房齡超過10年的房子需維修保養 該誰“掏腰包”？

　　【導讀】房齡超過10年的房屋陽臺吊頂突然漏水，墻體被泡壞，晾曬在陽臺的珍貴字畫也被水淋濕，業主心痛不已。多次聯繫物業到府維修遭遇推諉，業主發律師函催促對方履行維修等義務，物業則依舊不修不賠不答覆。《天天315》本期聚焦：房齡超過10年的房子需維修保養，該誰“掏腰包”？

　　據經濟之聲《天天315》報道，不少早期交付使用的商品房已經陸續過了質保期，進入維修保養的集中期，除了房屋共用部位需要維修外，入住多年的房子內部也會出現漏水等各種品質問題需要維修。很多人都知道保修期滿後要維修和更新房屋共用部位，可以動用房屋專項維修資金來解決，但很少有人知道房屋過了質保期後，房屋內部墻體等部位出現漏水等品質問題需要維修，該如何解決。

　　北京新裕家園小區業主聶先生近日向我們節目組反映，今年8月6日清晨，家中陽臺吊頂突然漏水，家人發現時，陽臺墻體已經被泡壞，晾曬在陽臺的珍貴字畫也已經被水淋濕，還有部分物品也被水泡壞。聶先生告訴記者，當時全家人看到字畫被水淋濕時，都心疼壞了，催他趕緊聯繫物業搜尋漏水原因，了解清楚漏水損失該向誰索賠。

　　聶先生：正好是早上，全家人剛剛起床就發現屋裏跟下雨一樣有雨滴拉下來。而前一天北京是沒有下過雨的，我在四層，沒有在頂層，這個樓總共是17層。家裏孩子也非常害怕，覺得是不是要趕緊出去躲避一下，萬一房子要塌了怎麼辦，因為的確實漏的比較厲害。正好我在陽臺上還放了一幅比較貴重的名家字畫。事情發生，第一時間家裏人就及時致電了小區的物業管理公司，北京新世界物業管理公司新裕家園物業項目部。在致電之後，物業工程部人員大概在20多分鐘之後來到家裏。勘察以後，懷疑是樓上空調冷凝水長期滲漏，但是不排除是建築品質本身有問題，那段時間北京下過幾次大雨，但是最終物業公司的項目部沒有就滲漏的原因和責任進行過認定。

　　在物業沒有對滲漏原因和責任進行認定的情況下，聶先生也找過樓上鄰居，鄰居堅稱是建築品質問題，拒絕負責維修及賠償損失。

　　8月7日到8日，聶先生又多次連續致電物業項目部，要求對方儘快對陽臺滲水進行責任認定、對造成的建築損毀進行修復、還有賠償漏水損失。物業則一直推諉，用各種理由搪塞，一直不予正面答覆。業主又發律師函催促對方履行維修等義務，物業則依舊不修、不賠、不答覆。

　　聶先生：他始終聲稱他僅代表個人，事故原因讓找他們領導，我説你們領導什麼時候有時間，我去找，或者説讓他來業主家一趟。然後他的態度就發生了非常大的變化，他説他們領導的時間不是他能定的。我説那你們領導什麼時候有時間，如果再下一次雨，家裏再漏水怎麼辦？他説那沒辦法，肯定要等領導的時間。我説我是業主，業主要求物業公司就漏水的責任給一個説法，如果説樓上漏水，我起訴樓上也可以。如果是建築品質的問題，不管房屋品質在不在質保期，作為業主在按期繳納物業服務管理費，買房的時候也都交了契稅以及價格比較高的公共維修基金，該動用公共維修進行外立面防水處理，這是物業應該採取的措施，物業是負有維修責任的。這些天我反覆跟他溝通，他是沒有給我任何積極答覆。

　　聶先生向記者提供了字畫照片、律師函、還有和物業的通話錄音等證據資料。核對過相關資料後，記者撥通了北京新裕家園小區物業項目部的聯繫電話，向對方核實漏水原因及如何處理房屋漏水問題。

