學區房在國外：國外家長也如此熱衷學區房嗎？

　　2017年4月13日，為期四天的2017北京春季房地産展示交易會開幕。一家海外置業投資機構打出“搶佔英倫高端學區房”標語吸引中國買家。光明圖片/視覺中國

　　【世界教育之窗】

　　為爭奪優秀的教育資源，不讓孩子輸在“起跑線”上，近年來國內學區房的房價居高不下，學區房也成為中國最熱的社會性話題之一。然而在國外，是否也有學區房的概念？國外家長也如此熱衷學區房嗎？

　　美國：只有公立中小學和學區房有關

　　在美國，學校有公立學校和私立學校之分。公立學校提供“K—12”義務教育，孩子從5歲進入“Kindergarten年級”（以下稱K），一直到12年級都可以接受免費基礎教育。而私立學校，則各自有招生標準，通常收取一定費用，其招生對象來自全美甚至全球。目前，絕大多數美國家庭都選擇將孩子送到公立學校就讀。

　　按照美國法律規定，公立學校實行劃片、就近入學原則。在美國，所有居住區都有對應的學區劃分，具體到每一條街道、每一個門牌號，十分“精確”。全美大概有1.5萬個學區，從小學到中學教育品質一般都較好，一旦就讀就不必考慮中途轉學。正是基於這一點考慮，不少重視子女教育的美國家庭會考慮在“好學區”選擇住房。據美國《福布斯》網站報道，“子女在哪受教育”是60%以上美國購房者的優先考慮。

　　美國公立學校的教育資金，主要來自學校周邊地區居民繳納的房産稅，“學區”資金同房産稅數額成正比。如果居民擁有住房，就需要繳納房産稅。通常，房産稅根據住房的市場評估價值，由各縣或各市政府徵收。美國各州房産稅率不同，大多為1%到2%，只有個別地區高於2%。每年，地方政府都會詳細公佈房産稅的去向。一般來講，各地房産稅總額的一半以上用於公立中小學，如校舍建設、設備購置、教師聘請等。經過多年的發展，美國的房産稅與“好學校”之間已經形成良性迴圈。一方面，“學區”內房價高，房地産稅收就越多，學校得到的經費相對充裕，自然會將更多資金投放到學校建設和師資培養上，從而促使學校排名靠前、學生成績更好。另一方面，“好學校”也必然會吸引家庭條件好、重視子女教育的家庭到該區居住，從而推動房價上漲。

　　不過，關於美國的“學區房”，人們頭腦中也很容易形成誤區。

　　誤區一，“學區”即學校所在的城鎮或地區。其實，“學區”與行政區並非“絕對性直接關係”，兩者間經常會出現交疊或“跨片”情況。在美國，任何人都可以通過登錄當地教育局網站，查詢到“學區”的具體劃分。對那些希望將孩子送到優質公立中學、小學接受免費教育的家庭而言，家長需提前“做功課”，根據自己的預算購買“學區房”。

　　誤區二，只有購買“學區房”，才能進入學區校就讀。事實上，孩子在申請入學時只需要家長或者監護人出具在某一學區的房産證明或租賃合同，以及孩子的出生證明、疫苗接種表格等材料，就可由學校登記、審核通過。不過，有些特別熱門的“好學校”可能需要排隊。一般而言，如果家庭中已經有其他孩子就讀于同一所學校，則具備優先錄取資格。此外，美國還有一些“榮譽學校”和“藍帶學校”，是跨越“學區”概念的。這些學校類似于國內的省重點校，只要通過了入學考試或是學業上達到一定水準，孩子可以獲批“跨學區”入學。

　　誤區三，進入“好學區”，就一定能就讀學區內自己心儀的好學校。在美國，有的學區範圍比較大，包括數所不同的好學校，例如弗吉尼亞州費爾法克斯縣、馬利蘭州蒙哥馬利縣等。此時，家長需要注意住房地址所對應的是哪所學校。無論是希望通過購買還是租賃進入“目標校”，最好事前查詢美國知名房地産專業網站zillow。同時，在縣、市教育局網站上輸入住房地址，找出該地址所對應的中小學情況。如果不針對住房所在的具體地址進行核實，很有可能出現即使進入了“好學區”，卻無法就近到“好學校”上學的情況。

