上半年熱點地區房價委頓 下半年住房租賃要發威

　　 儘管去年以北京“9·30”新政為首的新一輪全國範圍樓市調控取得了一定效果，但市場的短暫冷卻並沒有嚇退今年樓市的火熱成交，尤其是在今年春節過後，以北京為代表的熱點城市房價再攀新高。在此背景下，監管層對於任性上漲的房地産市場再度揮下調控重拳。

　　1 出新招：調控祭出組合拳 促進住房回歸居住屬性

　　從去年的“9·30”新政到今年的“3·17”新政，以北京為首的調控熱潮正在席捲全國。從各地調控手段來看，仍以約束信貸和購房資格為主，與此同時，在創新性地加入“限商”與“限售”兩種手段後，樓市調控正式進入“五限時代”。

　　1.1 3月26日，北京市發佈《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，明確規定商辦類項目不得作為居住使用，新建項目不得出售給個人。

　　1.2 3月22日，北京市住建委會同北京市規劃國土委發佈《關於加強國有土地上住宅平房測繪、交易及不動産登記管理的通知》規定，“過道”將在不動産權證附記欄中予以記載，旨在遏制“過道學區房”；緊接著第二天，北京市規劃國土委等部門公開表示，不具備居住條件的過道、車庫、廊道等異形房，將執行“三不政策”。

　　1.3 3月24日，廈門市發佈樓市調控新舉措，新政規定廈門市本市戶籍成年單身（含離異）人士限購1套住房；通過贈與方式轉讓住房後，再次購買住房需滿3年；新購住房需取得産權證後滿2年方可上市交易。

　　1.4 5月3日，上海市發佈《關於進一步加強本市房地産市場監管規範商品住房預銷售行為的通知》，明確要求新開盤商品住房採取由公證機構主持的搖號方式公開銷售。

　　1.5 5月中旬，河北省政府辦公廳印發《關於進一步促進全省房地産市場平穩健康發展的實施意見》提出，外地人在環首都、環雄安購房須提供3年社保或納稅證明。

　　1.6 6月3日廊坊市出臺《關於進一步促進全市房地産市場平穩健康發展的實施意見》提出，要把房價穩定在2016年10月份水準。

　　此輪房地産市場調控自“317”以來，基本將所有市場化住房都納入到限購範圍，使商品住房限購政策得到進一步完善。與此同時，多維度的政策組合拳，不僅招招劍指投資投機炒房，讓投資客再無政策漏洞可鑽，同時，也在促進住房回歸居住屬性。

　　2 收信貸：全面加碼信貸調控 圍堵離婚買房漏洞

　　始於2016年的這一輪樓市爆發，一方面與人口流動導致一線城市供求關係緊張有關，另一方面，信貸政策加杠桿的刺激同樣釋放大量需求。因而這一輪調控除了在限購資格上予以收緊外，信貸政策的收緊同樣必不可少。

　　2.1 人民銀行南京分行與江蘇銀監局3月16日聯合下發通知，調整南京市非主城區（高淳、溧水、六合三區）住房信貸政策，擁有2套以上住房的居民家庭在郊區買房也將被限貸甚至停貸。

　　2.2 3月17日，北京市住建委、人民銀行營管部、北京銀監局、北京公積金中心四部門聯合發佈《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，認房又認貸的同時，將購買普通自住房的首付款比例提高至不低於60%，非普通自住宅首付款比例提高至不低於80%，同時，要求暫停發放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款（含住房公積金貸款）。

　　2.3 3月24日，央行等部門聯合出臺《關於北京地區住房信貸業務風險管理的通知》，明確離婚1年內申請房貸按二套房執行。

　　2.4 4月5日，河北廊坊市對文安縣轄區實行限購，要求非本地戶籍居民家庭須自申請購房之日起前2年內在文安縣累計繳納12個月及以上個人所得稅或社會保險（城鎮社會保險），限購1套住房且購房首付款比例不低於50%，包括新建商品房和二手住房。

　　除實行差別化信貸政策外，貸款利率的上調也進一步加大了購房者的購房成本和壓力。以北京為例，今年上半年銀行對於商貸首套與二套房，不僅取消了利率折扣優惠，且二套房利率還出現了上浮。據悉，自5月份開始，二套房的貸款利率基本上都是基準利率再上浮20%。

　　3 效應顯：樓市降溫明顯 熱點城市房價持續下滑

　　作為房地産傳統銷售中的黃金月份，3月份不僅數據冷卻，並且在全國因地制宜、因城施策等調控政策作用下，這一冷清態勢一直被延續，一線城市及熱點二線城市房價，自此之後全面回落。

　　3.1 上半年，北京市完成房地産開發投資1563.8億元，同比下降6.4%；全市商品房新開工面積為997.1萬平方米，同比下降25%；全市商品房銷售面積為427.4萬平方米，同比下降35%。統計局發佈的4月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，一線城市新建商品住宅價格環跌2.8%；二線城市新建商品住宅價格環跌1.0%；三線城市新建商品住宅價格環增0.4%。（詳見圖1）

　　3.2 上半年，上海市房地産開發投資1753.81億元，比去年同期增長4.1%；商品房新開工面積1206.82萬平方米，增長10.3%；商品房銷售面積712.51萬平方米，下降40.6%。

　　3.3 7月18日，國家統計局發佈6月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，6月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比平均分別下降0.1%和0.2%。

　　整體來看，一二線熱點城市房價基本被全面控制，過去漲幅較快的熱點城市，近來已成為價格下調的主力。在各類調控政策的約束下，熱點城市房地産市場降溫明顯。

　　4 展未來：新房供應在路上 租賃市場發展迎春天

　　上半年，在樓市“限”字當頭的背景下，各地主要是在需求端進行調控。如今，在需求端調控效果逐漸顯現之際，以增加土地供應和發展租賃市場為主的供給端調控正在逐步展開。

　　4.1 北京樓市未來5年規劃內，將有150萬套住房涌入北京房地産市場。

　　4.2 上海在“十三五”期間，計劃新增住房供應約170萬套。

　　4.3 深圳市規劃和國土資源委員會發佈的《深圳市住房建設規劃2017年度實施計劃》提出，今年計劃新增安排建設商品住房8萬套。

　　4.4 7月4日，上海國土局發佈兩宗土地出讓的公告，要求競得人須100%自持70年。意味著這兩宗土地所開發的物業，只能用於出租，而不得出售。

　　4.5 7月18日， 廣州市政府印發《關於廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》提出，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。

　　4.6 7月20日，住房和城鄉建設部會同國家發改委、財政部、國土資源部等部門聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，提出將採取多種措施加快推進租賃住房建設，培育和發展住房租賃市場。並選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點。

　　與需求端調控相比，樓市供給端的調控可持續性更長，同時有助於培養一個更加成熟的房地産市場，真正實現租售並舉。作為房地産長效機制中的一個重要舉措，隨著租賃市場的發展壯大，短期來看，能在一定程度上扭轉市場中對於房價繼續上漲的預期，長期來看，有利於市場平穩健康發展。(見習記者 杜雨萌)