萬科：對國家調控樓市“感到欣慰” 計提12城樓盤跌價準備

　　3月26日晚，萬科企業股份有限公司（000002.SZ，2202.HK）公佈2016年年度報告。2016年，萬科實現銷售面積2,765.4萬平方米，增長33.8%，銷售金額3,647.7億元，增長39.5%。萬科表示，其在全國商品房市場的佔有率上升至3.1%。

　　年報顯示，萬科實現營業收入2,404.8億元，增長23%，實現歸屬於上市公司股東的凈利潤210.2億元，增長16%；每股基本盈利1.90元，增長16%。公司全面攤薄的凈資産收益率提升至18.5%，同比上升0.44個百分點。

　　根據同日披露的2016年度分紅派息預案，2017年，萬科每10股擬派送人民幣7.9（含稅）現金股息，以此計算，2016年度萬科現金股利約為87.2億元，佔公司2016年合併凈利潤的比例為41.48%。

　　在萬科年報每年慣例的在致股東一節中，萬科表示，在城市房屋市場再度升溫的同時，也令開發企業進退維谷，陷入焦慮，“買高價地，意味著承擔未來的經營風險；不買，則可能現在就被擠出市場”。

　　萬科稱，當 2016 年 10 月，國家對部分熱點城市出臺針對性的調控政策時，我們有充分的理由感到欣慰，這一次調控是及時的，也是完全必要的。讓過熱的市場適度降溫，對穩健經營、有志於長期發展的企業來説，無疑是一個利好。

　　儘管判斷樂觀，但在實際行動中，萬科對市場表現出了謹慎的態度。

　　澎湃新聞注意到，萬科在年報中提及：報告期內，項目存貨跌價準備為 13.8 億元，較 2015 年底增長 82.3%，原因在於部分城市房價、地價持續調整、公司基於審慎的財務策略，對仍存在風險的項目計提存貨跌價準備。

　　澎湃新聞注意到，萬科計提跌價準備的城市包括：煙臺、烏魯木齊、唐山、溫州、蕪湖、營口、鎮江、寧波、撫順、大連、南充、南通等12個城市共13個項目。

　　附：萬科致股東全文：

　　對於中國房地産企業而言，如何面對 2016 年的市場繁榮，並非一個輕鬆的話題。有時候，幸福與憂慮的邊界並非那麼清晰。這一年中國房地産市場的總銷售規模創造了歷史新紀錄，但這真的只是一件值得慶倖的事情嗎？

　　必須看到，在主要城市房屋市場再度升溫的同時，土地市場的表現更為激進，麵粉貴過麵包不再是個案，而已經成了普遍現象。這足以令開發企業進退維谷，陷入焦慮之中。

　　買高價地，意味著承擔未來的經營風險；不買，則可能現在就被擠出市場。所以，當 2016 年 10 月，國家對部分熱點城市出臺針對性的調控政策時，我們有充分的理由感到欣慰，這一次調控是及時的，也是完全必要的。讓過熱的市場適度降溫，對穩健經營、有志於長期發展的企業來説，無疑是一個利好。

　　房子是用來住的，這是一個簡明的常識，我們沒有理由不懂得。但另一個方面，從絕大多數發達國家的歷史經驗來看，房屋也很難完全避免成為一種投資標的。尤其在不動産價格一次又一次上漲的過程中，作為市場參與者的我們很容易在誘惑中迷失。如果僅僅是持有資産就可以輕鬆賺錢，我們還能否堅持，靠努力去創造真實價值？

　　一直以來，萬科堅持“為普通人蓋好房子，蓋有人用的房子”。我們始終認為，房屋應該回歸居住屬性，房地産應該回歸實業屬性。面對市場的又一次亢奮，我們更應該不忘初心。

　　我們必須時刻牢記，無論外部的環境如何變化，為客戶提供更好的産品和服務，才是我們作為企業最重要的使命。按照中性預測，以在城市實現定居的實際城鎮化率衡量，我國還有超過二十個百分點的城鎮化空間。隨著新型城鎮化戰略的實施，近兩億農村新生代人口將擺脫上一輩“候鳥式遷徙”的狀態，成為永久市民。這些新市民絕大部分將集中在就業機會較多的發達城市圈。因此在人口流入地，住房短缺的現象短期內並不會消失。我們的“三好住宅”，依然有著廣闊的市場空間。

　　為新市民提供有品質的住房和配套服務，我們責無旁貸。但問題在於，面對日益高企的地價，如何向市場提供新市民支付得起的住房？我們當然知道，這不是一家企業能夠獨力完成的任務，但這一點，卻也並非我們選擇不作為的理由。

　　我們依然有很多機會，為此做出力所能及的貢獻。“軌道+物業”開發模式，是我們首先應該想到的努力方向。東京、香港等人口稠密大都市的發展過程表明，以城市軌道交通為骨幹的公共交通優先模式（TOD）能夠高效銜接周邊城鎮、周邊城市群，能增加核心都市圈住房有效供應、降低其居住成本。據有關部門估計，到 2020 年，我國城市軌道交通總里程有望較 2015 年增加近一倍，這將為大量新市民家庭提供符合其收入水準的購房定居機會。

　　其次，積極參與房屋租賃市場的發展，也可為新市民提供更多可承受的住房。租賃是國際大都市新市民解決居住問題的主要方式。如紐約、東京、倫敦都市圈，租房居住的佔比分別為 56%、54%和 50%。2016 年國務院相繼出臺的《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》和《推動 1 億非戶籍人口在城市落戶方案》中，高度強調了租賃在解決城鎮居民住房問題當中的重要意義。作為房地産行業的重要一員，我們當然應該積極響應。

　　除了住房本身，我們還應該看到，隨著年輕一代消費觀念轉變和網際網路時代的來臨，大量新出現的城市配套需求尚待得到滿足。養老、物流、教育、度假、創業等新興不動産及服務領域，才剛剛起步。上述新興業態合計，相當於新打造一個房地産行業。發達國家經驗表明，經濟進入成熟階段後，廣義房地産業的樞紐地位、以及對經濟發展的貢獻，不僅不會因供應逐漸充足而削弱，反而會因各類衍生服務而得到進一步強化。

　　我們依然面對廣闊的未來。而能否抓住這些機會，則取決於我們的專業能力，取決於我們能否以盡可能少的資源消耗，為社會創造盡可能多的真實價值。我們很欣慰，身處這樣一個充滿機遇的年代，也很榮幸能與廣大股東一起，共同面對全新的未來。