開發商拿地不拿地都會死？部分房企將目光轉向養老地産

　　銀行卡位流動性 開發商拿地不拿地“都會死”？

　　■本報記者 張 歆

　　順風車上有記者，八卦須謹慎。

　　去年12月份，《證券日報》曾刊發了“扒一扒順風車上的那些房貸故事”系列的第一篇文章，講述了採訪自順風車的真實房貸故事。或許是由於八卦的人氣指數遠高於嚴肅新聞，上述文章的市場反響遠遠好于預期，於是，順風車上的八卦一直在繼續。

　　張先生開著一輛河北牌照的新車，雖然外地牌照在高峰時段出行會受到諸多限制，但是張先生還是毅然決定改善家人的出行方式。當然，與出行方式一起改善的還包括住房。張先生是某地産仲介的資深員工，對於買房有著比別人得天獨厚的資訊資源。2015年4月份，張先生貸款購置了工作門店附近的一個不足47平米的一居室，賣家急於出手，成交價自然是低於當時的市場行情。2016年京城房價一輪上漲，該一居室的價格直接翻倍，這也促使張先生決心賣出剛剛裝修好的房子，所得資金歸還剩餘房貸後用於購買改善型兩居的首付。憑藉從業人員的直覺，張先生在去年三季度末宏觀調控之前及時賣出了房子，然而今年年初，預期中的房價下跌並沒有到來。張先生不再氣定神閒的等著房價下跌，轉而尋找新的房源。1月初，公司同事幫他留意到一套位於草橋的著急出售、且産權略有瑕疵的房源，價格低於市價近兩成。張先生不敢怠慢，立刻啟動購房流程，“與政策賽跑”的貸款之旅也由此開啟。

　　首先，按照今年以來認房又認貸的規定，張先生如果再貸款購房屬於二套房，所以決定通過離婚且由女方出面買房；其次，需要消除女方憑空出現的“號販子黃牛公司法人”（女方的身份證曾經丟失，在徵信查詢中發現被冒用）的不良影響；此外，由於該套房産的賣家是通過離婚判決確權本房産，産權證還需重新辦理。張先生用“步步驚心”來形容自己耗時2個多月的購房之旅，幾乎是剛完成所有手續，新的調控舉措（包括對於假離婚購房的限制、利率優惠減少、貸款審核從緊、普通商品房認定標準變化等等）就在一週內接蹤而至了。

　　陳女士原本不太願意加入順風車車主的隊伍，擔心人員過雜可能會影響經常坐車的女兒的健康。不過，在買房計劃可能帶來的經濟壓力面前，她選擇了妥協。“我們原本已經相中了西城區的一套小戶型，總價控制在500萬元以內，準備買回來給孩子上學做儲備，甚至跟賣家進行了比較愉快的溝通”，車主陳女士的女兒目前不到兩歲，私家車內的粉色系佈置也十分溫馨，“但是現在調控舉措接連出臺，我們想等一等看房價會不會下調，此外，我們最擔心的是未來幾年入學政策會不會發生改變。”

　　“我們也面臨了二套房貸款首付比較高的問題，我們準備把現有住房進行抵押並湊足首付，我先生目前的收入水準還可以，應該能支撐抵押貸款的月供；我的收入能夠負擔二套房的月供和生活基本開支，不過感覺現金流也確實很緊張”，陳女士既憧憬又無奈，“哪怕是為了50%的可能上心目中理想的小學和初中，也還是要買學區房，孩子的教育太重要了，不敢拿來賭”。

　　開著藍色斯巴魯森林人的X先生（未透露姓氏）的微信號就是手機號碼，職業標注為房地産建築。他從另一個角度講述了其眼中房企與銀行的關係，看法有些悲觀，“膽小者慎入”。

　　“今年銀行對於貸款（開發貸）的審批特別嚴。目前除了‘大牛’企業以外的開發商處境也很危險，如果不繼續拿地，就無法從銀行申請新的貸款，房企的資金鏈自然岌岌可危，房企會死；如果現在拿地，市場風險很高，而且在證照齊全以前不被允許網簽出售，只能開發商自持或出租，同樣會導致流動性乾涸，房企還是會死”，X先生透露，“部分房企將主意打到了養老地産的身上，而監管部門顯然也注意到了這一苗頭，此類項目的審批越來越困難。”

　　X先生的觀點只是一家之言，開發商是否真的不破不立尚不得而知。不過，X先生在上週三所描述的開發貸收縮（扣除保障性住房開發貸）的情況真實存在。

　　央行上週五公佈的《2017年一季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，截至一季度末，人民幣房地産貸款餘額28.39萬億元，同比增長26.1%，增速比去年年末低0.9個百分點；一季度增加1.7萬億元，同比多增1970億元，佔同期各項貸款增量的40.4%，比2016年佔比低4.5個百分點。房産開發貸款餘額6.13萬億元，同比增長17.3%，其中，保障性住房開發貸款餘額2.75萬億元，同比增長47.7%，比去年年末高9.4個百分點；地産開發貸款餘額1.41萬億元，同比下降21.5%，降幅比去年年末擴大16.6個百分點。個人住房貸款餘額19.05 萬億元，同比增長35.7%，增速比去年年末低1.1個百分點。