房地産多項典型指標回落 重點城市調控收緊

　　近日，國家統計局發佈7月房地産開發投資和銷售情況顯示，7月份，房地産開發景氣指數再度下滑至94.01，比6月份回落0.39點。造成景氣指數下滑的主要原因，是當月房地産多項指標有所回落或漲幅放緩。

　　2016年1月至7月，全國房地産開發投資55361億元，同比名義增長5.3%，增速比1月至6月回落0.8個百分點。其中，住宅投資增速大幅回落1.1個百分點。

　　具體來看，1月至7月，房企房屋施工方面，施工面積685606萬平方米，同比增長4.8%，增速比1月至6月回落0.2個百分點。房屋新開工方面，開工面積92944萬平方米，增長13.7%，增速回落1.2個百分點。土地購置方面，房地産開發企業土地購置面積11167萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1月至6月擴大4.8個百分點；土地成交價款3848億元，增長7.1%，增速回落3.1個百分點。

　　從銷售來看，1月至7月，商品房銷售面積75760萬平方米，同比增長26.4%，增速比1月至6月回落1.5個百分點，其中住宅銷售面積回落1.9個百分點；商品房銷售額57569億元，增長39.8%，增速回落2.3個百分點，其中住宅銷售額增速回落3.2個百分點。

　　CRIC研究中心研究員楊科偉表示，開發投資增速延續了自5月份以來的下滑態勢。其原因一方面是新開工、土地購置面積增速持續下滑，另一方面則是大部分三四線城市庫存依舊較高，企業投資意願不強。

　　中原地産首席分析師張大偉也表示，從7月單月來看，數據全面回落，創年底最低值。“7月單月商品房銷售面積是1.14億平方米，其中住宅是1億平方米，全面創造了2016年單月最低數據。從同比看，7月成交面積同比漲幅18.7%，金額同比上漲28.5%，均低於累計前7月的漲幅。”

　　對於數據下滑的原因，張大偉表示，一方面是市場已經出現了慣性趨勢性的回落。另一方面，則是“地王”頻出阻擋了投資熱情，“地價高漲，甚至高於房價，致使一二線城市擁有土地的企業增加供應的積極性不高，影響了新開發節奏。”

　　對於未來，楊科偉預計近兩個月銷售出現高位見頂信號，一般來説，銷售-投資傳導需要3至6個月的時間，將對未來開發投資産生一定負面影響，而下半年去庫存仍是行業首要任務。因此，接下來房地産開發投資的增速仍會進一步放緩，預計全年增速維持在“0”左右。

　　“同時，蘇州、南京、合肥三地政策的相繼收緊也影響了購房者預期。”楊科偉説。

　　近日，合肥、南京、蘇州紛紛釋放收緊信號。南京表示，將調整土地公開出讓的競價方式，經營性用地公開出讓實行網上交易，競價所産生的保障房建設資金不計入房價准許成本；當網上競價達到最高限價80%時，申領預售許可證的條件需符合“主體結構封頂”至“現房銷售”等不同程度的施工進度。

　　蘇州方面，明確居民家庭擁有一套住房且相應購房貸款未結清，再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例，蘇州市區(不含吳江區)由40%調整為50%；居民家庭已有兩套及以上住房且購房貸款未結清的，繼續停止發放“三套”及以上住房貸款。同時，蘇州重啟限購政策，指出非蘇州戶籍居民家庭申請購買第二套住房時，應提供自購房之日起前兩年內在蘇州市區累計繳納一年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明。

　　合肥方面，其貸款新政，以家庭為單位，無論在合肥市無房或有一套房，只要有2次及以上的貸款記錄，必須在全部結清貸款後才能再次申請房貸。而以家庭為單位，在合肥市有2套及以上住房的，只要尚有貸款未結清，均不予受理房貸。

　　在此背景下，張大偉提醒，“地王”是未來最大的風險，預期隨後幾個月，房地産調控繼續一城一策，且資金收緊信號明顯。因此，需警惕四季度房地産市場的風險。