就會有更多的售樓掮客前來騷擾、尾隨,所以最好還是有一個人跟著。

　　調查

　　饑餓行銷:燕郊樓市屢試不爽的策略

　　北青報記者在房産仲介網站查詢後發現,“北三縣”的最高房價均已突破萬元大關。其中,燕郊新房單價已突破每平方米20000元,最高的樓盤單價已經達到每平方米28000元;大廠新房單價已超過每平方米14000元,最高價已突破每平方米19000元;香河新房單價達到每平方米9000元,最高價已經突破每平方米14000元。

　　北青報記者半年前前往燕郊調查的時候燕郊新房單價不過每平方米14000元,短短半年,每平方米單價已經上漲了6000多元,而跟一年前相比,新房單價多數已翻一倍。其中港中旅開發的樓盤項目去年9月份開盤價還是每平方米16000元,如今已經高達每平方米22000元。

　　前後半年,北青報記者兩次前往燕郊調查發現,此前曾一度聲稱新房已經銷售完畢的某開發商,半年來又悄然開盤了幾次,每一次價格都比前一次跳上一個臺階。對此,燕郊某開發企業一名業務經理告訴北青報記者,這其實是一種饑餓行銷的策略。你剛去看房的時候,售樓處一般都會告訴你目前沒有房源,但只要你留下電話,不出半個月就會有專人聯繫你去看房。這裡的開發商已經形成了一套非常成熟的樓盤銷售策略。北青報記者了解到,在燕郊樓市,捂盤惜售、饑餓行銷的情況比較普遍,最近半年燕郊樓市的非理性上漲與此有很大關聯。

　　北青報記者注意到,廊坊市出臺的意見中提到將組織開展環京縣(市)房地産市場專項執法檢查,依法嚴厲打擊無證預售、違規銷售、虛假廣告宣傳、哄抬房價、囤積房源、捂盤惜售和投機炒房等違法違規經營行為,全面規範市場秩序。

　　分析

　　投資客佔八成 燕郊樓市的幾起幾落

　　“燕郊樓市的投資客的比例大約是八成。”北青報記者在燕郊調查時,多名開發商人士和地産仲介在談到燕郊樓市投資和居住比例時透露。

　　鏈家一名仲介人員表示,燕郊的樓市就好比股市的妖股,相關的故事和概念特別重要,本輪燕郊樓市能夠暴漲主要是跟北京行政機關東遷通州有關,彼時通州限購,而燕郊等環京樓市卻迎來更加寬鬆的政策。借助這一概念,燕郊迅速成為投資客的天堂。

　　單北青報記者身邊,去年6月北京市政府動遷的消息傳出之後,就有數名投資者火速在通州買下了房子。以投資客為主的燕郊樓市漲跌的速度都非常驚人。

　　中原地産研究院提供的一份歷史數據顯示,燕郊房價屢次大起大落,2009年初,燕郊的房價基本在每平方米3000到4000元,2009年底的燕郊房價大約在每平方米6000到7000元,2010年5月隨著北京房價飛漲達到高點,燕郊天洋城賣出過每平方米13000元的價格;2010年9月河北出臺限制外地人買房貸款政策,房價跌回8000元左右;而2010年11月“環首都”概念及燕郊地鐵的傳言使燕郊房價重回每平方米9000元,隨即又下跌。

　　2011年上半年燕郊房價基本維持在每平方米7000-8000元且勻速上漲。下半年,隨著北京通州房價跳水,燕郊一手房單價也從2011年上半年每平方米8500-9000元回落到每平方米7000元,部分項目從每平方米均價8500元直降至5500元。2013年燕郊房地産市場價格隨著北京回暖逐漸回到1萬元上下。2014年受全國市場降溫的影響,價格再次下調到8000元左右。2015年,北京市政府動遷的消息讓燕郊樓市飛上了天。

　　3月30日,一名兩年前在燕郊投資買房的陳女士告訴北青報記者,她家5年前開始在環京地區投資買房,一共買了三套,分別位於廊坊市區、燕郊和香河,其中燕郊的房價漲幅最快,收益已經接近3倍,廊坊市區的漲幅最慢。“燕郊的房子漲得嚇人,最近打算把它賣掉,打算在涿州和天津的武清各買一套房。”陳女士賭“新機場”的概念會極大地刺激周邊的樓市。

　　觀察

　　“北三縣”樓市的基礎設施之痛

　　近日,一則“北京河北共管燕郊大廠香河”的消息在網上熱傳。消息稱,廊坊將對下轄的三河市、大廠回族自治縣、香河縣三地的房地産市場進行調控。此外,三地的用地規劃、人口總量指標以及建築規劃歸屬北京通州區政府和河北廊坊市政府共同管理,而三地的公務員人事任命、行政級別等完全歸屬河北省政府管理。

　　北青報記者了解到,近年來不斷有消息稱“三地有望歸屬北京”。從以往的歷史來看,這些消息無不與房地産市場的炒作有關,隨著北京行政副中心在通州落定,此類傳聞更多。但實際上北青報記者多方了解,“北三縣”目前並沒有行政區劃調整的計劃,如果直接變更行政區縣,跟京津冀一體化的內在要求也不相符合。

　　不過,記者注意到,廊坊近年來已在基礎設施、環境、房地産調控等多方面與北京溝通進行共同規劃。河北方面曾多次出臺相應的文件,要求環京地區做好與北京相關地區的規劃對接。

　　在這些傳聞背後,折射出包括燕郊在內的北三縣基礎設施之痛,北三縣的房價已經向北京看齊,但是相比之下,基礎設施方面則相差甚遠。影響生活最大的莫過於交通。據住在燕郊的人士介紹,燕郊全城擁堵幾乎是常態,尤其是燕郊和北京交界的地方,從102國道、燕郊行宮大街、燕順路上高速,在早晚高峰期,一個小時已經算是快的了。在教育基礎設施方面,燕郊也飽受詬病。據了解,燕郊大量小學普遍超編,一些小學一個班級學生往往多達八九十人。

　　據北青報記者觀察,燕郊的商業基礎設施也跟北京的遠郊區縣有比較大的差距,這裡幾乎沒有一個大型的商業購物中心,與購房人群的火爆相比,這裡的商業顯得冷清。3月30日,一對本來打算在燕郊買房的適婚夫婦在燕郊轉了一天之後,放棄了在這裡買房的打算,“我很懷疑,這裡的房價真的值一平方米兩萬多嗎?”

　　一名房地産人士指出,決定房子價值的因素就是房子周邊的各種公共配套資源,主要包括地鐵、公交、幼兒園、學校、醫院、公園、超市、飯店、商場、電影院等等公共資源。環京地區的房價飛升之時,基礎設施建設跟上步伐已經迫在眉睫,京津冀協調發展給這些地方提供了機會。“否則,投資客離去之後,不具備居住條件的地方將成為一座座空城。”

　　本組文/本報記者 朱開雲