一線城市新房供應下降 存量市場租客佔比增長

　　■本報記者 王麗新

　　高房價和嚴厲的限購倒逼之下，依舊選擇留在一線城市卻無力購房的人將花更長的時間租房，而隨著服務業的快速發展，更高的租賃需求將隨之增加，未來的中國房地産市場，購租並舉的時代將來臨。

　　“基於不同年齡層的購房觀念，年輕人對長租公寓更感興趣。”龍湖地産高層曾向《證券日報》記者表示，“未來，長租公寓將是我們重點佈局的産業板塊之一，目前該行業的毛利率水準為35%左右，預計未來三年將為集團貢獻數億元租金收入。”

　　鏈家研究院院長楊現領表示，以成熟市場美國和日本對比，新增的住房開發中，絕大部分是開發商以及各類機構通過自持、運營或管理的方式用於租賃。

　　多元化供給平抑房價

　　據鏈家研究院統計，2016年在中國房地産交易總額中，二手房佔比首次超過40%，比2015年大幅提高。北京、上海、深圳的二手房成交量已經達到新房的2.2倍、3.3倍和2.4倍，在南京、天津、廈門、重慶等越來越多的城市，二手房的發展勢不可擋。

　　“過去幾年，以一線為代表的熱點城市新房供給能力越來越弱，預計未來將進一步下降，在這種情況下，如果二手房供給不能補充需求，就無法建立多元化的彈性供給體系，房價的上漲剛性也難以從根本上改變”。楊現領如是表示。

　　在楊現領看來，建立多元化房産供給體系之中，便有“兩會”期間熱議的住宅租賃方式。楊現領稱，在一線城市，租房人口占比超過40%，預計未來個別城市將有超過50%的人會選擇租房，其中包括家庭。在每人平均租住面積方面，一線城市不低於15平方米。

　　“未來會有越來越多的人群和家庭進入租房市場，並停留更長的時間，租房週期會延長。今天無論是全國層面，還是一線城市，我們的租房人口占比都還比較低，未來有比較大的提升空間。”楊現領表示。

　　或誕生千億元量級上市公司

　　楊現領認為，在租賃供給不足最為突出的一線城市，仍然存有大量閒置的、未被充分使用的私人房源、工業和商辦物業，激活存量的空間遠遠大於增量供給的空間。而開發商或者機構運營商可以通過開發住宅或者盤活這些存量物業，提供多元化房産供給，增加住宅租賃供給，同時獲得運營收益。

　　在楊現領看來，租賃産業鏈正趨於成熟，不僅包括大型房企開始佈局這一業務板塊。更重要的是，參照國外成熟的房地産發展商，有些企業租賃業務板塊佔比甚至超過40%。

　　事實上，在這一領域，已經有些運營機構獲得了融資，也有世聯行這樣的上市企業在擴張這一業務板塊。

　　據了解，3月初以來，身為一線專業住房租賃機構之一的魔方生活服務集團加速全國化擴張，曾先後佈局了成都、鎮江等核心城市。

　　據了解，今年1月份，魔方宣佈“魔方公寓信託受益權資産支援專項計劃”已成功設立，各投資者已完成認購交易，募集資金總額為3.5億元。據悉，這是中國ABS發行歷史上的首單公寓行業資産證券化産品，相當於給以輕資産運營為主的公寓行業打開了新的融資渠道。

　　楊現領表示，未來在租賃領域的運營和服務類公司最有價值，預計一線和二線城市出現幾個大型公司和幾十個中小型公司是非常正常的，大公司市值超過千億元也是大概率事件。