房價“泡沫” ：2017年房地産市場風險或將集中爆發

　　資産泡沫在堆積，而銀行涉及房地産行業的貸款也還在快速增長。一方面，房貸業務幾乎成為大部分銀行信貸板塊中的絕對主力；另一方面，在相對謹慎的前提下，銀行對品牌房企佈局在一二線城市的住宅項目仍頻頻輸血。

　　業內人士表示，今年上半年市場的火爆掩蓋了部分市場風險。但房價“泡沫”風險與高企的個人按揭杠桿風險正逐步累積，樓市一旦調整，可能帶來不小的金融風險。如不及時化解，預計此類風險有可能在2017年集中爆發。

　　鼎力 房貸成銀行主力貸款板塊

　　從已披露的上市銀行的中報數據來看，房貸業務幾乎已成為各家銀行貸款業務的絕對主力。數據顯示，18家上市銀行截至今年上半年末的個人住房按揭貸款餘額合計為14.12萬億元，較去年底的漲幅接近20%。

　　數據顯示，建設銀行上半年新增個人住房按揭貸款4078億元，較去年末增長14.7%，新增房貸佔新增個貸的比例為97%。建行董事長王洪章表示，下半年還會大力發展個人住房按揭貸款業務，並加快住房公積金貸款的發展。

　　中信銀行數據顯示，上半年住房按揭貸款較去年末的增速達到29.4%。中信銀行董秘王康在發佈會上回答《經濟參考報》記者提問時表示，中信銀行對個人住房按揭貸款業務是“優先支援、優先發展”，但也有一定標準，同時確保風險可控。“我們也有白名單，優先選擇一些價位比較合理的、配套良好的樓盤；資質評級較高的開發商樓盤；一線城市、價格比較穩定的樓盤。”王康説。

　　興業銀行2016年上半年新增的1698.07億元的貸款當中，有55.3%來自於新增個人房貸。“下半年興業銀行將繼續大力發展資本佔用低、資産品質比較穩定的個人住房按揭貸款業務。”興業銀行風險管理部總經理鄒積敏表示。

　　實際上，不少銀行都在通過打低價牌來加大對房貸市場佈局力度。以天津為例，目前提供房貸業務的16家銀行全部提供優惠利率，致使天津的首套房平均利率低至4.11%。

　　房貸業務成為銀行信貸板塊中的“香餑餑”是有其內在原因的。交通銀行首席風險官楊東平表示，經濟下行壓力增大，實體經濟的某些領域將出現困難。與過去相比，高貨幣投放、高投資、高拉動的經濟發展模式可能難以為繼。因此，相比于某些銀行熱衷的公共設施和政策項目，交行更看好個人住房按揭貸款業務。“從抵押率來分析，再綜合交行對房地産市場未來走勢的判斷，我們覺得這一塊業務仍然是比較安全的。”楊東平説。

　　分化 銀行源源不斷輸血大房企

　　與銀行對個人房貸業務幾乎全力投入形成對比的是，銀行對房地産開發商的對公貸款增速則較為平緩。從數據來看，截至2016年6月末，18家上市銀行對公業務中涉及房地産業的貸款餘額合計4.41萬億元，較2015年年底的4.29萬億元增長僅為2.8%。

　　不過，這並非意味著銀行對房企的徹底“冷落”。實際上，銀行對不同的開發商態度分化明顯。對於一些知名房企，其從銀行獲得的資金有增無減。廣發證券報告顯示，2016年1至7月，其監測的重點上市房企共發生銀行貸款227筆，合計貸款總規模1562.94億元，與2015年同期相比上升138%。而從銀行授信方面，7月共有11家上市品牌房企獲得銀行授信，涉及額度263.9億元，環比上升568.1%，為16年以來最高水準。

　　但是對一些風險相對較高的房企，銀行則表現得比較謹慎。一位股份制銀行某支行對公業務負責人也對記者表示，“銀行對開發商主體會有所選擇，另外，對項目也會有所選擇，一般住宅項目、棚改項目會介入，但是商業項目、商改住項目就會很謹慎。”

　　一位長期關注房地産行業的評級公司人士對《經濟參考報》記者表示，“如果一個房企的主要庫存在一二線城市，那麼其現金流應該不會太差，而且最差也可以靠賣地來撐著。現在經濟下行，與一些製造業比起來，房企的盈利前景還是要好一些，因此，重點佈局在一二線城市的大開發商從銀行融資並不會太困難。”

　　值得注意的是，除了表外貸款，銀行表外資金還有相當一部分流入了房地産企業。據媒體援引中債登的統計數據，截至去年末，銀行理財投向實體經濟15.88萬億元，其中投向房地産的佔比為9.68%，即餘額為1.54萬億元。如此算來，今年上半年銀行理財資金流入房地産行業新增了5500億元。

　　警惕 樓市調整或催生業界風險

　　從目前的情況來看，由於近一年尤其是今年上半年市場非常火爆，包括銀行資金的大量資金仍在通過各種渠道流入房地産行業，短期內房企資金鏈仍有支撐。但有業內人士警示，在2017年房地産市場風險有可能將集中爆發，尤其值得注意的是，一些一二線城市可能也難以倖免。

　　上述業內人士表示，近年來，房企回歸一二線重點城市趨勢明顯，這也是一二線房價只升不降的主要原因，但隨著項目的深度開發、資金的收緊以及預期的改變，一二線城市也難以逃脫價格下行趨勢，“這就如同20年前的日本東京，所有人都認為土地寸土寸金，不可能跌價，但事實上，東京的房價最終迎來了近半的跌幅。”他説。

　　中原地産數據顯示，截至目前，北京歷史累計土地出讓經營性用地樓面價超過3萬元的地塊合計有59宗，合計土地出讓金為1919.38億元。這意味著，如果按照目前市場正常的銷售利潤計算，這部分地王的總貨值預期將在3800億元，而截至7月底，北京整體樓盤的銷售額僅為224億元。這裡面醞釀著巨大的市場風險。

　　中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，今年9月到明年上半年，樓市總體將出現短期調整，深度調整城市更加集中。

　　在房價“泡沫”的同時，個人按揭貸款的高企也意味著個人杠桿的風險正在累積。海通證券分析師姜超表示，目前中國居民購房的商業貸款杠桿率大約為42%左右。“7月國內人民幣貸款增量達4636億元，其中代表居民房貸的居民中長期貸款增量高達4773億元，佔信貸總額的比重已經超過100%。”他表示，如果房貸增速維持目前25%至30%的水準，那麼房貸收入比將在明年或後年達到美國、日本目前的水準，並在2020年達到美國次貸危機前的歷史高點。

　　招商銀行副行長對劉建軍此前表示，“房貸個體風險是不大的，中國銀行業房貸的整體違約率、不良率都比較低。但如果經濟持續下行，出現房地産市場的崩盤，那就是系統性風險。”

　　廣發證券分析師樂加棟表示，整體來看，2016年以來房企融資渠道依舊多元化，且資金成本處於歷史相對低位，加上熱點城市庫存明顯下行催生補庫存的融資需求，房企整體融資活動活躍，並且融資結構仍然以低成本的公司債為主。但是，隨著7月中央會議首次提出抑制資産泡沫，目前部分銀行已經收緊開發貸，縮短開發貸週期，同時證監會再次規範房企再融資資金不得用於拿地、補充流動資金和償還銀行貸款。結合土地市場“地王”頻出現象，未來不排除監管層對房企資金渠道進行管控的可能性。