“小産權”之痛：土地權屬衍生的住房黑市

　　2017春節前後，“小産權房”再次成為業內關注的熱點。在國內長期的住房體制改革過程中，由於各種原因，小産權房作為一種尷尬的存在一直廣泛游離于市場體系之外，形成龐大的住房黑市。

　　官方統計數據一直無法厘清國內小産權房的具體數目。不過在北京東六環，毗鄰燕郊的通州區內，一直存在著一個大型的小産權房社區——太玉園。2017春節後，在業主李優的帶領下，《經濟參考報》記者走訪了這座小區。

　　太玉園地處通州區張家灣鎮，南北走向的張採路將小區分為東西兩部分，加起來整個小區佔地有兩千多畝。據不完全統計，東西兩區的業主累計已經超過兩萬人。

　　李優説，當初選擇在太玉園買房子，最主要的原因是價格便宜。“説實話，這裡的配套設施很完善，挨著地鐵線，交通也方便；門口有菜市場有超市；小區物業費甚至只要五毛錢。”李優至今仍對這裡的環境很滿意，儘管當年只是無奈之選，但她沒有後悔。

　　和其他地方小産權房業主一樣，希望房子順利“轉正”一直是李優的願望。2006年，兩居室的小産權房入手後，當地的村委曾頒發過一個“産權證明”，這成為她擁有這套房子的唯一憑證。李優一開始就清楚“小産權”與“大産權”的區別，也自然希望太玉園的房子有朝一日能夠成為“大産權”，但是一轉眼十年過去，這個願望一直沒有實現。

　　公開消息顯示，在最近一次查處行動中，太玉園被罰款兩億元，但一切照舊。甚至，當地的張家灣村在玉帶河沿岸又建設了一批新的擴建工程。這些新建房子和現有的太玉園一樣，同樣是“小産權”。

　　李優沒有賣掉這個兩居室的打算。“我這房子現在租出去一個月也能有三千的收入，又不用還月供，沒必要賣掉。”她和大多數太玉園的業主一樣，在等待中繼續博弈。李優認為太玉園社區最終會有一個出路。

　　像太玉園這樣的小産權房社區，國內很多城市都存在。專家認為，太玉園是在村鎮集體用地上直接建造房屋出售給購房者。而在其他一些地方，基層政府在土地市場“先上車、後補票”是小産權房形成的主要原因。例如，將原本非住宅屬性的土地以住宅性質賣給開發商，地方財政可以多得幾倍的土地收入，後期一旦無法完成土地性質變更的“補票”行為，這些業主的房屋將永遠成為“小産權房”。

　　業內人士分析認為，各地出現“小産權房”現象，歸根結底是土地指標的問題。每年全國和地方都有相應的土地開髮指標。這些用地指標包括了住宅、商業、工礦、倉儲、公共基礎設施等各類性質。

　　據了解，地方上每年度工業、商業等性質用地指標往往産生冗余，而住宅用地指標則十分搶手。因此，地方政府普遍採取“先上車後補票”的方式，每年把部分非住宅用地直接以住宅用地賣給開發商，後期再補辦土地用途變更手續。在土地手續未變更之前，地上住宅一直是非法的“小産權”房。

　　針對這種畸形供求關係下産生的住房市場，業內專家認為，通過公開透明的招拍挂市場獲得的土地很難誕生出“小産權房”，因為土地權屬性質在出讓伊始已經十分明晰。而小産權房往往是繞過正常土地市場進行土地買賣，然後在五證不全的情況下進行銷售。因此，儘管解決歷史遺留的小産權房存在難度，但是杜絕增量並不困難，從土地出讓到房屋銷售中間的多個環節都可以做到有效監管和規避。