　　誤區四，美國的“學區房”價格很高。其實，美國“學區房”價格並非高得特別離譜。其中一個重要因素，是教育資源分佈相對分散，家長對優質教育的需要可通過其他方式得到滿足。與高等教育一樣，美國的基礎教育也是“公立”和“私立”並行發展，兩者總體比例大概為9：1。在美國，總共有大約3萬所高中，其中2000多所是“私立”。由此看來，並非一定通過購房才能享受到優質教育資源，家長可以將購房資金用於上“私立學校”。

　　誤區五，“小留學生”購買或者租賃“學區房”就能上附近“公立校”。事實上，對於赴美留學的“小留學”生來説，需要學校簽發學生簽證才能入學。目前，能簽發學生簽證的主要是美國“私立校”。極少數公立校可以給“小留學生”為期一年的學生簽證，由專門機構為這些學生安排當地住宿家庭。顯然，即便購買到了“學區房”，也不能入讀“公立校”。

　　概言之，美國也有“學區房”。而且，與中國家庭一樣，很多美國家庭也願意為孩子的教育進行投資。本報記者站位於“大華盛頓地區”的北弗吉尼亞。去年，一對年輕美國夫婦搬過來與記者做鄰居。未雨綢繆，他們早早地為遠未到學齡的兩個孩子找了“好學校”，並説“我們了解過，這附近中小學都非常棒”。

　　英國：好學區提升房産附加值

　　英國的公立小學和中學也是劃片上學，很多家長為了不讓孩子輸在“起跑線”上，選擇在好的公立學校附近購房居住，自然不可避免地推升學區的房價。但是，英國的學區房價格並沒有出現類似國內這種瘋狂的程度，其中原因：一是英國的學區和中國有一個大的區別，只要居住在學區範圍之內，不管是買房和租房都可以在學區內入學。記者一名朋友，為了把女兒送進倫敦攝政公園附近的一所好小學，在附近租房居住，只需要向學校提供繳納市政稅的發票，證明自己居住在該學區即可；二是英國私人教育高度發達，無處不在的私人學校使一些經濟條件好、能夠支付價格偏高的私立學校的家庭，避開學區的限制。

　　不可否認，在英國，最受歡迎的公立學校是可以影響到周邊房屋價格的。英國的公立學校也是“劃片兒”就近入學的。“片區”在英語裏叫做school catchment areas，這個區域有些可以非常非常小——即便同一個地段，在學校的不同側邊的房子，價格都可能有天壤之別，因此在英國，隔一條馬路的房價都大不相同。數據統計，在全英前50所最好的公立學校1英里之內的房屋價格，比同個區域的房屋價格平均高出16%。

　　英國知名房産租賃網站Rightmove的數據稱，在英格蘭，想要上一所被“英國教育標準辦公室”劃分為“優秀”的小學，附近房子的平均叫價，比普通小學周邊的房産多5.2萬英鎊，比非學區房的叫價高18%。這只是全英國的平均數據，在倫敦，這一叫價要比非學區房高8萬英鎊。

　　一組最新數據顯示，英國GSCE（普通中等教育證書）成績最好的30所公立學校周邊平均房價為366744英鎊，比全國平均水準高出17%，也就是説對於好的公立學校周邊房産，家長們至少需要多付5.3萬英鎊才能趕上“購房末班車”。

　　然而，即使是面對如此高額的房産溢價，當被問到“是否願意多花5.3萬英鎊購買學校周邊房産”時，有60%的被訪者的回答是肯定的，為了孩子的教育，投入再多也是值得的。

　　英國廣播公司今年3月份的報道中，援引英國教育部的最新調查稱，英格蘭學區房平均具有每套房18600英鎊的附加值。具體而言，優質小學為周邊房産平均帶來原房價8%的附加值，優質中學的增值能力則約為6.8%。除此之外，調查者還隨機抽取了倫敦評價最好的10%小學中的其中一所，發現它為周邊房産帶來平均約38800英鎊的額外價格。