　　記者：他們家陽臺吊頂漏水的原因到底是什麼？

　　物業：稍等會。您好，這麼著吧，您給我留個電話，回頭我們跟您回復，好嗎？

　　記者：這個事情已經發生了十多天了，您這邊對這個事情應該很清楚。

　　物業：我跟部門的客服人員問一下，問好了然後再給你回復好嗎？

　　記者：大概什麼時間回復？

　　物業：我問一下我們領導好嗎？

　　記者：我們想了解這樣幾個問題，一個是他房屋漏水原因，你們肯定是去確認過。第二個怎麼處理。

　　物業：我問問，好嗎？

　　記者：那你們儘快回復好嗎。

　　物業：好的。

　　記者等待兩天，到截稿前，北京新裕家園小區物業項目也沒有回復任何電話和郵件。聶先生家陽臺吊頂漏水嚴重，北京新裕家園小區物業接到業主反映相關問題後，都採取了哪些措施，是如何答覆業主的？業主提供了幾段錄音證據資料。

　　業主：你們今天聯繫503了沒有？

　　物業：這人不讓進。

　　業主：你昨天已經都進了，今天還進什麼呀？昨天你們的師傅都説了就是空調冷凝水漏的，但人家認為是房子品質問題。

　　物業：人家説沒開空調，人家不承認開空調。

　　業主：他説他沒開就沒開呀？

　　物業：我們也沒有切實證據説人家開了。你先聽我説，明天我給您問一下工程部領導，怎麼著我給您回話，要是冷凝水造成的，你就找他，您看行嗎？

　　業主：好。

　　第二天，物業回復業主，物業工程部説，陽臺吊頂漏水是樓上空調冷凝水長期滲漏所致，但是當業主要求對方出具相關的證據時，對方又説自己"沒有資格給説法"，向領導彙報後再給予答覆。

　　聶先生：漏水原因是什麼？

　　物業：我們工程師傅説是樓上冷凝水管。

　　聶先生：但是你光告訴我沒有用，人家樓上不認可，説物業沒有跟他説過。也就是説你物業不管這個事，你要我找503可以，你得出證據，光空口跟我説人家的原因，人家説他漏水的時候，你們也沒進去看過。

　　物業：這個只是工程部告訴我的原因，我是給您回一下信。我可以給您做的就是，把您所有要求記錄下跟領導反映，讓領導給您回話，看你怎麼解決。

　　聶先生：我的要求很簡單，第一你今天告訴我漏水的原因，我要你們確認這個原因是否代表物業管理公司整體最終的結論。第二個這個結論你做出了就是503的話，我要告他，你得配合給我提供個人資訊，因為你是物業，你是對業主付有管理責任，如果你要不提供，我就要連帶起訴你來查。

　　物業：好的，我這邊給你記下來，好吧。

　　在這之後，物業方面沒有給出任何具體的答覆，只是又告訴業主，領導很忙，得提前預約。聶先生依對方要求，向對方預約了很多次，但是直到今天，聶先生也一直沒有見到這位領導。房屋過了質保期，陽臺吊頂漏水泡壞墻面和物品，到底該誰對陽臺滲水進行責任認定、對造成的建築損毀進行修復、還有賠償漏水損失？

　　北京物業維權專家陳鳳山、北京潮陽律師事務所律師裘葉律師進行分析點評。

　　經濟之聲：先給我們做一個普及，房屋質保期怎麼樣來界定，在質保期之前和之後業主都應該享有什麼樣的權利以及該履行什麼樣責任？

　　陳鳳山：房屋質保期一般是在購房合同中進行約定，基本內容是主體結構是五年質保期。其他是兩年質保期，國家也有相應的規範，在質保期內，業主發現房屋品質有問題，可以向開發商主張權利，要求主張維修。這個維修是由開發商來出資的，一般情況下是由承建單位，就是建設房有一個品質保護金抵押在開發商的，質保期過了之後，責任就變得比較麻煩，主要是看自然老化還是説有其他房屋品質是由誰造成的，由造成損失的這一方來出相應的費用。

