地産業重塑進行時：盈利模式面臨重建

　　每經記者　杜冉樂

　　8月17日,上海靜安區中興社區地塊成交總價高達110.1億元!樓板價超10萬元/平方米!溢價率139%。消息公佈後,市場一片譁然。大家都在討論這塊地為什麼這麼貴,卻很少有人關注到地塊要求永久持有15%的物業,可能最大程度攤銷項目的房地産開發成本,降低盈利風險。

　　在今年的博鰲房地産論壇之後,新城控股高級副總裁歐陽捷在他的個人公眾號“歐陽先聲”上發表署名文章——《資金氾濫時代,重資産就是最好的資産?!》。歐陽捷認為,如果開發商把開發的物業,不是全部銷售,而是持有,那麼即便是三四線的商業地産也可以做到12%的投資回報,這在“資産配置荒”的現在,是相當優質的稀缺資源。

　　近日,《每日經濟新聞》記者在參加由觀點地産新媒體、每日經濟新聞聯合主辦的2016年博鰲房地産論壇時發現,整個房地産行業的商業模式正在悄然重塑,只是這個重塑過程或將極為漫長……

　　過去一兩年,多數房企大佬的臉上寫滿了“轉型”焦慮,即使內心害怕被別人歸為傳統行業,這個行業其實已然如此。

　　所謂傳統行業,就是重資産行業。不少房企恨不得全部甩掉厚重的資産包袱,輕裝上陣,但年中至今,估值偏低的地産股突然瘋漲,大藍籌股如萬科被資本圍獵。

　　日前,權威統計數據表明全國房地産銷售增速創下新高,新增房貸額度佔社會貸款比重明顯加大,核心城市“新地王”又不斷涌現,房地産投資增速卻呈現反向下滑。

　　在博鰲房地産論壇上,中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松説,當前國內居民實際債務杠桿被低估,房貸收入比接近發達國家水準。不少房企高層也坦言,從未像現在這般困惑于罕見的市場不確定性,希望房地産能夠回歸理性,但當前樓市更像一場博弈,房企也面臨囚徒困境。

　　●樓市升溫加劇“流動性陷阱”?

　　自2014年11月份以來,央行連續宣佈多次降息以及降準或定向降準或PLF、MLF等貨幣政策工具,意在讓更多資金流向實體經濟,尤其是融資成本偏高的民企。

　　截至目前,市場上的一年期無風險利率已低至1.5%,三年期無風險利率也只有2.7%。央行官網最新數據透露,上海銀行間市場針對一年期的同業拆借利率也僅有3.02%,十年期國債收益率也低至2.67%。

　　在市場人士看來,一組關鍵指標來自凸顯貨幣流動性的貨幣供應量。央行數據顯示,截至7月末,狹義貨幣(M1)餘額44.29萬億元,同比增長25.4%,增速分別比上月末和去年同期高出0.8個和18.8個百分點;廣義貨幣(M2)餘額149.16萬億元,同比增長10.2%,增速分別比上月末和去年同期低1.6個和3.1個百分點。

　　7月下旬,央行調查統計司司長盛松成曾公開説,“從M1和M2的貨幣剪刀差趨勢看,中國企業已出現‘流動性陷阱’現象。”7月份M1與M2增速“剪刀差”擴大化似乎成了該言論最好的佐證。

　　近日,央行有關負責人解釋説,M1增速持續上升,一是中長期利率降低,企業持有活期存款的機會成本下降;二是房地産等資産市場活躍,交易性貨幣需求上升,尤其房地産和建築業公司持有的貨幣資金增加比較多等。

　　當前,一個不爭的事實是房地産又扮演了“吸金大戶”的重要角色,像7月新增貸款4636億元,幾乎全部屬於住戶貸款尤其是個人房貸,但非金融企業貸款減少26億元。

　　央行前述負責人坦言説,從住戶部門貸款看,今年增長確實比較突出,當然主要與不少城市樓市升溫有關。從地産機構監測來看,剛公佈半年報的世聯行表述説,無風險利率持續走低背景下,房産作為剛需消費與投資品能有效抗通脹與保值增值,金融屬性越來越強。

　　從房企融資端來看,除了近期再融資受限之外,境內外發債融資仍然暢通,僅上半年發債融資額7000億元,幾乎與去年全年持平。

　　●去庫存暗藏結構性扭曲

　　就房地産來説,著名經濟學家、國民經濟研究所所長樊綱表示,所謂“流動性陷阱”指的是流動性再多,大家也不花錢,不買房。

　　現實情況卻顯示,按照國家統計局的數據統計,前7個月,全國商品房銷售面積75760萬平方米,同比增長26.4%;商品房銷售額57569億元,增長39.8%。7月末,商品房待售面積71382萬平方米,比6月末減少34萬平方米。

