房企並購潮起 背後是去庫存良方還是圈地？

　　1月23日位於中央別墅區的恒大麗宮舉行全球發佈,原新世界周大福旗下的“麗宮”項目,正式更名為恒大麗宮。大型房企向北京老牌豪宅出手 “資本家”去“地主”家搶糧説明什麼?老樓盤是否通過並購能發出新芽?

　　大魚吃小魚,小魚吃蝦米。早在幾年前,當綠地、萬科、恒大、碧桂園等千億級企業不斷擴容,龍湖、融創、綠城等百億企業開疆拓土充當追兵之時,很多帶有明顯地域性的企業卻因為種種原因舉步維艱。當時,就有人預言:不出多少年,中小開發商將會逐步退出市場,而資本雄厚的一線開發商將通過並購強者恒強,未來,中國的房地産市場大浪淘沙,最終剩下為數不多的企業,通過標準化的開發,賺取不足10%的利潤,房地産業終將成為一個薄利的行業。

　　開始,有人認為是危言聳聽,而且這幾年並未發生大規模的並購,但就是在人們逐漸將此預言忘卻之時,2016年年初,幾樁並購事件卻點燃了業內塵封多時的疑問:什麼樣的企業和項目將被並購?並購就能解決庫存嗎?明明知道是賣不動的老盤,買過來就一定能賣出去嗎?並購只是開始,接下來的種種疑問還將最終由市場、買房人袋子裏的錢去檢驗。

　　 恒大、融創、中赫出手老牌豪宅

　　恒大麗宮1月23日的亮相,距離恒大與香港新世界傳出收購“緋聞”僅僅兩個多月的時間,如此之快的開盤,足以見得新東家對外釋放出超級自信的信號。

　　恒大多年來一直被業內詬病為佈局與行銷見長但産品力不足,此次收購麗宮項目,一是在中央別墅區取得佔位,二來麗宮雖然歷經多年,但産品力不錯,放之今日競爭力也不錯。因此,業界普遍看好這次收購。

　　人們還沒從恒大收購麗宮事件中回過味來,接下來三筆並購也好收購也罷,足以讓人們大跌眼鏡——並購潮真的從2016年開始了?

　　首先出馬的是融創集團董事長“孫大膽”——孫宏斌。他這次的並購對像是位於昌平北七家鎮的東方普羅旺斯。與此前的麗宮一樣,這也是一個年齡超過10年的老項目。

　　項目原規劃550棟獨棟別墅,現在還有150棟獨棟別墅,以及5萬平方米的平層別墅。其中76棟別墅已取得銷售許可證,主力戶型套總價為4000萬～7000萬。尤值得一提的是12棟10畝大院樓王級産品,號稱總價3億～5億元起。收購所需資金雖尚不明確,但與項目貨值及未來可能産生的現金流及利潤相比,應該屬於“划算型”。融創截至去年底手裏的現金超百億元。據知情人士分析,孫宏斌已經跟對方談判了幾輪,成交的可能性很大。孫尤其喜歡那12棟10畝大宅,這在北京是絕無僅有,以後也不可能批。

　　其間,又有業內人爆料孫宏斌同時在洽購另一個高端存量盤——山東威海長青投資集團在懷柔雁棲湖邊開發的項目。該項目與APEC國際會址一墻之隔,佔地416畝,為多功能綜合用地,其中地上建築面積10.8萬平方米,地下約6萬平方米,容積率0.4。長青雁棲湖項目規劃建設約110棟別墅,已建成約20棟四合院式別墅,用做酒店。用材豪奢,格調闊綽。據透露,融創收購金額約30多億元。據了解內情的朋友説,孫給的價錢還比較公道,並沒有趁火打劫的意思。這筆交易資金到賬後,長青集團的困境將大為緩解。

　　孫宏斌在北京秘密洽購的同時,素以頂級公寓見長的中赫置地,正在謀求接手財富公館,或將首次進入頂級別墅市場。財富公館同樣是位於溫榆河畔的老項目,共有96套別墅,其中一半已經售出。現有別墅産品,最小面積為1400平方米,主力戶型5000萬元起。

　　據“藝墅家”提供的數據顯示,財富公館曾經創造了總價為3.11億元的京城史上單套總價最高紀錄。

　　恒大老闆許家印和融創老闆孫宏斌作為兩大並購高手,他們最近的行動表明,2016年房地産並購趨勢不僅將繼續,而且可能加劇。而這些大鱷之所以如此破釜沉舟,都源於此類房企與險資等金融類機構的密切合作,融資行為將更頻繁,為並購提供充足的彈藥。

　　並購背後 是賣不動房與拿不著地的激情碰撞

　　我們通過老盤為什麼要將“自己的孩子”拱手讓人來分析此次並購或者收購的合理性,來證實為什麼業內普遍叫好的原因。

　　首先,老項目為什麼賣不動?