　　經濟之聲：北京的聶先生所遇到的這個問題，首先房屋肯定是過了質保期了，陽臺吊頂漏水，破壞了墻面，更重要的是當時陽臺上還有一幅非常名貴的字畫正在晾曬，字畫也遭受了損失，這樣的一個情況，漏水的原因和責任怎麼認定？該由誰來進行認定？

　　陳鳳山：責任認定是一個挺複雜的事情，首先第一個，物業公司要有初步認定義務，因為他是對小區有管理權，如果沒有業委會是進行前期管理，開發商做。他要對這個做鑒定，要初步認定。如果認定各方不予認可，要有專業機構來進行認定。

　　經濟之聲：過了質保期的房子如果遭遇到了聶先生的情況該如何來進行認定的問題，他認為首先由物業來進行認定，然後如果説還有分歧的話，就要請第三方來進行認定了。

　　裘葉：我認同陳先生的意見。首先就物業來説，它對於這個是專項管理，我們認為它可能比普通業主，專業知識更豐富一些，由它第一時間來進行初步的檢測或者是斷定，可能對於矛盾的解決是第一步。如果雙方對於爭議或是物業公司提出意見不認可的情況下，可以考慮請第三方的仲介機構來進行相應認定。這種認定可能會存在一些什麼問題呢？如果雙方沒有進入訴訟階段之前，雙方要對這個問題進行相應第三方鑒定機構認定的情況之下，最好第一，雙方要協商一致共同選擇一個鑒定機構，因為這樣會避免一旦鑒定機構出了結論，另一方説我不同意做鑒定。在請第三方鑒定機構之前，雙方一定要達成一致同意請鑒定機構，同意請的某一家的鑒定機構能確定下來，這樣做鑒定可能會更好一些。

　　經濟之聲：如果要找鑒定機構來進行鑒定，費用誰來出？

　　裘葉：一般是誰申請誰先墊付，不是説最終就由這個人來承擔，一般是申請一方是先行墊付鑒定費用，然後看最終責任。比如鑒定機構結論説是由於房屋本身品質問題，費用可能就由開發商或者物業來承擔。如果鑒定結論出來是由樓上的這位鄰居的原因造成的，可能這個鑒定費用就由他來出，當然在沒有進入到訴訟程式之前，這個費用建議是雙方協商，事先就約定清楚了費用由誰出，如果到了這個法院以後，這就由法院直接來裁定。

　　經濟之聲：假設鑒定出是因為空調冷凝水滲漏所造成漏水，誰該對造成的建築的損毀以及物品的損毀來承擔相應損失？

　　陳鳳山：就這個案例本身而言，我覺得現在這位業主判斷有些不太全面或者策略有點不太恰當。第一，我們解決矛盾一般有調解和訴訟兩種方式，現在他連調解都沒有介入，但是耽誤了很多時間，他能夠找律師發律師函，也做了一定的取證工作。但是因為無法進行責任認定，他遲遲在跟物業公司在反覆的溝通，沒有效果。有效的途徑應該是儘快提起訴訟，但是有一個障礙就是他現在不知道樓上的業主的名字、身份證號等，他可能覺得訴訟可能會産生一定障礙。我給他的建議是説先告物業公司，到法庭上要求物業公司或者要求法院把樓上給追加進來。

　　裘葉：陳先生説的這種方式是可行的，首先如果我能確定這個責任人是誰，肯定直接被告就是相應的責任人。如果我現在目前為止沒有辦法確定，需要在法院審理過程當中查明的情況下，可以考慮採用陳先生的説法，起訴目前的物業公司，在訴訟過程當中要求法院追加樓上的業主作為一個第三人或者是共同被告參與訴訟。

