銀行緊縮首套房貸背後：融資成本還會上升 利率打折要虧損

　　銀行緊縮首套房貸的“小九九”

　　【環宇雜談】

　　幫助“剛需”實現“住房夢”，能穩定樓市，也是銀行其他衍生業務的來源，更是內需的“助燃劑”。

　　李宇嘉

　　4月以來，北上廣深紛紛調高首套房貸利率，深圳首套房貸利率已從原來基準利率的九折上調至九五折，北京、廣州乾脆上調至基準利率，而一年前，首套房貸普遍可享受八五折優惠。融360最新報告顯示，除一線城市外，重慶、福州、蘇州、廈門、南昌、寧波等二線城市也紛紛上調首套房貸利率。

　　有媒體稱其為控制資産泡沫的“定向加息”。但是，背後真實原因卻是，金融機構被迫“去杠桿”，融資成本全面走高，首套房不賺錢了。2月以來，央行“縮短放長”，貨幣市場利率上浮，10年期國債和3A級企業債收益率分別上升80和160個基點。當前，40%的新增信貸定價間接掛鉤貨幣市場利率或國債利率。

　　另外，銀行資金來源今非昔比，不受地域和分支機構限制的同業和理財，大有取代存款之勢。但是，3月末至4月初，銀監會連發十道監管令箭，銀行MPA首次“大考”，目標直指同業和理財亂象，打擊“加杠桿”和套利行為。由此，融資渠道受限、規模直減，融資成本全面提升。儘管首套房貸的安全邊際高，但此時收益與融資成本趨於“倒挂”，首當其衝就成了被砍掉的對象。

　　目前，首套房貸即便執行基準利率，也只有4.90%，4月末理財産品平均收益率已上升至4.33%，扣除員工成本後，收益基本能匹配成本。但是，防範金融風險已上升到國家戰略，看人民銀行和銀監會的架勢，金融“去杠桿”的力度一浪高過一浪，銀行負債端（如吸收同業負債、發行表外理財）和資産端（如同業拆出、資管計劃等）要同步收縮，也就是所謂的“縮表”，這個過程才開始。

　　銀行“縮表”意味著“錢荒”，資産與負債兩端都荒。這一幕2013年6月也發生過，原理如出一轍。因此，融資成本還會上升。按照這一趨勢，首套房貸利率打折多半要虧損。於是，曾經作為優質資産而被搶的“香餑餑”，一夜之間就變成了雞肋。首先是調減利率折扣優惠，然後是拉長貸款發放週期，或搭售理財産品，變相提高利率，或以隱性門檻（僅VIP客戶享受優惠）拒你于門外。

　　華夏時報報道，近期一些小銀行按揭業務經理，已經轉做抵押貸業務了。差別很大，抵押貸屬於消費貸業務，利率一般要上浮20%~30%。雖名為消費或短時週轉，但多數用來買房子。如果你打電話諮詢按揭貸款，客戶經理會委婉地告訴你，銀行資金緊張，建議你申請抵押消費貸。

　　我國金融制度之落後，多年來未有改觀，特別是房貸制度，或許是樓市大起大落的罪魁禍首。本來，支援首套房的優惠要長期堅持，不能因調控而變。特別是房價高企的今天，房貸利率上調對新市民、大學畢業生等“剛需”的影響蠻大。新一輪調控已形成高壓態勢，政策步調一致，泥沙俱下，樓市回調。但是，這也剛好是置業時機，特別是對久旱逢甘的“剛需”，更是如此。

　　但是，唯利是圖的銀行，打著調控的旗號明修棧道，實則暗度陳倉地盤算著自己賺幾個點的“小九九”。長期利率管制下，銀行左手拿著利率接近通脹的存款，右手加成後就貸出去了，或提高點數後拆給其他銀行，躺著也賺錢。它們完全忘記了，應該反哺老百姓買房。“剛需”融資受挫，調控高壓下樓市更暗淡，這也為未來鬆綁調控和貨幣，促成又一輪暴漲埋下了禍根。

　　近年來，國家屢屢強調要支援首套房購置需求，支援合理需求，但每到調控降臨後，為貫徹調控，便利操作，孩子和洗腳水就一起被倒掉了。“剛需”是樓市的“穩定器”，他們融資需求更強烈，住房消費更渴望，任何時候都應支援。幫助“剛需”實現“住房夢”，能穩定樓市，也是銀行其他衍生業務的來源，更是內需的“助燃劑”。可惜，這些都被銀行的短視抹殺了。

　　（作者供職于深圳房地産研究中心）