環京地區多地剛需望樓興嘆 保障房建設無地可用

　　《經濟參考報》記者近日走訪河北環京多個地區發現，去年以來環京一些區域樓市價格上漲，已給當地居民尤其是具有住房剛性需求的居民帶來較大壓力。一些地方為了防止房地産“圍城式”發展或大建“睡城”，自去年至今住宅用地一直處於停批狀態，不僅目前在售新房房源緊缺，且明後兩年將繼續處於緊缺狀態，本地剛需“望樓興嘆”。同時，當地保障房建設也面臨“無地可用”的困局。

　　環京地區本地剛需“望樓興嘆”

　　記者調查發現，一些環京區域樓市價格較快上漲，已給當地居民尤其是具有住房剛性需求的居民帶來較大壓力。廊坊某縣一位房管局幹部説，北京外溢購房需求青睞環京區域，其他區域的購房者也大量涌入。統計發現，一些地方約80%的購房者是外來人口，這些購房者購買力強、積極性高，給樓市調控帶來壓力。

　　涿州市一名基層幹部表示，涿州毗鄰北京，2015年9月份時房價每平方米才6000元左右，2016年10月均價上漲到8700多元。記者走訪發現，緊鄰高鐵站的部分二手房源，目前仲介機構標價已接近2萬元，老城區樓市價格也隨著高鐵新城的行情出現上漲。這一價格對北京一些購房者而言是“白菜價”，但卻超出了當地百姓承受能力。尤其是一些年輕的剛需購房者，樓市價格翻番後只能“望樓興嘆”。“前些年樓市價格平穩，我感覺不用著急買房，沒想到去年房價會出現暴漲，不知道以後會不會繼續上漲，現在著急得像熱鍋上的螞蟻。”涿州市一位年輕上班族説。

　　地處京南的一位河北省縣級市住建局幹部表示，目前政府需要考慮保障低收入群體的基本住房需求。原來，當地一些住宅項目要求配建20%的保障房，政府現有1.1萬套保障房。但住宅土地停批之後，城區40多個城中村無法改造，保障性住房也難以落實土地，無法增加供應量。隨著城區無力購房者增多，住房保障將面臨壓力。他建議統籌考慮目前環京區域樓市現狀，適當放開保障房土地供應，增加保障房存量，解決剛需人群的住房問題。

　　記者採訪發現，環京地區樓市調控加碼，也給當地剛需購房者帶來壓力。一些當地居民表示，現有樓盤均價大部分超過一萬，一些樓盤超過2萬。一套住房總價在100萬至200萬之間，首付款需要數十萬元，這對不少當地人而言是巨大的壓力，尤其是需要購置婚房的年輕人及其父母壓力較大。他們認為，樓市調控應“精準施策、分類調控”，嚴厲遏制投機炒作、嚴格限制投資需求，並適當考慮本地戶籍在城區無房的年輕剛需購房者需求。

　　保障房建設面臨“無地可用”困境

　　記者走訪河北環京多個地區發現，去年以來，一些地方為了防止房地産“圍城式”發展，杜絕盲目建設“睡城”，自去年至今商業住宅用地一直處於停批狀態，當地保障房建設面臨“無地可用”的困境。

　　記者走訪發現，由於去年以來土地供應減少，大氣污染治理導致建築工地停工等因素，目前環京多地在售的新樓盤寥寥無幾。限購、限貸等調控政策加碼升級，遏制了不少炒房需求，成交量出現明顯下滑，但目前樓市價格並未出現回調下跌跡象，處於量跌價穩的平和狀態。

　　“目前縣裏沒有開盤在售的新樓盤，購房者只能選擇二手房。而且，從去年開始，縣裏住宅用途的土地一律不批，已有的存量建設用地也不批。今年商住用地也停批了。”環京某縣一位國土資源局負責人説。記者採訪發現，保定涿州市、廊坊市實行樓市調控的多個縣（市、區），自2016年以來基本處於住宅土地停批狀態。

　　房地産企業從拿地、施工到預售上市，開發週期一般是兩到三年。一些房管部門幹部表示，土地停批斷供，對開發企業和房地産市場而言，到明年、後年影響就會較大，有可能導致“無房可賣”。

　　河北省近期出臺了《關於加強京冀交界地區規劃建設管理的實施方案》，要求京冀交界地區嚴控房地産開發、嚴格管控房地産項目建築容積率等。這些政策資訊，也成為一些仲介機構炒作“環京區域未來房源緊缺”“房産價值凸顯”“北京城市新規劃嚴控人口，環京地區也嚴控房地産和人口，再不上車就沒有機會了”等行銷噱頭。

　　一位在涿州高鐵站附近的置業顧問稱，買卡排號是個正常現象，為躲避政府追查，每次開盤他們都會努力控制當天的銷售量，但由於購房者過於瘋狂，不少人甚至都“找關係”排卡，這讓他們看到了銷售價格上漲的空間。

　　仍需不斷細化調控政策

　　多名環京縣級房管部門幹部表示，當前限購限貸等調控措施，有效抑制了樓市過熱趨勢，但在一手房備案價格管控、二手房交易首付比例管控等方面，一些調控措施尚需要進一步完善。

　　一是在市場經濟條件下，樓市價格管控沒有明確控制手段。目前，新房預售備案的時候，實行“一房一價”，禁止捆綁銷售、陰陽合同等違規做法。但現在主管部門只能控制一手房價格備案後的漲幅，例如半年內最多允許上漲10%，但初始備案價格定價多少，由開發商自主定價，“你不讓房企備案價格定得過高，缺乏法律法規依據”。某業內人士稱，如果備案價格脫離市場行情，很可能引發捂盤惜售、捆綁車位銷售、溢價銷售等問題。如果買賣雙方自願交易，查處難度較大。

　　二是二手房價格管控缺乏有效手段。記者走訪發現，三河燕郊、大廠、固安等地新房稀缺，樓市已逐步進入二手房時代。二手房由買賣雙方自由議價，且已成為樓市風向標，其價格和交易量會直接傳導到一手房市場。二手房價格高企，直接倒逼新房價格上漲，給樓市調控帶來壓力。

　　同時，政府對二手房交易管控存在“資訊壁壘”等難題。環京地區一房管局幹部表示，一些地方3月份調控政策規定，非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低於50%，包括新建商品住房和二手住房。但是房管、稅務、銀行等單位相關資訊統一起來綜合分析，才能準確判斷“首付50%”是否符合市場實際情況。

　　三是環京區域調控以縣為單位“各自為政”，不動産登記資訊互不聯網，對一些全款炒房者無法精準打擊。建議加快推進熱點區域不動産資訊互聯互通，在樓市調控中既能有效保障外溢人群的剛需，又能精準打擊投機炒作需求，維護市場秩序。

　　四是樓市調控宜未雨綢繆，提前引導市場預期。雄安新區有關消息公佈後，大批人連夜趕赴雄縣、安新、容城等地購房，一些售樓員也在網上散佈樓市價格暴漲等刺激性資訊。在雄安新區三縣購房受阻後，一些人轉戰周邊涿州、高碑店、白溝、任丘、文安、霸州等地，刺激了當地樓市價格上漲。目前，霸州、文安等地也實行嚴格限購。

　　一些基層幹部表示，北京城市副中心、北京新機場、雄安新區等重大利好消息，容易被仲介機構和自媒體利用炒作，造成周邊區域樓市波動。一些重大利好政策發佈時，可未雨綢繆提前引導市場預期，在公佈相關消息時同步部署、公佈周邊樓市穩控措施，遏制投機炒作，為國家重大戰略順利實施提供保障。