禹洲地産近50億元連拿合肥3宗住宅地塊 去年區域銷售佔比三分之一

　　人民網北京4月29日電 （余燕明）人民網記者獲悉，4月28日閩係香港上市房企禹洲地産（股份代碼：01628.HK）在合肥市連獲3宗住宅地塊，耗資49.28億元。

　　禹洲地産獲取的2宗住宅地塊均位於合肥市的瑤海區，另一宗地塊則位於新站區，瑤海區2宗地塊均是較高溢價率及樓面價水準競得。

　　其中，瑤海區E1601號地塊總價23.89億元，樓面價超過了1萬元/平方米，溢價率接近3倍；瑤海區E1602號地塊成交總價7.18億元，樓面價達到了1.2萬元/平方米，溢價率3.8倍。

　　另一宗合肥市新站區XZQTD175號地塊禹洲地産以總價18.21億元競得，樓面價5100元/平方米，溢價率1.4倍。

　　禹洲地産在合肥市瑤海區拿下的2宗地塊樓面價均超過了1萬元/平方米，而根據房地産研究機構克爾瑞研究中心的數據，2015年合肥市瑤海區的商品住宅成交均價僅約為8100元/平方米，同比上年增長了10%左右。

　　合肥市新站區2015年商品住宅成交均價則達到了7200元/平方米左右，同比上年漲幅約為8%。

　　對此，禹洲地産企業融資及投資者關係部黃璐向人民網記者解釋稱，合肥一直是禹洲地産在長三角地區重點佈局的城市之一，瑤海區2宗地塊過萬元的樓面價仍在合理水準，相比之前一些品牌房企在合肥拿地的樓面價，仍然比較適當。

　　據悉，融創中國去年底在合肥政務區以總價24.26億元的代價拿下一宗商業和居住混合用地，溢價率達到了4.4倍，其中住宅樓面價超過1.7萬元/平方米，商業樓面價也超過了1.5萬元/平方米。

　　“據公司內部了解，合肥市瑤海區的房地産庫存量處在較低水準，消化週期大約只有2個月。”黃璐説，禹洲地産所獲地塊均位於合肥的老城區，配套比較成熟，而且鄰近合肥正在規劃建設的地鐵2號線和3號線。另外，在今年兩會上，合肥再次進一步提出建設發展東部新城，且該區域居住氛圍濃厚，瑤海區的2宗地塊也毗鄰即將開業的瑤海萬達廣場商業區。

　　根據合肥當地一家房地産網站的統計數據，在今年年初，瑤海區的商品房庫存量持續減少，從今年1月份的2055套繼續下降至1685套，到近期區域內的商品房庫存量約為1000套水準，庫存消化週期只需數月之久。

　　根據克爾瑞研究中心的數據顯示，合肥整體可售商品住宅庫存量在2015年屢創新低，到去年底，合肥全市商品住宅消化週期僅為2.6個月，為近5年來的最低值。

　　黃璐進一步告訴人民網記者，禹洲地産仍然是重點拓展以廈門為中心的海西經濟區，與此同時，會繼續加大在長三角地區的上海、合肥、南京等一、二線城市的土地儲備。

　　根據禹洲地産2015年業績報告，公司以廈門為重點發展的海西經濟區土地儲備在集團佔比將不低於50%，也會繼續加大上海、合肥、廈門、南京和福州的土地儲備，目標打造這5個年銷售50億元的核心城市。

　　禹洲地産在2015年新增土地儲備約102萬平方米，總地價支出約86.2億元。到今年年初，公司土地儲備達856萬平方米，其中海西區域佔比約47%，長三角區域約49%，環渤海區域則約為4%。

　　2015年禹洲地産的物業合約銷售收入超過了140億元，同比上升了近17%，其中公司在合肥的合約銷售金額就到了42.39億元，合肥地區佔禹洲地産整體物業銷售收入的三分之一，這一比例在2014年僅為18%，2015年禹洲地産在合肥的銷售面積套數均位列該市前三名。

　　此番禹洲地産在合肥繼續新增3宗住宅地塊之前，公司在該市的在售項目已經達到了7個，可售建築面積超過218萬平方米，並且其中有2個項目在當地的銷售金額都突破了10億元，禹洲地産在合肥市場佔率已經是當地位列前三的開發商。

　　禹洲地産財務總監許進業在今年業績發佈會上表示，2016年公司的銷售目標是160億元，將有一半銷售收入來自長三角地區。

　　禹洲地産首席執行官及董事會主席林龍安在業績發佈會上補充説，禹洲地産2016年新推盤總量為260萬平方米，新開盤佔比59%，現有盤佔41%。其中區域推盤量佔比中，合肥佔33%，廈門佔25%，上海、福州各佔9%。

　　另外，林龍安還透露，長三角是禹洲地産佈局的重中之重，目前已經成立了長三角上海中心，一方面是為了適應禹洲地産的全國佈局，另一方面是為了利用上海的人力資源以及金融。

　　黃璐則向人民網記者透露，禹洲地産今年的拿地預算約為2016年全年合約銷售回款的60%左右，預算拿地的資本支出約為80億元到100億元左右，但公司會根據市場和公司內部情況適時調整。

　　到2015年底，禹洲地産儲備了大量的現金資源。根據禹洲地産2015年財務報表披露，公司截至2015年底的現金資源接近110億元，當年公司新增現金及現金等價物增加凈額為16.56億元，禹洲地産在2015年新增銀行及其他借款的總額也接近100億元，另外還通過新發行股份募資6.23億元。

　　根據人民網記者計算，到2015年末，禹洲地産的有息負債規模超過了200億元，同比2014年有息負債規模增長了3成以上。

　　2015年底公司有息負債率（有息負債與股東權益比率）達到了196%。禹洲地産的有息負債結構中，要求1年內償還的借貸規接近40億元。

　　禹洲地産有息負債規模的增加，隨之帶來的是融資成本的上升。2015年禹洲地産的融資成本接近3.5億元，同比增長了近1倍。禹洲地産將有息負債利息支出做了資本化的會計處理，實際公司的利息支出接近13億元，佔到公司當年稅前利潤的4成左右。

　　另外，由於禹洲地産在2015年提前贖回了一筆2.5億美元票面息率11.75%的高息票據，致使公司産生了近2億元的虧損，這也是公司融資成本增加的原因之一。