　　陳鳳山：這裡邊的鑒定有兩個，第一個鑒定就是責任鑒定，第二個就是損害額度的鑒定，金額鑒定。因為涉及到他的一張字畫，所以鑒定機構不止一個，一個是房屋品質也就是責任認定的鑒定機構，還有一個字畫的價值的鑒定機構，這我覺得都需要雙方協商認定，因為調解雙方達成一致意見的，它的效率是很高的，是不能反悔的。但是現在是不可能形成調解，從這個案例，應儘快進入訴訟，由司法鑒定機構去做損害責任的鑒定和字畫金額的鑒定。鑒定出來法院來判定到底賠多少錢，事情相對簡單。如果物業公司拒絕提供樓上資訊，如果損壞不是由樓下的業主聶先生造成的，物業公司就要承擔責任，因為他拒絕提供相關資訊，隱瞞了相關資訊，相當於責任轉移到他這一方。

　　裘葉：首先我們還是得依據鑒定結論，説責任主體是誰，然後由這個責任主體來承擔由此給現在的業主造成的損失相應的賠償責任，這是比較明確的侵權責任問題。但是還有一個問題就是説鑒定出來如果是房屋品質問題造成的，而不是所謂的空調冷凝水，或者是其他的原因造成的情況下，現在的這個責任主體可能就會是開發商或者是物業，當然開發商可能會主張説，五年的防水的質保期已經過了，所以不承擔責任。但是現在是要強調，如果是房屋品質的問題，開發商對房屋品質是承擔責任是終身，一般來説是房屋的使用年限，很多開發商會拋出來説已經過質保期了，就不保修了，但實際上不是這樣的。這個如果能協商更好，如果不能協商的情況下，建議儘快的訴訟，業主也提供需要固定保全相應的證據，這樣在訴訟過程當中會有利。

　　經濟之聲：房屋過了質保期，陽臺吊頂漏水泡壞墻面和物品，到底該誰對陽臺滲水進行責任認定、對造成的建築損毀進行修復、還有賠償漏水損失？

　　陳鳳山：這個要具體分析，第一業主買的房屋其實是由二部分構成的。一個就是專有部分，就是屋門以內，窗戶以內，四壁以內專有部分。一個是屋門以外共有部分。如果是在專有部分裏出現了品質問題，如果過了保質期，如果也不是開發商責任，這個費用應該是由業主自己承擔，並不是要物業公司、開發商，必然來支付的費用。第二在專有部分以內，有一些設施設備是屬於共用的，比如廚房裏頭那根粗的水管，如果有問題，這個費用不是由業主來出的，是由物業公司或者是開發商來出的。至於是不是要使用維修資金，要看問題情況的大小和涉及的面有多少，如果涉及到了整個樓，涉及到了維修資金使用的要求，可以用維修資金來使用，更換。如果小的日常維修，還要由物業來出，像共用的設施設備。但是非共用的這種專有部分是由業主來承擔的。

　　裘葉：我們要明確專項維修基金是用在哪兒？用在住宅的公用部分和公用設施設備。小區業主自己買的這一部分的面積是屬於專有部分，而不在公用部位裏，所以不是所有設備設施或部位，質保期以後出現了問題都可以動用公共維修基金。只能是大家共用的部分和共用設施，比如門廳、共用的樓道、電梯廳等或者是外立面，就樓的外立面和屋頂，這種部分是屬於叫共用設備設施。比如這種電梯，消防設施，天線、照明等等這些是屬於公共設施的，而且如果這部分出現了一些問題，需要有比較大的改造或是有相應程度，如果小修可能還是動用不了公共維修基金。而如果是業主家裝修出現了問題，或者是你房屋專有部分在使用過程當中非品質問題出現的維修費用，可能確實是由業主自行來承擔的。

　　經濟之聲：保修期滿之後要維修和更新房屋的公有的這個部分是可以動用房屋專項維修基金來解決，過了保質期之後，如果出現了問題，能不能也用這筆資金解決相關的問題呢？陳先生你的意見。

