上海暫停“類住宅”審批 開發商火中取栗

　　12月28日，21世紀經濟報道記者獨家獲悉，上海已于12月22日開始暫停公寓式辦公樓的規土管理各項審批事項的審批。

　　一般而言，公寓式酒店和公寓式辦公樓都是類住宅産品，市場內40、50年産權的類住宅産品都有，“因此很難分得那麼清楚是全部暫停了還是部分暫停審批。”一名業內資深人士説。

　　上海市規劃和國土資源局日前召開研究加強“類住宅”管理有關工作部署會議，明確表態對類住宅加強管控，並督促各區對類住宅的供應量、銷售量、存量等基本情況進行摸底、排查。

　　一名資深業內人士評價稱，這表明上海有可能率先對類住宅進行整頓，以後房企要想借類住宅打住宅概念的擦邊球將會面臨阻力。“相關部門摸底調研，或許為進一步加深市場調控的信號。但市場調控整體是一盤棋，不能只看某些方面，或從某些角度解讀。”

　　上海中原地産市場研究部數據統計顯示，截至12月27日，上海類住宅2016年成交201萬平方米，同比增加76%;成交均價23404元/平方米，同比漲幅12.4%。

　　資金流入類住宅明顯

　　類住宅特指除了住宅、辦公樓之外的有居住功能的邊緣類産品，包括酒店式公寓、公寓式辦公、LOFT、SOHO公寓等。類住宅産品的産權大多數分為40年、50年兩種期限。從産品形態上看，上海的類住宅與北京市場俗稱的“商住房”概念相近。

　　由於類住宅地塊沒有辦法單獨統計，綜合多家第三方機構提供的數據可見，自2012年上海房地産市場開啟限購模式以來，上海全市出讓的691塊經營性用地中，商辦地塊有359塊，超過5成。上述業內人士透露，在郊區有不少辦公産權的用地出讓，但在上面建設辦公類産品往往由於郊區人氣不足很難銷售或者出租，企業或者投資客對接盤也比較謹慎。因此房企拿了這種地以後，往往會改成商住兩用或者辦公産權的公寓産品，通過類住宅與純住宅的價差，推動銷售，從而加快資金回籠。

　　這從一定程度表明在上述359幅地塊中，用於建造類住宅産品的地塊佔據較大比例。今年上海“325”樓市新政之後，酒店式公寓成交開始走高，6-8月成交創下歷史新高;類住宅産品的市場價格也快速增長。住宅限購，加上房企借酒店式公寓等住宅過渡性産品概念打擦邊球，導致資金流入類住宅市場日趨明顯。

　　綜合第三方機構的數據可見，今年1月份商辦類産品(包括類住宅與辦公産品)的成交均價為2.2萬元/平方米，到12月成交均價已達3.17萬元/平方米。環比來看，11月上海商辦類産品成交1523套，成交面積8.79萬平方米，均價2.69萬元/平方米;截至12月26日，成交1251套，成交面積7.19萬平方米，均價3.17萬元/平方米。

　　進入12月以來，類住宅的供應量在增加，但成交量遠超供應水準。12月5日-12月11日這一週，全上海類住宅供應量為4.1萬平方米，環比上漲32%;成交量為4.7萬平方米，環比上揚9%。均價3.1萬平方米，環比上漲6%。12月12日-12月18日這一週，類住宅供應量為1.9萬平方米，環比下跌53%;成交量為2.3萬平方米，環比下跌51%。到了12月19日-12月25日這一週，供應量已經連續兩周下滑至1.1萬平米，環比下跌43%;成交量為3.3萬平米，環比上漲43%。

　　成交均價卻一直上漲，比如12月中旬成交均價為34670元/平米，環比上漲11%，

　　由於成交量上漲，類住宅存量逐漸減少。有業內人士分析認為，進入12月，類住宅産品的行情爆發，也成為有關部門關注的主要原因。11月類住宅存量99.19萬平方米，按近12個月月均去化23.46萬平米計算，出清週期約需4.23個月;12月中旬存量94.42萬平米，按近12個月月均去化23.44萬平米計算，出清週期約需4.03個月。到了12月19日-12月25日這一週，存量94.67萬平方米，按近12個月月均去化23.29萬平米計算，出清週期約需4.07個月。

　　一個趨勢是，資金的進入導致類住宅有供不應求的苗頭出現。11月類住宅的供應呈現環比大幅下滑48%，項目主要集中在外郊環間，來自青浦新城板塊的萬達茂中心。11月類住宅成交量與10月基本持平為17.1萬平方米，同比則上漲36%。

　　或成房企業績生力軍

　　隨著成交量與價格的上漲，類住宅已成為房企關注的一個新的業績增長點。日前， 陽光城相關人士就透露，明年在産品線上的研發，SOHO將是其中一款主打産品。

　　而在近期熱銷的類住宅産品名單中，不乏上市房企身影。12月以來，成交金額居前的是華漕板塊的中駿廣場虹橋CLASS、長江國際商貿中心等。

　　據不完全統計，各大上市房企中，不少大型企業均擁有相當數量的公寓式辦公樓項目。在住宅、類住宅、寫字樓以及商業等多條産品線上的發展，導致龍湖近兩年在上海業績提升增速。實際上，龍湖在上海郊環區域佈局的多個大型商業綜合體項目，就包含有相當部分類住宅産品。2015年，上海龍湖簽約額超過48億元，其中北城天街攬獲上海類住宅産品銷售金額第五，銷售面積第一;2016年，龍湖位於上海松江的龍湖新壹城、北城天街SOHO産品貢獻了主要業績，這從龍湖集團上半年總簽約額貢獻中，長三角區域以49%佔比位列第一可見一斑。

　　與龍湖類似，2016年上半年，綠地銷售業績穩居上海頭把交椅，但其在售項目中商辦物業比重較高，商業地産類項目多達45個，銷售面積達15.40萬平方米，佔到綠地上半年銷售總面積的近三分之一，儘管其中類住宅比例尚無法統計，但可見非住宅類産品銷售對於大房企業績也有一定作用。

　　上述業內人士指出，上市房企在住宅限購政策加碼的城市，正以類住宅提升銷售業績，在調控逐漸走向深遠週期的過程中，房企將面臨調整與隨機應變的能力大考。“房企倚重類住宅産品開發與銷售，在政府發出整頓信號的當下，無異於火中取栗。”該名業內人士認為，住宅成交下滑與類住宅産品面臨調控，不僅考驗房企資金運作能力，對於前期的佈局與規劃都將會帶來影響。