　　不過，令英國家長們擔心的新現象是，近年來隨著中國的發展，尤其是英國脫歐導致的英鎊貶值，很多中國家長也開始按捺不住了，他們的眼光已不再只局限于國內，而是轉戰國際優質教育資源，把目光瞄準英國的學區房，既能得到新的投資途徑，又能為孩子未來在英國享受優秀的教育資源打下基礎。很多在英國的房産仲介，也看好這些投資者，極力炒作英國學區房，這不可避免地將導致英國學區房價格的進一步上漲。

　　法國：積極調控遏制學區房炒作

　　自1963年起，法國政府開始實施“就近入學制”，即學生入學時根據“學校分區圖”來分配小學、初中和高中，其原則是“一個區段，一所學校。”其中，小學的分區圖由當地市政府制定，如果父母為孩子申請住宅區以外的小學，需要市政府予以批准；初中的分區圖由省委員會決定，但例外申請需要經過國家批准；高中的分區制定以及例外批准則都由國家負責。

　　2007年，時任總統薩科齊為了兌現其競選時“學校自治和自由擇校”的承諾，上臺後即放寬了對就近入學的限制，允許家長以“特準”的名義為自己的子女申請到住宅區段以外的學校就讀，並計劃逐步取消“學校分區圖”。准許患有殘疾或重症病、成績特別優異、家境困難、有“特殊學科”要求、兄弟姐妹已在申請的學校裏就讀、居住地與跨區學校毗鄰的學生提出特準申請。

　　然而就近入學措施放寬後，尋求“特準”的家庭越來越多，不少家長不惜使用各種手段為子女獲取更優質的教育資源，導致名校精英子弟扎堆、普通學校生源流失，其中初中的兩極分化尤其嚴重。

　　上述情況造成了在法國“學區房”概念也開始被炒，學區房銷售或租賃的生意一度火爆。以巴黎為例，處在巴黎六區全法最著名的兩所中學——亨利四世中學和路易大帝中學，其附近的住宅每平方米價格超過12000歐元，而巴黎地區平均房價只有8000歐元。同樣這兩所中學附近的房屋租賃價格會也會比一公里外的同等戶型貴15%。也不乏曾有家長為了讓孩子能夠進入亨利四世中學就讀，斥資幾十萬歐元在該學校的學區內購買了一間居住面積剛剛達到9平方米的屋子的例子。這種現狀迫使許多城市的市政當局不得不出臺行政措施加以調控。如巴黎市就規定過道、地下室、公寓樓公共空間都不得出租，7平方以下的不成套住房不得分拆出租，如果是居住在上述場所，即便在學區範圍內也不得入學。

　　為了遏制炒作學區房，自2015年起，法國教育部重新制定“學校分區圖”，改革“就近入學制”，擴大區段範圍，實行“一個區段，多所初中”的政策。法國教育部宣佈將在全國17個省份率先試行“社會階層混合”的“就近入學制”，重新修訂學校分區圖，旨在重新平衡初中內部各社會階層比例，避免出現“貧困子女學校”和“精英子弟學校”的兩極分化，促進學校內部社會各階層的融合，從而進一步推進教育公平。

　　“學校分區圖”的修訂基於三項原則：同一區段要有多所初中供學生和家長自由選擇；學生去往學校的路程和時間必須在合理範圍內；實行同一區段精英學校和普通學校混搭的政策。此外，除了“一個區段，多所初中”的原則外，法國教育部還嘗試以公共交通網路為參考，重新修訂學校分區圖，並力圖將農村和偏遠地區納入到新的學校分區圖中。

　　（本報駐華盛頓、倫敦、巴黎記者站 韓顯陽 林衛光 黃昊）