　　8月12日,央行公佈數據顯示,7月人民幣新增貸款4636億元,同比少增1.01萬億元。分部門看,住戶部門貸款增加4575億元,佔當月新增人民幣貸款的98.68%。由於住戶中長期貸款中絕大部分是房貸,因此多數市場分析人士認為,房貸構成了7月新增人民幣貸款的主力。

　　上述數據表明房地産仍在被消費與吸納,並且相比去年同期仍在增長。但4月份以來,上海、蘇州、南京、杭州、合肥等城市新“地王”頻出,樓面地價溢價率也格外驚人,土地的高溢價率直接拉升了相關城市“地王”周邊房價的快速上漲。

　　前7個月,龍頭房企受益於典型一二線樓市升溫而使其銷售業績屢創新高,像萬科已破2000億元,恒大突破1800億元,同時這兩大房企巨頭均視銷售3000億元貨值為年度目標,尤其是恒大屬於後來上調了目標預期。

　　翻看媒體對上海樓市報道,記者發現,去年中期被曝出當地庫存週期13個月不到,去年底庫存週期被曝出僅7.9個月,到今年2月下旬僅4個月。

　　今年3月份,一線房價暴漲的幕後推手被“揪”了出來,首付貸成了眾矢之的,買房加杠桿被叫停。近來,住建部聯合央行、工商總局等多部門聯合試圖整治房産仲介首付貸等違規違法金融産品。

　　按照中國銀行業協會首席經濟學家、中國“十三五”規劃專家委員會委員巴曙松的研究結論,中國的居民杠桿率近年來增長非常快,從2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%。

　　“2016年這個數字估計會超過43%。每一輪房價的上漲,都伴隨著居民杠桿率持續的提升,而在房價平穩的時候,杠桿率也總體平穩,房價越平穩,老百姓越不借錢買房子。”巴曙松説,與英美、日本等國家相比,我們低於發達國家,但與墨西哥等發展相近國家相比,已比較高了。

　　從微觀層面來看,針對新增貸款流向房地産投資,中國工商銀行博士後科研流動站、中國工商銀行城市金融研究所藏波撰文説,這將形成兩個抑制“去庫存”的桎梏:一是推高了房地産交易價格;二是導致了“去庫存”的結構性扭曲。

　　臧波第二個觀點的邏輯在於當前全國東、中、西部地區現有庫存均出現了不同程度的下降,但屬於去庫存短期繁榮,背後難掩年內供給端的商品房新開工量的“由負轉正”變化,或産生抵消效應,積攢新的庫存。

　　世聯行給出的數據亦顯示,北上深三地房價收入比分別達18.4、16.5和21.5,認為當前購房門檻越來越高,房價高走,首付跟隨大幅提高,消費者上車門檻也大幅提高,相當一部分購房者被擋在門外。

　　●博弈房地産理性回歸

　　8月17日,年初赴港上市的融信集團豪擲110億元拿下了上海靜安區一商住用地,可售部分的樓板價高達14.6萬元/平方米,一舉刷新了全國樓板價新紀錄。

　　誰在推高地價與房價?對此問題,有指向政府壟斷土地,也有指向購房者把房價買貴了,也有指向房企不理性等,但至今莫衷一是。

　　樊綱反駁説,“大家都抱怨地價太高了,你嫌高可以不要拍。對市場的分析,對市場的預期,很多是因為我們(房企)內部在引導,引導房價漲上去。”

　　按照中國房地産協會原副會長朱中一的觀點,中國樓市還是一個政策主導的市場。與此看法相似,著名經濟學家、中國社科院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮也認為,中國房地産遠沒有市場化。

　　基於當前中國樓市較為鮮明的“政策市”特徵,不少龍頭房企仍將公司戰略及決策押注在政策趨勢上,而往往忽視了自身行為的示範效應。

　　旭輝集團創始人、旭輝控股董事兼主席林中説,“一個企業是很難改變環境的,我們也想適應環境變化,像博鰲房地産論壇這種會議,大家聚在一起形成一個共識,採取一個相應的行動。我認為這既是我們在適應這個環境,也是我們在逐步改變這個環境。”

　　房企真能步調一致嗎?就樊綱的上述觀點而言,其立足點就是單個房企在市場博弈下所面臨的“囚徒困境”,像拿地心理上,你不拿地,別人也會拿,被別人趕超等,個別房企“缺糧心慌”的態度亦説明瞭該問題。

　　旭輝、陽光城等相關房企負責每人平均告訴《每日經濟新聞》記者,等市場回歸理性了再拿地,認為現在並非拿地好時機。

　　全國房地産商會聯盟主席顧雲昌也表示,現在處於樓市小週期的高點,那些拿下“地王”的房企未來日子很可能不好過。但截至發稿時,記者注意到,個別熱點城市仍然頻現新“地王”。