買房必看:這些風險要規避 以免辛苦攢的錢買了“愁”
中新網北京3月15日電 由中國消費者報社聯合部分城市消費者協會(委員會、消保委)編印,鏈家網提供內容支援的《不該忽略的購房知識》公益讀本日前正式發佈。中新網從看房選房、簽約訂房、支付房款、産權變更及物業交割等五部分的房産交易中大眾關注的熱點問題,對讀本內容進行梳理,供網友了解和規避買房可能遇到的風險。
【看房選房】
——四招識破網上虛假房源
網上找房時,當某套房的房價低於同區域均價很多;看房平臺沒有虛假房源的賠償的承諾;圖片與房源資訊對不上;房源介紹不體現稅費等關鍵資訊。可能就是虛假房源。
——五證不全房子不能買
買房者要警惕開發商虛假廣告宣傳。開發商常以“贈送面積”吸引購房者,但實際贈送可能是公用面積,購房者若獨佔可能面臨法律糾紛。
《建設用地規劃許可證》、《建設工程固話許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預售/銷售許可證》,這五證是證明房屋身份的合法有效證件,也是樓盤開發商具有合法性銷售資格的證明,開發商必須五證齊全才能保證購房者買房後能拿到房産證。
——看沙盤要知道這些門路
售樓處的沙盤要著重觀察樓盤的樓間距、樓棟位置、朝向、小區規劃等細節。朝向得看沙盤上的指南針來確定,不能憑感覺。採光可用鐳射筆照射樓房模式模擬日照,確定採光情況。
此外,沙盤上的樓間距與實際差距問題;配電站、化糞池等公共配套設施位置問題;小區周圍空地是否會有高大建築影響通風采光的問題,需要重點問銷售了解清楚。
——這些外部環境要注意
買房時除了關注房子本身的情況,還要關注房子外部環境,諸如噪音污染、光污染、漏水等情況。
對策是,可選擇晴天看房,觀察是否有玻璃反射陽光的情形;暴雨之後,前往小區考察住宅的防水情況;在小區周邊住一晚,感受是否有噪聲對自己造成影響。
圖片來自《不該忽略的購房知識》公益讀本
【簽約訂房】
——定金與訂金差別不只一字
定金具有法律效力,而訂金沒有法律效力,當收定金一方違約,定金可雙倍返回,而訂金只能返還原額。所以,買新房簽訂《認購書》時,留意認購書中寫的是定金還是訂金。而在二手房交易中,訂金常作為“誠意金”出現。
交了定金後,若雙方均不存在違約情況,僅對預售(銷售)合同條款或相關補充協議內容難以達成一致而未簽約,屬於雙方未能達成一致而互不違約,賣方應把定金全數返還買方,不涉及賠償問題。
——簽購房合同要注意哪些條款問題?
合同的規範性至關重要,關係到雙方的權益,一旦合同出錯,維權就舉步維艱。因此,簽訂合同時候,需要注意下面一些條款:
買賣合同約定的買賣雙方辦理各項手續時間,應前後對應一致;真實選擇房屋的抵押狀況,抵押情況和抵押權人要明確,抵押權人不可能為賣方本人;明確選擇“按揭付款”還是“一次性付款”,明確勾選貸款機構,填寫擬貸款金額及貸款批貸金額不足的解決方案;在主合同中應明確約定房屋交付時間,戶口未遷出的,明確約定戶口遷出時間。
——買多人共有的房子要全部共有人同意
購買多人共同擁有的二手房,共有權人需全部到場,不能到場的需要委託代辦,並提供公證過的《授權委託書》。未經全部共有權人同意簽署的合同可能無效。
賣方已婚,夫妻雙方均需到場,若配偶不能到場,配偶為非共有權人需提供親筆簽署的《配偶同意出售證明》;配偶為共有權人,則需要有《配偶同意出售證明》和《授權委託書》。
賣方離異的,需要提供財産分割證明(離婚協議、法院判決書)。
圖片來自《不該忽略的購房知識》公益讀本
【支付房款】
——如何防範賣家圈錢跑路和查封房風險?
買二手房週期長、流程複雜,可以通過資金監管規避房款支付風險,房子過戶了房款才到賣家手裏,防止“錢房兩失”。
如果擔心簽約後,過戶前房子被查封,合同裏寫清楚——如遇到法院查封,則賣方應承擔違約責任以及返還已付房款。
【産權變更】
——買二手房如何避免戶口糾紛
産權變更以不動産登記為準,只有辦理完過戶手續之後才能交易初步完成。但房子出現違建、查封、政策變動喪失購房資格等都是影響房屋過戶的風險因素。
在二手房交易中,因戶口問題引起的糾紛越來越多,為避免糾紛,買房時,一是要求賣方出示戶口本,並複印保留憑證,通過審查賣方戶口本,可大致了解賣方家庭的戶籍情況。二是,可前往公安機關查詢交易房屋的戶籍情況。
同時,交易時協商好戶口問題,約定違約責任,最好讓賣方預留一筆“戶口遷出保證金”,確認房屋內所有人員戶口遷出後,買方再返還保證金。
圖片來自《不該忽略的購房知識》公益讀本
【物業交割】
——二手房交房,不注意細節最易引發糾紛
買賣二手房最後一道程式是交房,物業交割最好遵循下面的流程:賣方騰空房子後,買賣雙方到場,買方對附屬設施、裝修、附贈家電等進行驗收,賣方結清水、電、寬頻、燃氣欠費,辦理過戶;物業費結清;確認賣方戶口是否遷出,學位查詢,買方進行戶口遷移;領取鑰匙、更換門鎖;最後簽物業交割單。
——新房收房開發商説的這些不要信
新房收房時,一定要先驗房,並查看《住宅品質保證書》、《住宅使用説明書》、《竣工驗收備案表》、房屋實測面積報告等文件。
一定要警惕開發商的口頭承諾“我們肯定會修的……”、“先交了費/簽了字,再帶你驗房吧!”、“先收鑰匙,再驗房吧!”、“給你代辦産權證唄!”。必須保持一個原則,先驗房再確認、交錢、簽字《住宅收到書》、産權證自己去辦等。若發現問題要開發商出具維修保證書。
——什麼情況下可拒絕收房
開發商不能出具收房應該具備的資料:《住宅品質保證書》、《住宅使用説明書》、《竣工驗收備案表》、房屋實測面積報告;所交付的房屋不是你購買的房屋,其結構設計與原圖不相符;房屋品質不合格、門窗等與合同的約定不相符;水電氣等附屬設施與合同約定的不相符;房屋其他項目與購房合同約定的不相符;合同未約定,房屋實際交付面積與原合同誤差超3%的;房屋品質問題嚴重影響正常居住使用的。(完)
[責任編輯:郭曉康]