　　據“藝墅家”提供的數據顯示,2008年以來,北京5000萬元以上頂豪産品,成交量歷年都比較“穩定”。成交套數最高的2015年,也不過是72套。而僅恒大·麗宮三期和財富公館的現有貨品就已達80余棟獨棟別墅,其他項目的歷史庫存則是數倍於此,更別説2015年以來成交樓面地價超過5萬元的項目,還有一大批。

　　以上只是市場層面的事,而分析深層原因,老豪宅背後基本都有一本“讀不懂”的賬。比如長青集團懷柔項目,老闆犯事,公司其他高層早已經放出話來尋求收購,但到府的企業寥寥,只因怕牽扯到官司,直到“孫大膽”的出現。

　　除了公司內部的很多“爛賬”,産品過時也是讓老項目開發商心灰意冷的原因,由於很多本土企業沒有跟上地産形勢的變化,沒有及時轉型,因而被迫讓出了主動權。

　　舉個例子,被收購的項目,基本都是頂級別墅。而産品都是10年左右的老盤,很多新別墅做法都不在這些老盤的範疇之內,比如建築風格、地下空間尺度、贈送面積、新風系統等等。北京青年報記者隨一個意向收購懷柔某項目的開發商一起去踩盤,發現地下空間只有三米,而且還是産權面積。該開發商對北青報記者説,現在獨棟別墅如果地下只有三米,只能做一個多功能廳,這樣很難吸引買房人。現在新別墅基本都挖到5至7米,起碼地下兩層,如此就為高房價賦予了附加值,地下空間全是送的,買房人覺得物超所值。

　　由於受到新産品的衝擊,所以老盤越來越難賣,而很多老一輩本土開發商,思想跟不上新形勢,産品轉型來不及,資本化運作不在行,因此,轉手項目是最好的方式。

　　其次我們看看為什麼“資本家”向“地主”要糧。地産大鱷手伸向老盤也是無奈之舉。拍不到地王,公司還得運作,收購或者並購無疑是最划算的買賣。

　　某大型房企行銷負責人告訴北青報記者,並購比“拍地王”划算很多。直接收購現成的項目(這裡指的是那些沒有問題的項目),從決定收購到完成收購,整個過程不會超過一年,而且風險會很低。從財務上來説,有可能在兩到三年內就可以把之前的資金投入收回來。但如果選擇去競拍地王,拿到地王后還需要另有一大筆資金投入,到銷售階段,需要的時間和市場風險都顯而易見。目前不少項目為了加快資金的回籠速度,拿完地王一年內就開盤銷售,把“高價地”打造為“快餐豪宅”,這樣顯然是不科學的,也是對土地的不負責。即便是快速打造出的豪宅,其銷售週期也不會很短,因為豪宅市場已經進入慢銷時代。

　　現在市場上有很多項目,它的原始土地成本比較低,即使拿這類項目的價格與目前的市場均價或與現階段的地價相比,也仍具備一定的優勢。除此之外,目前市場上的一些項目,包括存量房、老項目以及去化速度較慢的大項目,它們所佔據的城市資源,例如交通、配套、地段等等,比去年的幾個“地王”要好很多。

　　並購是去庫存良方嗎?

　　此次並購,無論最終成功與否,只是針對著幾個頂豪樓盤,只是北京乃至全國庫存量的冰山一角,因此,有關人士發出“並購是解決庫存的良方”多少還有待進一步觀察。此次並購集中體現出來的仍然是“圈地”的變種,是實力開發商的戰略佈局以及城市佔位的一種體現,跟真正地去庫存並無太大瓜葛。

　　但此次並購的示範效應卻有可能被放大,據可靠消息,很多遺留老盤開發商已經積極尋求並購金主,有的已經悄悄漲價,希望在談判桌上能多分一杯羹。

　　北京本土老牌開發商,土地價格拿得往往很便宜,甚至有很多項目都是在招拍挂之前的協議出讓用地,北京有大量“300萬撬動幾個億樓盤”的歷史,因此,只要期望值不要過大,基本還是能吸引買家的。對於買家而言,按照目前的土地價格,“把老盤炸了重新做”也不見得不行。

　　但並購有時也存在風險。比如昌平某滯銷項目,原開發商發出並購意向,新開發商並購成功,要求原開發商協助辦理政府部門各項手續,但原開發商公司存在很多遺留問題,與政府主管部門、銀行等機構都存在錯綜複雜的問題,因此很多手續辦不下來,項目已經是現房卻不能出售,此事一直懸而未決兩年多,新開發商叫苦不迭。但這種事情只是少數,大多數開發商在並購以及收購中會採取嚴格的把關制度,嚴控風險。

　　但無論如何,並購是去庫存很好的方式之一。首先,積極選擇並購的開發商實力都是有目共睹的,拿近日比較出風頭的這幾家來説,恒大以大尺度行銷見長,融創以團隊和渠道稱名于業內,中赫埋頭打造産品。它們敢於敞開胃口吃下,當然是有自己的自信。其次,被並購的項目證明還有市場價值,只不過解決掉原有問題捲土重來罷了。這樣的雙贏要比老盤沒賣完新地王又出爐的局面更能讓市場所接受。

　　廣廈時代在調查中了解到,目前中小型房企在面對市場環境所帶來的壓力時,其“出路”往往有三,一是拋售股權進行融資,解決資金問題;第二是加快轉型,拓展業務;第三就是被其他企業並購。如果説前兩條屬於“自救”,那麼“並購”無疑需要雙方達成意願。而對於那些項目銷售不暢、開發速度遲緩、後續資金匱乏、品牌默默無聞的中小房企,被並購應該是最好的結果。

　　北京一家規模不大的房企老闆告訴廣廈時代,這兩年土地價格越來越高,中小型房企的壓力也越來越大,再加上在手裏還沒賣出去的“存貨”,加劇了資金鏈的週轉難度。從“去庫存”的角度來説,並購對於企業、對於市場,甚至對於國家的經濟發展而言都是一劑良藥,同時也可能成為中小型房企最“體面”的“出路”。(記者 張艦)