　　陳鳳山：我覺得這個要具體分析，第一個我們業主買的房屋其實是由二部分構成的。一個就是我們通常講專有部分，就是他的屋門以內，窗戶以內，四壁以內專有部分。一個是屋門以外、共有部位。那麼如果是在專有部分裏邊出現了品質問題，如果過了保質期，如果也不是開發商的責任，這個費用應該是由業主自己承擔的，這是第一個我們要清楚的，並不是要物業公司、開發商，必然他們來支付的費用。第二個在專有部分以內有一些設施設備是屬於共用的，比如説我們廚房裏頭那根粗的水管，如果有問題，這個費用不是由業主來出的，是由物業公司或者是開發商來出的。至於是不是要使用維修資金，他要看問題情況的大小和他涉及的面有多少，如果涉及到了整個樓，然後涉及到了維修資金使用的要求，可以用維修資金來使用，更換。如果小的日常維修，還要由物業來出，像那種共用的設施設備。但是非共用的這種專有部分是由業主來承擔的。

　　裘葉：首先是這樣，我們要明確專項維修基金它用是用在哪兒，用在住宅的公用部分和公用設施設備，也就是説，我們剛才提到的這個小區業主你自己買的這一部分的面積是屬於專有部分，而不在公用部位裏面，所以説不是所有的這種設備設施或者部位出現了質保期以後出現了問題，都可以動用公共維修基金的。也就是説只能是大家共用的部分和共用的設施，比如説我們説的門廳，共用的樓道，電梯廳等等或者是外立面，就樓的外立面和屋頂，這種部分是屬於叫共用部分，共用設備設施，比如説這種電梯，消防設施，天線、照明等等這些是屬於公共設施的，而且如果説這部分出現了一些問題，而且他這個是需要有一個比較大的改造或者是他有相應的程度，如果小修的話可能還是動用不了公共維修基金。而如果是業主家裏自己的裝修出現了問題或者是你房屋專有部分在使用過程當中非品質問題出現的這些維修費用，可能確實是由業主自行來承擔的。

　　再來關注一個相似案例。

　　昨天，廣東東莞百悅尚城小區的業主給我們節目組發來郵件説，他是在2009年6月份購買的廣東東莞市鴻景房地産有限公司所開發的房屋，4個月後房屋就出現品質問題，房屋出現穿過外墻的裂縫，還嚴重漏水，向物業反映後，經物管確認，這是由於房屋本身的品質問題導致的。

　　據業主介紹，廣東東莞市鴻景房地産有限公司一位工作人員還在2010年10月10日向他出具了一份《墻面、頂板裂縫維修方案》。在這之後，有人對房屋進行了維修，但房屋裂縫問題依舊存在，直到今天，也還沒有徹底解決。業主希望開發商能夠給予適當補償，但開發商以房屋已過質保期為由，拒絕支付和繼續維修。

　　經濟之聲：廣東東莞案例遭遇到的情況，業主特別想知道，這筆費用到底應該由誰來承擔，可不可以向開發商或者是物業公司要求賠償？

　　裘葉：當時在出現問題以後，經相應的物業管理部門認可，説這個東西確實是房屋品質問題造成的，責任承擔主體應該是由開發商，而開發商由於可能屢修屢漏或者是屢修仍然沒有修好的情況之下，導致這個時間過渡到了5年以後。如果出現這種情況的話，開發商仍然需要承擔相應責任，為什麼呢？因為這個問題或者是維修責任還是出在五年之內，由於開發商沒有好好維修或者維修不夠好，以至於這個問題一直存續。這種情況下，業主如果保存相應之前各種維修記錄，還是可以向開發商去主張費用承擔的問題。

　　陳鳳山：關於維修，有這麼一樣規定，如果在保修期內出現了維修，保修期應該是自動延續的。就南方的東莞的小區這個情況，這個業主採用的策略也是有問題的，他一直在和相關部門、開發商、物業公司在溝通，但是溝通的這個時間太長了。在維權的過程當中一定要給自己設定一個期限，無論是時間上的期限還是金額上的額度，要有一個心理底線，比如説溝通半年如果溝通不成就要起訴，否則溝通時間很長很長，到最後證據、現狀，可能都隨著時間延長出現了一些情況變化，不利於你主張權利的。就這個情況而言，如果他在相應的期限之內，又保存了證據的話，儘管去訴訟，可能比他現在還在糾結溝通的情況要好得多。